中古マンションは、築年数が何年までのものを買うべきでしょうか

よく、マンションの資産価値は立地でほぼ決まると言いますが、築年数は関係ないのでしょうか。
駅近や人気エリアで立地が良ければ、築年数はあまり関係なくなってくるのでしょうか？

今、中古マンションの購入を検討しているのですが、
今度住む所は終の住処にするかもしれません。
先日、築20年で気に入った物件（立地はいい方）を見つけたのですが、
築20年ぐらいの物件を買ったとして、でも40年後には築60年です。
私達夫婦は40代で、老後や最期まで大丈夫か心配です。
老後にマンション建て替えや、出なければならなくなるのは、
大変、というか現実的に無理がありますよね……？

新築は今とても高くて、理想的な条件の物件は、予算内では買えません。
中古で探しているのですが、築何年までの物を買えばいいのか、よく分かりません。
中古を買う場合の築年数の注意点ついて、アドバイスお願いします。

よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• ＞建て替えが近くなってくると賃貸が多くなってくる傾向があるので、そういった傾向が見えてきたら売ってしまうというのも手かもしれませんね。
  
  度々すみません。
  「建て替えが近くなってくると賃貸が多くなる」という理由もよく分かりませんでした。
  売ってしまわないで、賃貸にするのですか？
  捕捉していただけると助かります。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/10/13 15:03

• 税…固定資産税は、戸建てもマンションもかかりますよね。

  No.8の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/10/13 17:15

• もしかして、年代が似通うと、老後を向かえる時期が一緒（＝建て替えに反対する）からでしょうか？
  しかし、そのマンションの年齢層はなかなか知ることができないです…（見学に行って売り主に聞くまでは）。

  No.10の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/10/13 21:32

No.1 回答者： bfox 回答日時： 2016/10/13 12:05

＞駅近や人気エリアで立地が良ければ、築年数はあまり関係なくなってくるのでしょうか？

いいえ、そんなことはありません。

築年数によってメリットもデメリットもありますから、買う人それぞれの事情によって異なってきます。
例えば質問者さんが検討されている築年数20年の物件は、1994年頃の築です。
バブル崩壊期頃かな？ってあたりですよね。
この頃のマンションは、構造的に遮音や断熱があまりよろしく無い傾向があります。
また、排水管の寿命が15年〜20年ですので、そのあたりがどうなっているかも気になります。
大型修繕がいつ入るかをきちんと確認しないとダメですね。
全てが済んでいるのなら、買いかもしれません。
逆に築25年〜30年くらいのバブル期に建てられた物件の方がクオリティは高いというケースは多くあります。
管理費や修繕積立金が高くなる傾向がありますが、優良な物件は多いです。

もっとも人気が高い中古マンションは築6〜10年あたりですね。
ただ新築価格の8割程度の価格ですから、ちょっと高めですね。

この回答へのお礼

買う人それぞれの事情…？ですか。
すみません、ここのところがちょっと理解できていません。

見つけた物件の築年数は、20年弱のものなので、建てられたのは1994年よりは数年後です。
大型修繕はあったそうです。（何に関してか詳細は分かりませんが。）

価格は、新築時よりさらに数百万高いです。
今の中古マンションは、地価が高くなっているせいか、そのような設定がけっこう多いです。
あと、その築約20年の物件は、人気エリアだからということもあるかと思います。


売る時の事も気にしておりまして、
築約20年ですと、それはもう諦めた方がいいのですかね？

お礼日時：2016/10/13 12:17

No.2 回答者： bfox 回答日時： 2016/10/13 12:55

＞買う人それぞれの事情…？ですか。

＞すみません、ここのところがちょっと理解できていません。
資産運用の一環としも見るのか、どれくらいの年数住むのか、売却する予定はあるのか、予算など様々です。

＞見つけた物件の築年数は、20年弱のものなので、建てられたのは1994年よりは数年後です。
であればちょうど駅近の大型マンションがこぞって建てられた時期ですね。

＞価格は、新築時よりさらに数百万高いです。
＞今の中古マンションは、地価が高くなっているせいか、そのような設定がけっこう多いです。
それはおっしゃるように地価の影響ですね。
そういう設定が多いのは、完全にエリア次第です。
全てがそうじゃありません。

＞築約20年ですと、それはもう諦めた方がいいのですかね？
いいえ、諦めることはないですよ。
大型修繕の内容と時期など詳細を聞いて、今後の修繕スケジュールなども確認して、安心して住めると判断されるのでしたら良い買い物だと思いますよ。
今後もそのエリアの人気が継続する見込みがあって、資産価値としても上昇すると踏めば買いです。
同時にお子さんがいらっしゃればお子さん達に相続させるのかどうかも考えねばなりません氏。
基本的に不動産を購入する際には、購入後いつでも売却できる物件かどうかです。
何かあった際に、買い手が多くつく物件であれば良いですが、買い手がつかない可能性の高い物件では困ります。
おっしゃるように人気のエリアであればすぐに買いても見つかります。
これまで数回不動産は購入しましたが、買うときには全てその後すぐに売れるか売れないかを基準に考えてます。

ただ、建て替えや出なければならなくなるという心配はよくわかるところで、そればっかりはなんとも言えません。
統計的なもので見れば、平均で築後37年で建て替えというデータがありますから、築20年マンションですと、今から17年後あたりに建て替えになる可能性が出てくるということにはなります。
しかし実態を見ていると、築後30年で建て替えのケースも多くありますので、もしかしたら10年後くらいに建て替えが待っているかもしれません。
建て替えが近くなってくると賃貸が多くなってくる傾向があるので、そういった傾向が見えてきたら売ってしまうというのも手かもしれませんね。

この回答へのお礼

詳しくありがとうございました。

やはり、建て替えのことが一番気になります。

マンション購入は、住宅費用を払い終えて老後安心したいというのがあるので、
建て替え費用がさらにかかるのは、かなりきびしいです。
約20年後にそれがあるなんて……。かなり恐怖です。
ということは、中古マンションだと終の住処にはなりにくいですね？？

築約20年でも人気エリアなら気にすることはないとのことですが、
例えば20後に売るにしても、築年数が増しているというのと、建て替え時期がすぐ来るとなると、
買い手がつきませんよね…？

お礼日時：2016/10/13 13:10

No.3 回答者： bfox 回答日時： 2016/10/13 14:04

＞ということは、中古マンションだと終の住処にはなりにくいですね？？

そうですね。
新しい物件なら良いですが、中古で20年となると、可能性が大きく出ますから、躊躇しますね。

＞築約20年でも人気エリアなら気にすることはないとのことですが、
＞例えば20後に売るにしても、築年数が増しているというのと、建て替え時期がすぐ来るとなると、
＞買い手がつきませんよね…？
そうなりますね。
そういった面を含めて、私の場合は戸建て派なんですよ。
自分のタイミングと判断で改修もできますし、それなりに売れる場所なので、上物に値段がつかなくても土地代はけっこう高額で売れますし。

この回答へのお礼

そうですか…。
不動産屋はそんなことは教えてくれず、参考になりました。

戸建てはそういう心配はなさそうですよね。

お礼日時：2016/10/13 14:14

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/13 15:01

築２０年のマンションを仲介する営業マンの気持ちで回答します。

マンションについて、建替え時期まで考えて敬遠する人は確かにいます。それはその人の価値観なので、何とも言えません。建て替えで揉めているケースなどもテレビで取り上げられることもあり、余計にそういったイメージがあるのでしょう。

建物寿命、という点で見ると、昭和２０年代に建てられたものが築６０年超、昭和３０年代が築５０年超になっていますが、戸数が少なく、＃２さんの回答の様に建替えの決定は個別要因により決まった例の方が多いでしょうね。建替えても入居者負担が少なくて済む立地（商業地で、容積率に余裕のある等）にあるマンションから先に建替えられる傾向にあります。

私もマンション住まいで、このマンションがどういった終焉を迎えるのか考えてみたことがあるのですが、他の所有者や社会の動向の要素が大きく、今のところ予想とその対策を考えるのが難しい、という結論に至りました。
所有者大多数が逃げ出し、賃貸にも出されず、管理もされなくなり、ゴーストハウス化する、というのも可能性としてはあると思っていますが、その場合、行政がどう動くのかが読み切れないですね。

今でも話題になる『ゴミ屋敷』も自治体の条例により、ゴミを強制撤去できるようになった事例もあります。ゴミとはいえ、個人の所有物ですから、他者の所有権に対してそれを強制的に排除できる、という点で画期的な取り組みだと思っています。
同じように、というと語弊があるかも知れませんが、容積率のハナシでいえば、『マンション等建替えの場合の容積率の緩和の特例』、などという法律がこの先できないとも限りません、楽観的かも知れませんが…。

さて、質問者様は４０年後のご心配をされていらっしゃいますが、今の時点で築３０年４０年になっているマンションは国内にも相当数あり、それらが先に築６０年を迎えます。そういったマンションの事例が増えることにより何らかの問題が増加した場合には従来の法律ではカバーしきれなかった部分に法改正があるのではないか、とは個人的に思っています。

この回答へのお礼

＞マンションについて、建替え時期まで考えて敬遠する人は確かにいます。

今までこれほど築年数のある物件は見てなかったので、建て替え時期のことは考えていませんでした。
逆に、これを考えていなければ、相当大変なことになりますね…。
将来にならないと分からない事は、非常に不安です。

お礼日時：2016/10/13 15:38

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/10/13 15:28

これは人それぞ悩みどころだよねぇ。

ただ、まあ、質問文のタイトルにあるような「～～すべき」という考え方とはマッチしないので、この辺りは発想を転換した方がいいかもね。
「～～すべき」というよりも、どういう選択肢があるか考え方の方がいいと思う。

例えば。
中古マンションの価値の減少と築年数の関係でいえば、新築から20年くらいまでの間に価値が右肩下がりに減少して、築20年から築40年くらいまでの間の価値の減少は少なくなる。
不動産マーケット情報とかそのあたりで検索すればデータが出てくるよ。
築20年というのはいわゆる「底値」なので買うには手頃な金額だし、この後暮らせる年数も長いので手頃な築年数といえる。
また、「底値」で購入することで資金的なゆとりを作ることも可能で、将来の建て替え時の選択肢を増やしやすくなるということでもある。
逆にいえば、中古マンションを買うのに貯蓄の全てプラス返済能力いっぱいまでローンを組んでしまうと後々かなりつらい。
建て替えに一時金が発生した場合には払えないから、建て替え決議に反対したり、処分売却せざるをえないとか。

質問者がいま目を付けている物件が築20年ということなので、ちょうど底をうった感じの価格帯で買いやすいところでもある。
ただ、前述のように、資金的にめいっぱいという場合には、終の棲家にしようという考えもあるのであれば、将来に対するケアが必要。
新築に比べて日常的な修繕費用もまず確実に多いわけだしね。
ケアさえできていれば、築年数は枝葉末節といっても過言じゃないよ。
極端な話、修繕費用や建替費用をストックしてあるなら好立地の老朽マンションをほぼ土地代で購入するのも有効。
数年後に建て替えれば、好立地の新築マンションをローコストで入手できる（可能性がある）


こんな風に書くと質問者を迷わせちゃうかもね（笑）
要は、築年数で物件を探すんじゃなくて、しっかりライフプランと資金計画を立ててから。物件を検討した方がいいよって話。

この回答へのお礼

＞築20年というのはいわゆる「底値」なので買うには手頃な金額だし

他の回答者様のお礼にも書いたのですが、
底値どころか、逆に、新築時より数百万値上がっておりまして…。築約20年でもですよ。
価格のマイナス（建物の老朽化）よりも、プラスする要因（地価の値上がり＋人気エリア）の方が勝ってしまっているということですかね。

＞資金的にめいっぱいという場合には、終の棲家にしようという考えもあるのであれば、将来に対するケアが必要。
新築に比べて日常的な修繕費用もまず確実に多いわけだしね。

けっこうめいっぱいです…。
といいますか、何十年も住んでいるとたいがい高齢の方々になりますが、
建て替える金銭的余裕のある家庭なんてあるのでしょうか。

金銭的な面で中古を探していましたが、将来建て替えや住み替えがあるのだったら、
新築を買ってしまった方がいいのかも？
中古＋建て替え（or住み替え）と、新築でトータルのコストも変らないかもしれませんし。
新築だったら、建て替えを避けれる可能性が高いですし。

資金計画について、建て替えまで考慮に入れて購入せよということに言及している記事を見かけたことがなく、
焦り出した状況です。

お礼日時：2016/10/13 15:46

No.6 回答者： bfox 回答日時： 2016/10/13 15:50

＞「建て替えが近くなってくると賃貸が多くなる」という理由もよく分かりませんでした。

＞売ってしまわないで、賃貸にするのですか？
これは、中古物件として空いている部屋を売らずに、賃貸として貸し出すということです。
仲介する不動産屋などが購入して賃貸として出しておき、建て替えをスムースに行えるようにします。

マンションの建て替えには、区分所有権者の4/5の同意で建て替えが行われます。
その際に建て替え費用が捻出できないなどの理由で、建て替えの拒否者が出ますが、その物件は強制的に買い取られたりします。

この回答へのお礼

何度もありがとうございます。

所有者が、売らずに賃貸しているのかと思ってしまい、なぜ？と思ってしまいました。
所有者が不動産屋に売り、それを賃貸としておくのですね。

お礼日時：2016/10/13 15:58

No.7 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/10/13 16:34

マンション、住まなくても40～50万円費用がかかる。

大型修繕工事で足りないと負担をまたする。　
そして１０年すぎた頃には、リフォームしないとすぐに売れない。　
運命共同体なので何か事件があると資産価値が下がり終わり

老朽化したら維持費分もとれずに賃貸で貸して元もとれずに終わりです。

この回答へのお礼

＞マンション、住まなくても40～50万円費用がかかる。

何の費用ですか？

＞大型修繕工事で足りないと負担をまたする。

一戸建てでも、修繕費はある程度必要では？

お礼日時：2016/10/13 16:41

No.8 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/10/13 17:09

＞マンション、住まなくても40～50万円費用がかかる。

何の費用ですか？

＝管理費・積立金・税

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2016/10/13 17:14

No.9 回答者： kurobob 回答日時： 2016/10/13 19:33

＞一戸建てでも、修繕費はある程度必要では？

そりゃ必要だけど戸建は自分の裁量で決められる。マンションは自治会の決定に従わざるを得ない。この差です。
＞税…固定資産税は、戸建てもマンションもかかりますよね。
掛ります。マンションでは自分ではどこにあるかわからない地面の分も。
＞「建て替えが近くなってくると賃貸が多くなる」という理由もよく分かりませんでした。
別に建て替えが近くならなくてもある程度古くなると（取得時のローン返済が終わるころ）増えるようです。
例えばライフスタイルの変化等で別に住まいを求めた方が賃料で新しい住まいの借金返済の助けにする人もいます。
しかし、修繕費が増大してくるとか再度環境が変化すると売るケースが多いようですね。

この回答へのお礼

＞別に建て替えが近くならなくてもある程度古くなると（取得時のローン返済が終わるころ）増えるようです。
例えばライフスタイルの変化等で別に住まいを求めた方が賃料で新しい住まいの借金返済の助けにする人もいます。

賃貸料よりローン返済額が少なければ、そうやって移行するのも手かもしれませんね…。

お礼日時：2016/10/13 19:41

No.10 回答者： kkk8989 回答日時： 2016/10/13 21:18

ちょっと違う考え方するのはどうでしょう？

先に住んでらっしゃる方々が質問者さんとほぼ同じ年代であるマンションを買う。
これ大体のマンションが購入層絞って狙い撃ちする価格設定するので年代層が
似通う傾向があるので・・・。
もっとも部屋のサイズや階層で違いはでますが。

この回答へのお礼

＞先に住んでらっしゃる方々が質問者さんとほぼ同じ年代であるマンションを買う。
これ大体のマンションが購入層絞って狙い撃ちする価格設定するので年代層が
似通う傾向があるので・・・。

すみません。意味の理解ができてません…。

お礼日時：2016/10/13 21:26