退去精算トラブル 相手方の要求について

こんにちは。
賃貸管理会社に勤めております。
入居2年、タバコで室内全体黄色、臭いプンプン、加えてペット飼育していた入居者が退去し、入居時に新品だったクロスは全張替えの費用（但し減価償却考慮）、ワックス剥離、エアコン洗浄、ルームクリーニングの費用負担をその場で依頼、承諾の元、退去精算書に捺印頂きました。（保証人の母親も息子の喫煙は把握）
それから1週間ほど経ち、本人から以下内容の書面が届きました。
①請求内容は身に覚えがない（？）②クロスが新品だった証明がない！③ワックス剥離、エアコン洗浄はガイドライン上・貸主負担！④契約書の特約（故意・過失による汚損破損、通常使用以外によるクリーニング費用の借主負担）は消費者契約法第10条に抵触する！⑤7日以内に敷金を返さないと法的手続きに出る！⑥意見があるなら電話、メールは受けない。書面でのみ！
ガイドラインを持ち出しながら（喫煙は借主負担）、消費者契約法によって自己負担分は無しというのは理解し難く思っております。
この様な時代ですので通常は極力ガイドラインに乗っ取ってやっており、明らかにヘビースモーカーだった場合は、状況に応じて現地で承諾を得て請求しております。
但しクロスが新品であった旨の証明についてはそうかもしれず、必要であればこれから当時の発注の履歴などを見せるしかないかもしれません。（それで納得するか否ですが）
場合によって多少の譲歩が必要となる事も承知していますが、相手の言う通りに書面でやりとりを続ける時間・手間も惜しく、直接話し合いたく思っております。

つきましては、
①果たしてタバコのヤニといったようなものまで消費者契約法に抵触する可能性があるのでしょうか？
②一旦はおおまかな返答を書面で行い、その書面に「今後のやりとりは書面では無く直接会って行いたいので連絡が欲しい。」と書いて書面のやりとりを拒否する事はありでしょうか？

②の結果、少額訴訟等に持ち込まれるかもしれませんが、通常使用や自然損耗を請求しているつもりではありませんので、それはそれで結構ではあります。

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/04/05 12:54

①ある

②あり

というか、論点はそこじゃないと思うよ。
質問者の立場は管理会社の従業員だからね。

まず会社の方針や上司の見解をお伺いする。
簡単に言えば、ケンカしていいのか譲歩するのか。
貸主の意向も加味してね。
会社や所属団体に弁護士がいるだろうからそこに相談・依頼しても構わない。

このような手紙を送ってくる相手方であれば、下手に譲歩しても、「では最初の請求は過大請求だと認めるのか。その他の部分も過大請求ではないか」ーーなどとゴネ始めると長引くしね。
同じ土俵で争う必要はない。


相手側が「出るとこ出る」「書面で」というのは下手な脅しだとしても、書面に関しては争点にされるので慎重に行う。
会って話したところでそれがマイナスに作用することもあるしね。
弁護士慣習のもと書面を作成するか、弁護士に丸投げ。
①の「ある」というのは裁判の結果に左右される部分が大きいため。
簡単に書くと、タバコのヤニ自体は消費者保護法は関係ないが、それに起因する請求が消費者に過大な負担を強いるかどうか。
結局は評価の話になるので、これは裁判官次第というところ。

会って話すことを重視するのなら、当事者である母と息子、こちらは担当者と責任者など複数で。
録音ＯＫで行うことになる。
録音でのやり取りに長けている人ならいいかもね。
そういう意味で②はあり。
単に書面をやり取りする手間を惜しむだけで会う事を求めるのはイマイチかな、後々争点にされる恐れもあるしね。

それにこの相手は話し合って合意しても数日後にはまたゴネてくるだろうし。
退去時の合意書をひっくり返してくるタイプだからね。


書面でのやり取りも長々と続ける必要はないよ。
１回だけでいい。
その１回の内容は、相手からの手紙の内容にいちいち反論する必要もない。
そんなもんはいくらでもできるんだし、裁判になったらイヤでもやるんだから。
ただ、各項目ごとにこちらの請求が『妥当であること』について"丁寧"に説明を書面で行う。
裁判のときの陳述書のつもりで書くこと。
その上で、当初の通りの請求を改めて行う。
最後に「以降のやりとりは○○弁護士へ行って下さい」などとしておくと効果的。

とりつく島がなければ相手も諦めるか、少額訴訟を起こす。
相手は少額訴訟の前に弁護士や消費者センターへ相談に行くと思うので、こちらからの説明書面を見せる。
それを見れば大体はこれは裁判やっても意味がないというアドバイスをするはず。
そこで諦めてくれたら手間が少なくていいんだけどね。
猪突猛進で少額訴訟をやったとして、消費者寄りの判決が出るとしても痛み分け。
通常訴訟に移行してあとは弁護士に任せるか、その辺は別の話で。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

有難う御座います。
仰る通り最終的には会社の判断となるのですが、現状においては「取敢えずやってみろ」的な状況ですので、いけるところまではいくつもりです。（直属の上司も協力的です）
おおよそ今後相手が相手が取るであろう行動も予測頂き、参考になりました。
非常に助かります。

お礼日時：2018/04/06 09:54

No.5 回答者： masa9822 回答日時： 2018/04/04 23:27

建築、大家、不動産屋をしています。

現状回復の敷金精算は色々とクレーム、問題が多いですよね。
1は論外なので、そのまま
2は入居前の状態が写真に残っているかどうかが微妙な所。
　ウチでは入居前に1DKクラスでも50枚位写真を撮ります。
　クロスが入居前に新品に近い状態であったかどうかを問われると思います。
　ウチでは例えば2年入居でその前の方が3年でその3年前にクロス張替をしたとすると
　その人（今回の人）には2/5負担です。本来クロスは10年位はもつので、オカシイ計算ですが、
　ま、面倒なのとクロス程度なら　ま、いいかって感じです。
　自前でやっているんで、それほど高くならないし（通常他の所でも＠800/㎡位だし）
3.ワックスとエアコン洗浄　ワックスはハウスクリーニング代に入る（含む）
　ハウスクリーニングは通常、特約契約をしていると思います。（旧入居者負担が通常）
　エアコン洗浄は特約契約を通常していないのでタバコでエアコン洗浄はキツイかもしれません。
　ま、8,000円/台　程度なので、大家負担でやっています。ウチは。
4.法的手続きは勝手にどうそ。って感じですが、
　私は、裁判も何回かやっています。が、大体大家側が負担する事が多く、裁判自体は大家側に不利な判決が多くなります。
　裁判というより、裁判所で打ち合わせみたいな感じで判決はでません。通常は和解。丸（楕円）テーブルだし。
　で、それはほとんど、事務員みたいな（裁判官ではない、調停委員）人がこれでいい？とかで（ほぼ）勝手に決めるだけ。
　その時に入居前と退去後の写真が必要になります。当然書類も必要ですが、先方から裁判してもらった方が楽。
　相手から裁判をしてもらった方が裁判料金が少なくなるので、やってもらった方がいいですね。
　よく弁護士費用とか色々いう人いますが、請求されません。
　実際には請求できますが、弁護士費用請求裁判をしなければいけないので、費用対効果で通常はやらない。
　そこらへんは長くなるので、必要であれば、調べた方がいいけど。たぶん裁判にする人はほぼいません。

この回答へのお礼

有難う御座います。
入居前の写真を撮影していないのは痛いところなのですが、いざとなれば社内における当時の発注履歴等では対応可能かもしれません。
裁判の件も非常に参考になりました。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2018/04/06 09:46

No.4 回答者： bucyo1231 回答日時： 2018/04/04 18:26

建築関係の仕事をしているものです。

たばこのヤニ汚れは借主の過失による汚損なので借主負担でしょう。（減価償却があったとしても）

相手が書面を要求してからといって、つきあう必要はありません。
そもそも、その退去精算書という「書面」に捺印したのは借主です。


①請求内容は身に覚えがない（？）
覚えているかどうかは借主の能力の問題ですが、書面に押印があるので問題ありません。

②クロスが新品だった証明がない！
証明する必要がありません。

③ワックス剥離、エアコン洗浄はガイドライン上・貸主負担！
ワックスの剥離が著しく、エアコンもたばこによるヤニ汚れが元でのクリーニングとして借主負担で問題ありません。

④契約書の特約（故意・過失による汚損破損、通常使用以外によるクリーニング費用の借主負担）は消費者契約法第10条に抵触する！
たばこは故意・過失に相当します。
加えて、ペットによるニオイなどもあるのでしたら、完全なる過失相当と見なされるでしょう。

⑤7日以内に敷金を返さないと法的手続きに出る！
法的な行動は相手の自由なので好きなようにさせておけば良いでしょう

⑥意見があるなら電話、メールは受けない。書面でのみ！
それは相手の希望なので、こちらの都合の良い方法で対応されれば良いでしょう。

禁煙でも無く・ペット可の物件でも、「たばこによるヤニ汚れとニオイ、及びペットによる汚損」を
免除しているわけではありません。
それぞれに対して、借主が発生させた破損・汚損に対しては借主がその責を負います。

通常の使用による汚れなどとは別次元です。
まぁ、誰かに入れ知恵されたのでしょう。


参考まで

この回答へのお礼

有難う御座います。
心強いご回答頂き、正面きって向かい合いたいと思います。
＞覚えているかどうかは借主の能力の問題ですが、
正にそうの通りですね。説明を受けて捺印までしておいて覚えてないと言うのはこちらの責任では無いですね（笑）

お礼日時：2018/04/04 19:10

No.3 回答者： in-going 回答日時： 2018/04/04 18:25

大家しています。

①果たしてタバコのヤニといったようなものまで消費者契約法に抵触する可能性があるのでしょうか？

　タバコは嗜好品で借主負担は判例も出ていたと思います。


②一旦はおおまかな返答を書面で行い、その書面に「今後のやりとりは書面では無く直接会って行いたいので連絡が欲しい。」と書いて書面のやりとりを拒否する事はありでしょうか？


　書面の遣り取りを拒否すれば相手は「証拠を残したくない？」と考えるでしょうし、貸主側には不利に働きます。

　そういう時間的ロスを防ぐために私のところでは友人の弁護士のアドバイスで
１）　借主が原状回復を行い、貸主側の承諾を以って『明渡』とする。
２）　貸主側が借主の立会いの下毀損部分を確認し、借主側が原状回復業者を手配し、借主は『原状回復費用借主負担分』を支払う。本日を以って『明渡』とする。
　で、最高裁判例(平成17年12月26日)『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』を示し、選択をお願いしています。

　未だ嘗て１）を選ばれた方はおられません。（笑）

　質問者様が相手にしているような輩には「では１）で」で全て済みます。それが最高裁の判示した判決の文字通りの解釈なのです。ご参考にされてください。

この回答へのお礼

有難う御座います。
初めてお伺いするような手法で、なるほどと思わせて頂きました。
今後の案件も含めて、ご参考にさせて頂きます。

お礼日時：2018/04/04 19:06

No.2 回答者： keio777 回答日時： 2018/04/04 16:34

随分ひどい相手に出会いましたね。

管理会社としての対応は間違っていないように思います。ただし、慣例では。
退去時は原状回復の義務があることは、当然契約書に書かれていたと思います。
喫煙での室内汚染は当然故意過失によるものなので、借主負担です。

私も、以前5年間貸していた部屋の退去時に、借主はヘビースモーカーらしく、部屋中のものすべて真っ黄色でした。
壁紙、ドア、戸棚、システムキッチン、・・・など。
システムキッチンは外国製の特注品で取り換えるにも同じものでないと付けられないので大変な金額でした。
（見積もりは、100万円は大きく超えていたのですが、借主が何度も謝ったので半額負担にしました）
②エアコン洗浄は借主負担・・・契約書の特約事項に書かれていなかったのでしょうか。（書かれていなければちょっと微妙）
④は、特約に書いてあれば認められるはずです。（不動産賃貸に関しては、消費者契約法第10条に抵触しない？。）
それに「賃貸住宅紛争防止条例」の書面を交付して署名・捺印を貰っていれば有効でしょう。

色々言ってくる相手には、それなりに理論武装しなければなりません。

加盟している不動産協会の専門家に相談した方がよいですね。

この回答へのお礼

有難う御座います。
せめて借主が謝ってくるのであればこちらも温情をかけれるのですが、一切を突っぱねて来られるとそうもいかないですね。
ご経験をもとにアドバイス頂き、有難う御座いました。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2018/04/04 19:02

No.1 回答者： something2013 回答日時： 2018/04/04 15:04

個人的な意見ですが・・・・・・。

１）喫煙について
　入居条件に「喫煙不可」があったのでしょうか？
　無かったら、喫煙を元に、クロスの張り替え請求は、乱暴では？

２）ペット
　同上で、ペット禁止条項はありましたか？
　無かったら、これを原因とするのは、やはり乱暴では？

３）クロス張替え等
　クロス張替えの目的は、新しい入居者へのアピールのためでは？
　エアコン洗浄、ルームクリーニングも、結局、次の客のために
　するので、以前の居住者が、著しく不当な生活をし、部屋に
　通常では考えられないダメージを与えた場合以外は、通常の
　生活での「経年劣化」と見なすべきでは？

４）敷金
　敷金、或いは部屋代というのは、経年劣化による補修第も
　当然含まれていると見なすべきで、根本思想がおかしいように
　思いますが。

５）その他
　結局の所、入居時の契約書に違反していなければ、ご指摘の
　請求は、結構問題が有るように思います。

この回答へのお礼

有難う御座います。
1、喫煙禁止の旨契約書上記載は御座いませんが、国交省ガイドラインでも入居者負担と改められましたので問題無かろうかと思います。
2、ペットは勿論禁止です。
3、1の通り、国の指針でも喫煙は自然損耗とはみなされておりません。
4、経年劣化分については減価償却分を考慮しての金額を提示しております。
5、契約書特約の特約には違反している格好になります。違反している事は自覚しているからこそ、含めて全てを消費者契約法のもとに無効と主張して来ておりますので。

お礼日時：2018/04/04 15:26