賃貸店舗の改修工事代の費用負担について

現在、賃貸契約中の店子から水道メーターの移動工事代と
非常防火扉の設置工事代を求める電話があり驚いてます。

これらの費用は大家が負担するのですか？

賃貸契約書には特別な記載が無く判断に困っていますので
宜しくお願いいたします。

No.7 ベストアンサー 回答者： phj 回答日時： 2015/11/14 23:48

消防法の専門家です。

こういう事例は実はよくあります。

問題なのは、テナントさんの用途によって、付加設置になる設備があることです。たとえば、７００㎡ぐらいの事務所ビルに医院が入居すると、今まで必要無かった自動火災報知設備や屋内消火栓など建物全体に付ける必要が出てきてしまいます。費用的な負担も大きく、また医院が退去した後撤去するのも容易ではありません。
したがって、このような場合の費用負担は大家さんとテナントさんで分担割合を相談するのが一般的です。

たとえば、自動火災報知設備を付加設置した場合、医院が出て行ってもほかのテナントを入れることができるようになります。ですのでそのような付加設置は「建物全体の付加価値を向上させ、オーナーの資産価値を向上させる」ということになります。

ですので「オーナーの資産価値を向上させる分」については、オーナー様が負担するのが妥当であるともいえます。

逆にテナントさんが行う付加設置はあくまでも「店舗として利益を得るための初期投資コスト」になります。水道メーターはいくら場所を動かしてもオーナー側の資産価値が向上することはないでしょうから、通常店舗側が負担して移動させます。オーナーとしては「店舗の利益のための改造は、許可はしますが当然店舗で負担してください」といえばＯＫでしょう。

防火扉の付加設置については、条件が分からないと何とも言えませんが、建物の全部に付加設置するなら、先ほど書いたように建物の資産価値が向上する部分もあるかもしれませんので、その部分は大家さんが負担してもいいと思います。

逆にその防火扉は、あくまでもテナントがある階または区画のみで建物全体に波及しないなら、店舗負担とすべきでしょう。その場合、覚書を交わして「退去時にどこまで復旧させるか」を明確にしておくほうがいいと思います。

この回答へのお礼

大変貴重なご意見をありがとうございます、今後の参考にさせていただきます。

お礼日時：2015/11/15 07:10

No.6 回答者： inon 回答日時： 2015/11/14 10:06

一般的にはそのような現状変更には家主の許可が必要で有り、許可が下りれば、賃借人が自分の費用で改修し、出ていく際には、元通り直していくというのが普通です。

何故賃借人が強気でいるのかが逆に疑問です。

この回答へのお礼

今後の交渉の際に参考にさせていただきます、ありがとうございました。

お礼日時：2015/11/14 11:03

No.5 回答者： bathbadya 回答日時： 2015/11/13 23:41

記載が無い場合は現況優先　って記載は無いのですか？

店子に益があるなら、工事してその分家賃値上げって方法もあるのでは？

この回答へのお礼

今後の交渉の際に参考にさせていただきます、ありがとうございました。
もう一度、契約書を読み直してみます。

お礼日時：2015/11/14 06:59

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/11/13 17:04

＃２　再回答。

>理由を問うても大家さんにお願いしたいの一点張りで交渉が既に６ヶ月以上も一時中断の状態です。

すでに契約が発効しているのだから、これは後出しジャンケンだよね。
「お願いしたい」という表現をしているなら、これはもうダメ元で言ってるだけ。
ある意味ではヘタクソだけど粘り腰の強い交渉・・・とも言えるかな？
もし賃料の不払いが生じているなら、すぐに弁護士か司法書士を入れたほうが良いかもね。

不払いもなくこの点以外は順調だった場合。
この要求が思い出した頃に連絡がきて「お願いしたい」というだけなら、連絡があるたびに「できません」という回答でいいと思う。
というよりもそれ以外に答えようがない（笑

仲介不動産会社はいるのかな？
契約当時に水道メーターとか防火扉とかの話が出たことがあったのか聞いてみてもいいかもね。
仲介業者の責任を問うわけではなくて、今の借主の考えを知るための聞き取りということで。

この回答へのお礼

今後の交渉の際に参考にさせていただきます、ありがとうございました。

お礼日時：2015/11/13 17:38

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/11/13 16:38

＞スケルトンの状態から大幅にレイアウトを変更するらしく、水道メーター…

それはやはり店舗の造作費のうち、よって店子負担でしょう。
移動後のメーター位置が、将来とも支障ない位置なら退去時はそのままにしておけばよいし、都合悪いと思ったら原状回復請求でしょう。

＞消防法の基準を満たすような新しい非常防火扉を…

業種・業態によってはそういうこともありますから、やはり店子負担で、退去時は原状回復請求です。

弱気に出ないで言うことは言わないと損しますよ。

この回答へのお礼

今後の交渉の際に参考にさせていただきます、ありがとうございました。

お礼日時：2015/11/13 16:55

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/11/13 13:37

これは事業用？それとも居住用？

なんとなく事業用に見えるけど。

賃貸契約の目的を達成できない場合には貸主負担になる可能性はある。
ただ、これはどうだろうね・・・。

水道メーター（量水計）は市町村の所有物なので、それが故障していたら修理するのは市町村。
給水管は土地建物の所有者の負担なので修理義務はあっても、壊れてもいないのにまして移動させる義務はない。

誰の負担かについては、なぜ移動する必要があるのかという理由次第だね。
事業用（テナント）の物件で、契約したテナントの営業の都合で移動が必要だったら、テナント（借主）側の負担でやる工事。
しかし、その水道メーターが特殊な場所にあることが理由となると、建物の問題という要素も出てくる可能性はある。
ただ、事業用は原則としては内装や設備を自前でやるから、本件の水道メーターの移設は、ダメ元で請求してきたんじゃないかなと思ったり。

非常防火扉の設置工事は、消防法で設置義務がなければ設置する必要はない。
もしつけたいなら借主負担で設置するとして設置の承認はしてもいい、ただし、現状復旧の費用は全額を必ず借主負担とすること。
逆に、設置義務があったら設置しなければならないし、借主から請求があって無視していると消防署に通報されたり契約解除と損害賠償などまで発展する恐れもあるから。
こっちもダメ元で請求してきてそうだけど。

この回答へのお礼

大変参考になります、ありがとうございました。

店子から費用負担の要求は電話やメールがあるだけです、一度だけの面談でも
なぜ負担しなければならないのか？理由を問うても大家さんにお願いしたいの
一点張りで交渉が既に６ヶ月以上も一時中断の状態です。

また正式な請求書も届いておらず、今後どの様に対処すべきか判断に迷っています。

お礼日時：2015/11/13 16:44

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/11/13 13:13

＞水道メーターの移動…

それは何のためですか。
理由次第で、家主の負担、店子の負担、どちらもあり得るでしょう。

＞非常防火扉の設置…

これも何のためですか。
法律上の設置義務があり、これまでが違法建築だったとかなら、とうぜん家主が負担すべきです。

以前の店子では必要なかったものが、今度の店子の営業形態が大きく違うため法的義務が新たに生じたとかなら、店舗造作費のうちであり、入居者の負担でしょう。
退去時には原状復帰を求めます。

いずれにしても、理由をきちんと聞かなければいけませんよ。

この回答へのお礼

大変参考になります、ありがとうございました。

今回契約した店子は飲食店用の店舗をスケルトンの状態から
大幅にレイアウトを変更するらしく、水道メーターを移動したり
消防法の基準を満たすような新しい非常防火扉を設置するそうです。

このような工事代金を誰が負担すべきなのか判断ができないでおります。

お礼日時：2015/11/13 16:30