築30年以上のマンションに資産性はないのでは？

Question

築30年～40年の駅近中古マンションを
買おうとしたことがあるのですが、共益費、修繕積立金、
建替え時のリスクを考えて購入を断念しました。

駅近でいくら使い勝手がよいといっても建て替えできず、
共益費などが高くなれば不動産市場の値崩れを引き起こし
そうな気がしますが、みなさんはどう見ていますか？

ちなみに私が買おうとした中古マンションは建て替え時
現在の階数に建て替えられない条件があり、建て替え
できずに雪だるま式に共益費や固定資産税がかさむのでは
ないかと思い、断念しました。

世の中、不動産で成り立っているところもあり、こういう話は
タブーなのでしょうが、あえて切り込んでみました。

資産だと思っていた中古マンションが実は金のなくなる木だとしたら？

問題はまだまだ表面化していませんが、
不動産の資産性がなくなってくるのではないかと思い
質問してみました。

inugirai · Accepted Answer

私もNo.2の回答者様とほぼ同意見です。
築３０年になると資産価値はないと思います。
老朽化による一番の問題は配管にあります。
室内はいくらでもリフォームで綺麗になっても
内部がボロボロではどうしようもありません。
配管だけは建て替えする以外に方法がないからです。
大規模修繕（外壁工事）で
１０年目２０年目で大きなお金が出て行きますから
修繕積立金で
マンション自体を建て替えられるほど蓄えられている所は
少ないのではないかと思います。

実際不動産・物件サイトを定期的にご覧になれば
３０年以上のマンションが幾らくらいなのか
理解できると思いますし
売れているかどうかもわかると思います。
但し例外として３０年以上のものでも「ＵＲ」＝「旧公団」物件だけは
売りに出るとすぐに買い手が付いていますね。
これは管理がしっかりしているために
買い手も安心感があるのだと思います。
もし購入されるなら　
そちらを狙ってみられれば大きな損はないと思いますよ。

inon · Answer

RCの共同住宅でもメンテナンスさえしっかりしていれば１００年持ちます。
後は、設備関係ですが躯体さえしっかりしていれば、これも交換すれば問題ありません。
駅近で買い物、病院などの便利さえ良ければ価値は下がりません。
マンションを資産と考えるからおかしくなるのです。
値段が下がれば固定資産税も下がります。よけい住みやすくなるのです。もちろん構造的、設備的に基本的に欠陥があるマンションは論外です。

jakyy · Answer

私の経験からお話いたします。
不動産会社の方に怒られるかもしれませんが、
次のように考えます。
【資産価値は低い】
築３０年のマンションは大変値打ちに
売られているかもしれませんが、
今後、何度も大規模修繕が必要で、
修繕積立金が今後、増えることが予想されることが
大きなネックになると思われます。
また、築３０年となると耐震の基準が甘かったため、
大きな耐震工事が必要になる場合があります。
【設備】
また部屋の設備も順番に悪くなってきますので、
取替えも必要となります。
特に給湯器、空調機は交換が多くなりますね。
【管理組合】
管理組合がキチンと機能して管理に問題がないといいですが、
古くなりますと住民が代わっていて、
管理組合の管理もしっかり出来ない場合があります。
管理費の値上げなどスムーズに行かない場合があります。
【購入するなら】
車の中古を購入するつもりで、購入されるのなら問題はありません。
車も中古で年数がかさむと、値段が下がります。
最後には鉄くずの値段になります。
しかし、マンションですと土地が共有ですが、ありますので、
６坪が持分でしたら、坪１００万円としますと、
６００万円の価値は残ります。
購入するならこの点を頭に入れたほうがいいですね。

z_574625 · Answer

素人のあなたがちょっと考えてすぐに気付いたように（という私も素人ですが）、
築古マンションに資産価値がないのは、知ってる人は誰でも知っていることです。
タブーに切り込むというほど大袈裟なものではありません。

まるでババ抜きのように、最後まで持っていた人が損をします。

賢い人は、売れるうちにさっさと売ってしまいます。

建替えようにも、住民の１０割近くが賛成しないと、建替えは不可能です。
入居当時は、ほぼ同じ年齢や収入だった住民も、
３０年も経てば、年齢も収入もバラバラになっていますから、
若くて収入がある世帯は建替えを希望するでしょうし、
年金暮らしのお年寄りは、建替えを拒否するでしょう。
合意形成ができるわけがありません。

今後、そのような老朽化マンションの問題は、大きな社会問題になるでしょうね。

himawari223 · Answer

こんばんは

その通りと思います。ちなみに、銀行で、担保価値がいくらあるのか、聞いてみると、はっきりします。

６０年はもつと言われていますが、実際は３０年で建て替えの話がでてきます。お金のある区分所有者ばかりではないので、資金の目途がつかずに、廃墟のようなマンションが、あちこちに残り、結局は危険だからと、税金で取り壊す？？？なんてことになりそうです。

新築でも、今は、どんどん資産価値が下がっていますので、よほど立地条件等がよくなければ、値上がりは、まず、のぞめないと思います。また、これからは、少子化で、人口が減ってくるので、需要も減ってくると思います。

築30年以上のマンションに資産性はないのでは？

私もNo.2の回答者様とほぼ同意見です。

RCの共同住宅でもメンテナンスさえしっかりしていれば１００年持ちます。

私の経験からお話いたします。

素人のあなたがちょっと考えてすぐに気付いたように（という私も素人ですが）、

こんばんは

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