固定資産税の比準評価について

最近、新築しまして、近く、固定資産税の決定のために
役所の方が調査に来ることになっています。

日程調整の中で「平日の日中の対応が難しい」と伝えたところ、
「比準評価」という方法もあると勧められました。

「比準評価」とは
「昨年、市内に新築した同じメーカの価格の平均値を使って算出する」
というもので、外観・目視でおこなうそうです。

「比準評価」と「実際の家屋調査」はどっちが得なのでしょうか？
どちらも適正な方法であるし、平均を参考にしている以上、損だったり
得だったりマチマチだと思いますが、傾向としては、どういう場合に、
高くなりやすいのでしょうか。

うちは、少し特殊な家になっています。

上から見るとコの字型の形状で、屋根は平らです（三角屋根ではない）。
内装は、個室が少なく、全体が大きな一つの空間になっていて、建具（ドアとか）は
少ないです。天井は低いです(2.2m)が、吹き抜けが30畳くらいあります。
コの字型の内側はタイル張りの中庭で、外とは、電動シャッター（80万円）でつながっています。

キッチンはヤマハですが、改造していて、天板は特注の御影石、コンロは外国製(ガゲナウ)、
キッチンの周囲面はレンガです。
（もはや原型は留めておらず、一見すると全部特注に見えてしまう）。

他にも設備として、長さ12mくらいの木製の雲梯（うんてい）や鉄製の登り棒（高さ4m）や
シアター設備（プロジェクタ+130インチのスクリーン）があります。
また、ボルダリング設備があり幅４ｍ高さ４ｍくらいあります。

・建具が少なく、天井が低いことはプラス材料（固定資産税が安くなりそう）、
ですが、
・設備が色々あるのはマイナス材料（固定資産税が高くなりそう）
気がしています。
また、その工務店は、隣市で、非常に小さな工務店なので、統計データが
存在しているのかも不明です（市内に０件の可能性あり）。

「比準評価」と「実際に家屋調査」、どちらが得そうでしょうか。
曖昧な点、不確定性が高い点などありましたら、ご教授ください。

No.4 ベストアンサー 回答者： kovayashi 回答日時： 2017/01/28 17:47

No.1です。

> ・屋根はガルバニウム合板です。高価なものではないと思います。
ガルバニウム合板なら鋼板で評価するので、瓦やスレートより安いです。

> ・内装は、壁・天井は珪藻土壁紙、床は赤松の無垢床、柱や梁は見せています
珪藻土でも塗り壁でなければ加算はないですね。
赤松の無垢材なら加算量も多くないと思います。

> ＞キッチンは間口寸法と施工の程度を評価します。評価するなら良でしょうか。
> 「良」はどういう意味でしょうか。
> 少し点数が高めになる、と言う意味ですか？
システムキッチンに対する増点補正率が1.0から1.5になります。
具体的には、267,070点が400,605点になります。
（固定資産税額に換算すると約1900円の増額）

> 気になるのは、床面積が157m2と広いことです。
設備は個数で加算されますが、天井・床・壁は評点単価に床面積（と標準量と補正係数）を乗じますので、
床面積が広ければ広いほど家屋の評価額は高くなります。

従って家屋の評価額（＝固定資産税）を安く抑えるなら、天井・床・壁といった、
床面積に比例する部位のコストを抑え、設備を高機能製品にする方がよいでしょう。

とはいえ、キッチンの例のように桁違いに高くなるということもないので、
税金は気にせず、ご自身が満足できるような家を建てる方が絶対にいいと思います。

なお、固定資産評価基準は総務省が公開していますので、参考までにご覧になってみてください。
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/ …
（木造の専用住宅なら13ページ目です）

No.3 回答者： momo-kumo 回答日時： 2017/01/28 00:04

>新品のキッチンですが、シンク・天板、側面・前面・コンロを交換しているため、面影はほとんどありません。

失礼しました、ヤマハブランドは3年前ぐらいに無くなったので「中古」と書いてしまいました。

この回答へのお礼

なるほど。

そうですね、今はトクラスですね。
つい「ヤマハ」と言ってしまうんです。

工務店も、いまだに「ヤマハ」と言っている人がいて、そういう人の影響です。

お礼日時：2017/01/28 00:29

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2017/01/27 00:35

そのような評価方法は、建売住宅や大手プレハブメーカーの住宅について行われます。

内部調査をしても、それぞれの一般的な評価に増減する、何軒か並んでいるような建売住宅についてはよほどの事が無いと一律の平米当たりの評価とします。

質問者の場合は、市内に一軒の無いかもしれない工務店の施工といい事なので、固定資産税担当課は、それを判ってない可能性はあります。
内部調査は嫌なら、内部の仕上げ材や間取りが判る設計図書を提出する事で家屋調査を拒否する事は可能です。

しかし、家屋調査員の立場から考えると、家屋調査に協力してくれた市民と拒否した市民はどう扱えば良いのか？
非協力な市民は少しぐらい高めでの良いのではないか？
高めに評価して、不服審査が出れば、そのときに内部調査をして下げるのなら、下げれば良いのでは無いかと考えても不自然ではありません。

結局は「ハウスケーカーはどこですか？」という事になり、「そこでは家屋調査は必要です：という事になると思います。

天井高が2.2と低いこと自体は1階部分の建築資材が少ない事で評点が少ない事になるのですが、吹き抜けでそこを含めた天井高がどうかという事にあんります。

また、ヤマハのキッチンという事ですが、何年も前の中古商品を改造した場合は評価は綱あるんでしょうね？

この回答へのお礼

＞結局は「ハウスメーカーはどこですか？」という事になり、「そこでは家屋調査は必要です：という事になると思います。
そういう気もします。担当者から、
「平均から算出します」
と言われたときに「そもそも平均あるの？？」と思いましたし。

＞天井高が2.2と低いこと自体は1階部分の建築資材が少ない事で評点が少ない事になるのですが、吹き抜けでそこを含めた天井高がどうかという事にあんります。
勉強になります。

＞また、ヤマハのキッチンという事ですが、何年も前の中古商品を改造した場合は評価は綱あるんでしょうね？
新品のキッチンですが、シンク・天板、側面・前面・コンロを交換しているため、面影はほとんどありません。
コンロは外国製で天板も特注の御影石のため、贅沢品扱いになるか不安に思っています。
実際は、そんなに高級品ではないですが（せいぜい標準+100万くらい）、ぱっと見は数100万円しそうな雰囲気です。

お礼日時：2017/01/27 09:21

No.1 回答者： kovayashi 回答日時： 2017/01/27 00:00

一昨年まで固定資産評価補助員をしていました。

と言っても土地専門だったので、家屋の方はそれほど明るくありませんが。

私の市で年間2500棟くらいの家屋を調査しますが、比準評価するのは1件あるかないかです。
（調査拒否が希にあるためです）

確かに評価の手法としては比準評価という方法がありますが、現地調査に比べて、
正確に評価ができないため、私の市では休日でも夜間でも施主の都合の良い日を調整します。

> 「比準評価」と「実際の家屋調査」はどっちが得なのでしょうか？
得な場合もあるかもしれませんし、損な場合もあります。

> 上から見るとコの字型の形状で、屋根は平らです（三角屋根ではない）。
屋根の形状よりも、屋根に使った部材の方が重要です。

> 内装は、個室が少なく、全体が大きな一つの空間になっていて、
こちらも部材の種類や品質を評価します。

> 建具（ドアとか）は少ないです。
> 建具が少なく、天井が低いことはプラス材料
建具も、数より品質の良否の方が重要です。
1.5m以上であれば天井の高さは評価に関係しません。

> キッチンはヤマハですが、改造していて、
キッチンは間口寸法と施工の程度を評価します。評価するなら良でしょうか。

> 雲梯、登り棒、シアター設備、ボルダリング設備
> 設備が色々あるのはマイナス材料
おそらく家屋の評価には関係しません。
トイレ・バス・給湯器・浴室乾燥機・空調設備など、生活に関係する設備を評価します。

> 非常に小さな工務店なので、統計データが存在しているのかも不明です
データが少ないということは比準元からして不正確ということでしょうから、
不正確な値から比準をしてもより不正確な評価が算出されるだけのような気がします。

できるだけ現地調査をしてもらった方がよいのではないでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
経験者のアドバイスと言うことで、とても参考になります。

・屋根はガルバニウム合板です。高価なものではないと思います。
・内装は、壁・天井は珪藻土壁紙、床は赤松の無垢床、柱や梁は見せています

＞キッチンは間口寸法と施工の程度を評価します。評価するなら良でしょうか。
「良」はどういう意味でしょうか。
少し点数が高めになる、と言う意味ですか？

＞トイレ・バス・給湯器・浴室乾燥機・空調設備など、生活に関係する設備を評価します。
大衆メーカーの一般的なグレード（又はやや低いグレード）を使っています。
少なくともプラス材料（固定資産税が高くなる）にはならないと思います。

気になるのは、床面積が157m2と広いことです。
実際は、ロフト（物置）の天井が高さ1.8mあるため、床面積に計算されるためで、
はじめは1.4mで計画していたくらいです。
これは、今さら、どうしようもありませんが。

まずは、担当者に
「小さな工務店で、市に1件もないかもしれませんよ。大丈夫ですか」
と聞いてみます。

＞私の市で年間2500棟くらいの家屋を調査しますが、比準評価するのは1件あるかないかです。
担当者からは、そういう雰囲気はありませんでした。
「方法は２つあるけど、どっちにします？？」
と言う感じで、「普通はこっちです」みたいな印象はありませんでした。
市によって、考えが違うのかもしれませんね。

お礼日時：2017/01/27 09:15