賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書 vs 特約条項

賃貸マンションの入居申し込みで審査が通り、管理会社から契約書、特約条項、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書等が送られてきました。
あとは、これらに署名、捺印をして返送するだけです。

ところが、これらの資料を読んでみて疑問が出てきました。

「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」をざっと読んだところ、「経年劣化等の設備の修繕は貸主負担で行う」というような事が書かれてあるのですが、それに付随する特約条項には正反対の事が書かれています。

要するに、「経年等に関わらず一切の設備の修繕費用は借主負担とする」となっており、今は手元にないのでうろ覚えですが、記憶が正しければ「設備（給湯器、畳、襖、照明器具等）」となっています。

他にも、クリーニング代や退去時の壁紙や畳、襖の交換も全額借主負担（実際に交換が行われるかどうかは不明）となっており、ご丁寧に単価まで明記されています。

これらの特約条項を具体的に解釈すると、例えば給湯器が不意に若しくは老朽化で故障した場合、借主が自己負担で修理若しくは新規購入しなければなりません。調べたところ、給湯器は最低10万円くらいするようですので、万が一入居後早々に壊れでもしたら堪りません。

とりあえず、この点を含め他にも疑問点がたくさんあるので明日管理会社に電話で質問するつもりです。もしこちらが納得できるような回答が得られなければ契約はしないつもりです。

といったことを前提としてお聞きしたいのですが、恐らく大家さんが用意したと思われるこの特約条項は、専門家（弁護士さん等）の目からご覧になって如何なものでしょうか？許容範囲内でしょうか？

また、借主に過度な負担が圧し掛かりそうなこの特約条項を修正して頂ける可能性はありますか？

ご回答頂ければ大変有り難く思います。

No.4 ベストアンサー 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/10/23 11:38

送付物の内容は非常に善良です。

実際にterakichi28さんの
ように、契約を拒否する方が現れることをわかっていながら、
真実を通知する、そのことに特約の重みを強調する意思を
感じます。
退去時に紛争が起きないように契約を結ぼうとしているように
感じます。

＞また、借主に過度な負担が圧し掛かりそうなこの特約
条項を修正して頂ける可能性はありますか？

可能性はあると思いますが、その交渉も想定範囲内でしょうから、
大幅には動かないかと。
「交渉してくる方は契約を結ばなくても良いですよ」的な
意思であるかと。
物件に自信があり、契約を確実に結びたい家主さんである
ようです。

＞専門家（弁護士さん等）の目からご覧になって如何な
ものでしょうか？許容範囲内でしょうか？
法的には最終的には裁判の結果になるでしょうが、
そんなに法外で異常な特約とは思えません。
向こうもプロです。

給湯器はともかく、畳・襖・照明器具（電球）は「いちいち
家主に請求せずに、居住中は自分で管理してくれ」と言う
意味ですし、
＞クリーニング代や退去時の壁紙や畳、襖の交換も全額
借主負担（実際に交換が行われるかどうかは不明）
というのは「あなたの負担になるので、気をつけて居住して
くれ」と言う意味です。ですので、「退去時は絶対に全面
新品に張り替えて請求します」と書いていないのです。
もしご心配でしたら、「経年劣化範囲は貸主負担・その判断は
退去時の両者立会いによって納得の上、決める」と
いうことにしたらいかがでしょうか。

＞納得できるような回答が得られなければ契約はしないつもりです。
それでよいと思います。

この回答へのお礼

そうですね。厳しい取り決め内容ではありますが、善良といえば善良ですね。

交渉も想定範囲内。そうかも知れません。後々揉めることがないように、契約不成立も覚悟の上で特約を付けて来られたのかも知れません。物件に自信はあると思います。主人も私も一歩足を踏み入れただけで目の色が変わりましたから。

しかし、その時には、まさか契約の際にこのような厳しい特約が突き付けられるとは思っても見なかったのです。

他の方へのお礼にも書かせて頂いたように、私が引っ掛かった特約の条項というのは、正しくは

「室内設備の器具備品（風呂、換気扇、流し台、照明器具、畳襖等）一切の修理費用は、借主負担とする。」

「～（略）～　尚、ルームクリーニング費用、及び畳、襖、壁紙の修理費用は、借主負担とする。（畳、襖、壁紙については破損、汚損等に拘らず原状回復するものとする。）」

の二つだったのです。ですから、この文面でいくと退去時にはクリーニング代も畳や襖、クロスの交換代も全額請求されます。「経年による汚損の場合は貸主負担となる」とは一言も書かれていないのです。設備に関しても同じです。ですから、過剰かも知れませんが、一体どれだけ請求されるのだろう、と恐ろしくなってしまったのです。

結果的には、交渉することもなく契約するのを取り止めるに至りました。主人の「管理会社や大家と揉めてまで契約したいとは思わない」という考えを振り切ってまで交渉に立つ覚悟はできませんでした。

非常に優れた物件だっただけに、気に入り過ぎていただけに悔しいです。しかし、その後運よく希望エリア内の都民住宅に空室があることがわかり、条件もほぼ満たしていたので、収入の少ない私は「こっちの方が経済的に安心だ」という主人の尤もな考えも尊重せざるを得ず、そちらを選ぶことにしました。やや（いやかなり）不完全燃焼ではありますが、我侭は言えません。

ご丁寧なご回答、非常に感謝しています。どうも有難うございました。

お礼日時：2004/10/24 18:01

No.6 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/10/24 22:14

#4回答者です。

新しい物件が見つかったとのことで、今回の契約書に
関しては、解決したのですね。

蛇足を承知で、補足をさせて下さい。

今不満に思ってらっしゃる特約についてですが、経験上、
賃貸物件の契約にはほとんどと言っていいほど、似た特約を
付けてあります。（風呂・換気扇・流し台まで言及して
いるのは珍しいですが）ガイドラインができて以降、紛争が
多く、大家さんの側も防衛に出ざるを得ない状況です。

次の物件の契約書にも畳と襖・壁紙やフローリングの
過失に
よる傷の回復などは入ってくるかと思います。

決して珍しい例では無いことを付記させていただきます。

この回答へのお礼

引き続き有難うございます。

本物件が必ずしも特殊な訳ではないんですね。
確かに、対象となる設備の範囲が今回は異常な気がしますが・・・。

が、この件についてはもう解決済みとさせて頂きます。

過失による傷の回復は、流石に借主の責めですよね。
それは当然のこととして、覚悟しておりますのでご安心下さいませ。

それでは、貴重なお話を頂きどうも有難うございます。

お礼日時：2004/10/25 15:54

No.5 回答者： torumaringo 回答日時： 2004/10/23 13:39

No. 4の方のご意見と全く同感です。

「賃貸住宅紛争防止条例」は参考程度の効力しかなく、当事者同士が合意した契約内容（特約）より優先するものではありません。

特約をたくさん付けることによって、「賃貸住宅紛争防止条例」や（東京ならば）東京ルールで「原則」と書かれたものと、似ても似つかぬ契約書を作成しても、立派に有効なのです。

この管理会社は、「賃貸住宅紛争防止条例」をきちんと借り主（候補）に示しつつ、当事者同士が結ぶ契約書が「条例に基づかない契約」であることを正直にご質問者に提示しています。

具体的に問題の物件が、どのような前提で賃貸市場に出されたのか、そしてご質問者がどのようなおつもりで「借りたい」と思われたのか、文面からは定かでありません。単純に「借り主に過度な負担」とは言えません。賃料の水準なども考慮に入れるべきです。

物事のいろいろな側面を考慮しながら、当事者同士で納得のいく契約書を作成していただけば良いです。納得できない場合は、署名捺印すべきでありません。

この回答へのお礼

特約に同意し、判を押せば立派に有効になるであろうことは私も予測しました。だからこそ、安易には判を押せないと思ったのです。

他の方も仰るとおり、確かにこの管理会社および家主さんはしっかりされています。ある意味、この特約があったからこそ、「賃貸契約を結ぶ」ということを非常に慎重に考えることができたんですよね。感情的には面白くありませんが、少なくともいい加減な管理会社に応対されるよりはましだと受け止めなければなりませんね。

「借りたい」と思ったのは、単純に、部屋選びの条件を100%以上と言ってもいいほど完璧に満たした優良物件だったからです。分譲マンション並の設備（浴室乾燥機やテレビ付インターホン等）のよさで、賃料はむしろ割安感があるほどです。

まさか今回のような特約が突き付けられるなどとは思わずに喜んで入居の申し込みをし、いざ契約書が送られてきて、余りの厳しさに驚き躊躇したというわけです。

結果的には、他の方へのお礼にも書かせて頂いたように契約はしませんでした。今思えば、私が深読みをし過ぎていただけで、細かい点をきちんと確認すれば、本当は借主にそれ程不利な内容ではなかったのかも知れません。しかし、その後都民住宅でいい物件が見つかったこともあり、収入の少ない私が敢えてお金の掛かる方を強引に選ばせることは流石にできませんでした。

何だか愚痴ばかりになってしまいましたが、ご回答頂いて感謝しています。交渉次第ではどうにかなったかも知れませんが、そうしない方を選択したのでこれ以上は仕方ありません。どうも有難うございました。

お礼日時：2004/10/24 19:00

No.3 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/10/22 21:45

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

例えば下記にあるような東京都や国のガイドラインはあくまでガイドラインであって『指針』でしかなく,原則強制力があるのは契約書になります。

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン　～概要～」
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310 …

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.h …

terakichi28さんのケースだと借主負担という名目の契約になりガイドラインを送ってきたのも,ガイドラインはこうなっているが契約書ではこうなりますという前もっての確認でしかないのでしょう。後々訴訟されないように前もってガイドラインを渡しておいて念押しで契約した事を強調する為の可能性がありますね。

この場合やはり管理会社へ連絡して契約書面上の約款を貸主負担に変更しなければ契約すべきではないと思います。後々トラブルになる可能性が極めて大きい物件ですね。

敷金トラブルのモデルケースとして下記ＨＰをご覧ください。

「借地・借家に関する問題（３）～退去の際のクリーニング代は、借家人が負担？～」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/lease3.php

「賃貸Ｑ＆Ａ 敷金」
http://www.chintaisenmon.com/nayami/07_07/jire/i …

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

この回答へのお礼

色々と参考になりそうなサイトの紹介をして頂き、有難うございます。後々ゆっくり読んでみます。

>後々訴訟されないように前もってガイドラインを渡しておいて念押しで契約した事を強調する為の可能性がありますね。

そうですね。大家さんは、借主には厳しいですが、後々揉めることがないように、事前に独自の条件をしっかり明言して来られたわけです。

>この場合やはり管理会社へ連絡して契約書面上の約款を貸主負担に変更しなければ契約すべきではないと思います。後々トラブルになる可能性が極めて大きい物件ですね。

そうですね。やはり、深読みのし過ぎかも知れませんが、どうしてもガイドラインを超える負担が借主に覆い被さりそうな気がするので、管理会社に問い合わせる必要はあると思います。

しかし、他の方へのお礼にも書いたように、その後よりいい物件が出てきたので、主人とも相談し、今回は断ることにしました。本当は、私の口から管理会社に色々と問い詰めたかったのですが、何だか厄介なことになりそうなので主人に任せました。

お礼日時：2004/10/24 16:36

No.2 回答者： sasurai141 回答日時： 2004/10/22 19:12

国土交通省のガイドラインから判断するに、通常使用損耗や経年劣化にまつわる費用は当然ながら”貸主負担”となります。

また、ハウスクリーニングについても貸主負担であるはずです。特約の内容ですが、借主に不利な条項は無効となるはずですが、無効とするには、最終的には”訴訟”まで行かねば決着はつかないでしょう。ただ、クロスやタタミ等を故意に損傷させたり、または、タバコで異常なほどクロスにヤニが付着した場合は例外です。
以上のことを管理会社へお尋ねされたらいかがでしょうか？

この回答へのお礼

質問を投稿した当初は少々興奮しており、特約の内容についてやや不正確な記述をしてしまいました。特約の中で私が疑問、不満に思った条項は、正しくは

「室内設備の器具備品（風呂、換気扇、流し台、照明器具、畳襖等）一切の修理費用は、借主負担とする。」

「～（略）～　尚、ルームクリーニング費用、及び畳、襖、壁紙の修理費用は、借主負担とする。（畳、襖、壁紙については破損、汚損等に拘らず原状回復するものとする。）」

の二つです。二つ目も不満ですが、特に一つ目が気になったのです。「一切の修理費用は、借主負担」とあり、「通常使用や経年劣化による修繕費用は貸主負担とする」という但し書きが一切ないのです。この文面ですと、私が質問の中に書いたように、万一お湯が出なくなったら給湯器の新規購入代金も請求され兼ねません。ですから、非常に恐ろしく思ったのです。

とはいえ、大家さんにしてみれば所詮「承諾して貰えないなら契約不成立で結構」なのだと思います。非常に優れた物件なだけに、悔しいです。しかし、その後よりいい物件が見つかり、主人（説明不足でしたが私は妻の立場です）も、本件の物件を、管理会社や大家と揉めてまで契約したいとは思わない、と言うので大黒柱の意見を優先し、私は泣く泣く譲歩し、今回の物件は諦めることにしました。

長くなりましたが、どうも有難うございました。

お礼日時：2004/10/24 16:22

No.1 回答者： ururai 回答日時： 2004/10/22 17:08

契約自由の原則がありますから、条例が強行法規かどうかにかかりますが、この件については、ほとんど、強行法規に近い運用がされると思います。

相手方と交渉するなり、行政や消費者センターを間に入れる等努力してみてください。

この回答へのお礼

交渉しようかとも考えていましたが、その後よりいい物件が見つかったので契約するのを止めました。どうも有難うございました。

お礼日時：2004/10/24 15:30