不動産譲渡所得に係る取得費の考え方について教えてください。 親が亡くなり田舎の実家を相続しましたが、

不動産譲渡所得に係る取得費の考え方について教えてください。

親が亡くなり田舎の実家を相続しましたが、私は住まないので売却し、利益が出たため、確定申告をすることになりました。
築40年の家なので、親は存命中にキッチンや風呂場などあちこちリフォームをしており、領収書も残っています。
このため、これらリフォーム代も「取得費」に算入されると思っていたのですが…
今日税務署に相談に行ったら、「売却価格を上げるためにリフォームしたなら別だが、生活している居住者が維持、修繕のためにしたリフォームは、取得費にはならない」と税務署員から言われました。
このため浴室やキッチンの全面改修も取得費にはカウントされないとのことでした。
ただ、この税務署員が見るからにやる気のない奴で、面倒くさそうに相続に応じていたので「本当かな？」という疑問が私には残っています。
ネットで確認しても、リフォーム代も取得費にカウントできる旨書いてあるページもあり、どうにもモヤモヤしています。

そこで質問です。
上記の税務署員の見解はやはり正しいのでしょうか？

参考までに付け加えておきますが、今回の売却物件は、各種相続の特例の対象には該当しません。

よろしくお願い申し上げます。

No.5 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2021/01/28 01:39

「減価償却費の計算」に通じておられるのでしたら、大丈夫ですよ。

売却する家屋の減価償却費、リフォーム代金、浴室やキッチンの全面改修も取得時期から減価償却をした残価を、譲渡代金から取得費として控除するだけです。
資産名や耐用年数の決定が出来れば、十分できます。
これが「わかんない」というなら税理士のお出ましですが、ご質問者様ならできそうです。
「減価償却計算ができれば認めてもらえるとは、私にはどうしても思えない」？
先に回答したとおり国税庁HPでは「設備費や改良費なども含まれます。」と述べてありますから、税理士が計算しようが本人が計算しようが結果は同じであると思います。

ただし、減価償却費を控除したリフォーム代金などを取得費と計算をした場合に「なんですのこれ？」と税務署が聞いてくることもあります。
税理士などは職業柄「HPに書いてあるじゃないか。」の一言で税務署員を納得させてしまうでしょう。
一般人ですと、この対応ができずに「リフォーム代金などは取得費にはならないんです」という税務署員の言葉に「はいそうですか」と言ってしまう可能性があります。

税理士は税務署サイドとの押し問答にはたじろぐことはないでしょう。
一般人は、どうしても税務署員が言う事に反論する力がないかもしれません。

「「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか」と書かれているんですよね。
だとすると、改良費に該当するんじゃないの？と私としては思ってしまう次第です。」（NO1回答様へのお礼文より）

これを主張すればよいと思います。
それでもウダウダ言ったら「国税庁HPにうそを書かないでください」とでも主張するわけです。


全回答のコピペですが
譲渡所得の計算において、家屋の取得費計算過程で、リフォーム代金、浴室やキッチンの全面改修費用を「取得費から減価償却費を引いて」計算してあれば、これを税務署長も「あかん」と言えないことになります。
なにしろ国税庁HPで「いいよ。だけど減価償却した後の額にしてちょうよ」と言ってるのです。

私見
リフォームしたり、、浴室やキッチンの全面改修してるので、譲渡代金もそれをしてない場合よりも高くなってるはずです。
だとしたら、取得価格も引いて貰えないと、割に合いません。

「時系列を見ると
自分のものになった←取得している。
改良した←取得しているからこそ、改良できる」
と言う私の記述があります。自分の物になってるからこそ、リフォームしたり改造できるのである。それを取得費とするのは矛盾してないか？
という話です。時系列的所有権取得説
そういわえるとリフォームをすることで家の所有権を持つわけではないので、取得費とするのは話がおかしい事になります。
ここで、国税庁ＨＰで、なんと！「設備費や改良費なども含まれます。」と言ってるのですから、この時系列的所有権取得説は国税庁は採用してないとなります。

私の回答は、ふらふらしてますね。できないと言ったりできると言ったり。
国税庁ＨＰの記述をよめば「できる。減価償却費は控除してね」が結論のようです。

がんばって

この回答へのお礼

何度もご回答いただきありがとうございます。
また、お礼が遅くなってしまったことをお詫びいたします。

なるほど、そういうことなんですね。
納得しました。
励ましも頂き、ありがとうございました。
ベストアンサーに選ばせていただきます。

お礼日時：2021/01/31 23:38

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2021/01/26 23:24

「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

　なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。」と国税庁が言ってますね。
「設備費や改良費も取得費に含まれる」というのですから、リフォーム費用も浴室やキッチンの全面改修も、取得費に入れて貰わないと困ります。
私もそう思います。
これは国税庁の説明に罠があるようです。後半に「減価償却費相当額を差し引いた金額」とあります。
リフォーム代金が２００万円とし、耐用年数が１０年としますと、リフォーム後１０年後にはリフォーム代金の残価はゼロとなります。取得費として計上できる額は「０」という話になります。
つまり「取得費にいれる計算をするのなら、減価償却費を引いてくれんと認めんからね、よろぴく」という訳です。

事業用資産ならまだしも、一般的には、いついくらで取得し、耐用年数何年で、家屋そのものを売却する時点での残価はいくらという計算を速やかにできる人はまずいないでしょう。
税務署員もそれを見越して「あかんぜよ」と回答するのでしょう。

譲渡所得の計算において、家屋の取得費計算過程で、リフォーム代金、浴室やキッチンの全面改修費用を「取得費から減価償却費を引いて」計算してあれば、これを税務署長も「あかん」と言えないことになります。
なにしろ国税庁HPで「いいよ。だけど減価償却した後の額にしてちょうよ」と言ってるのです。

ただし、ここで考えないといけないのは、リフォーム代金などの耐用年数によっては、家屋売却時には残価が寡少になってる可能性があることです。
労多くして実少なし、となります。
また「減価償却費の計算」に通じてないとあきません。
減価償却って言葉はしっとるけどさぁ、どうやってするかなんて知らんって場合には、ひとつ学習する事が増えます。
頑張ってください。

この回答へのお礼

何度もご回答いただきありがとうございます。
ただ…すみません、減価償却の計算って、そんなに難しくないと思うのですが…。
私は、もちろん専門家ではありませんけど、会社で一時期経理部に配属させられた時期が若い頃にあり、その際に固定資産の減価償却の計算などをしていた経験があります(若い時の下っ端レベルでの話しですが)。
その知識の限りでは、それほど難しいものではないと思うのですが…私が何か勘違いしているのでしょうか？？
逆に言えば、減価償却さえ計算できればリフォーム代金が取得費として認められるということでしょうか？
別の言い方をすると、税理士に頼めば、ほぼ間違いなく認められるということでしょうか？
失礼に聞こえたら申し訳ないのですが、減価償却計算ができれば認めてもらえるとは、私にはどうしても思えないのですが…すみません、不快に感じてしまったらお許しください。
ちなみに実家の場合、風呂やキッチンをリフォームしたのはそんなに昔ではないので、減価償却しても残価はまだあるはずです。

お礼日時：2021/01/28 00:33

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2021/01/26 17:10

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

取得費を調べるのに、譲渡費用を調べてしまうと、こんがらがりますよ。
売却する家屋について「壊れているところを直してくれたか買います」条件の場合には、壊れてるところを修繕した費用が譲渡費用になりますが、これも例外的なものです。

取得費については、その後の修繕費改善費も取得費にしたいところですが、
「すでに自分のものになってるもの」に改良を加える費のは取得費ではなく、修繕費と考えるわけです。

「買ってから住みやすくするために、これだけお金をかけたのに、どうして取得費とならんのだ！」と言いたい気持ちはわかるのですが。
時系列を見ると
自分のものになった←取得している。
改良した←取得しているからこそ、改良できる

取得してからの改良費用は修繕費にはなっても取得費にはならないんです。
リフォーム代は「取得費」にはなりません。

これとて特殊ケースなら取得費とできるでしょう。
家屋として登記がされているが雨風を防ぐことができる程度で、手をいれないと居住できるものではない状態で購入し、その後「住めるようになるまでの最低限の修繕費用」は改良費用というよりも取得費にしないと気の毒に感じます。

極論ですが、屋根のない家を購入し、屋根を取り付けたとしたら、屋根の取り付け費用は修繕ではなく「取得費」に入れるべきだという話です。

逆に、建築後相当期間が経過した家屋で、雨漏りを直す費用は取得費にはなりません。風呂釜が壊れたので新しいものに変えても取得費ではありません。
家屋など取得してから、手を加える費用が取得費になるケースはまさに稀と言えるのかもしれません。

この回答へのお礼

ご丁寧な解説を頂き、ありがとうございます。
心情的には「確かにその通り！」と納得はできないまでも、このように解説してもらえると「う〜ん、悔しいけど、そうかも…。仕方ないな。。。」と思えます。
税務署員もこんな風に説明してくれたら、私もモヤモヤせずに済んだのに…。

しかし「取得費」って、そんなにも範囲が狭いものなんですね。にもかかわらず、通達では「設備費や改良費なども含まれる」と書いてある。もう少しまともな日本語で表現しないと、混乱をまねく…いや、招いてると思うのですが、税務署は何とも思わないんですかね…不思議です。
普通の日本語話者なら、リフォームは取得費って、読んでしまいますよね。
実際、リフォームは取得費になるかのような書き方をしているサイト、しかも税理士や不動産の会社が運営するサイトでそのように書いてあるのもいくつも存在しますし。。。

本当にご親切に説明して下さり、ありがとうございました。
お陰様でモヤモヤが取れました。
心から感謝いたします。

お礼日時：2021/01/26 22:46

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2021/01/26 09:10

税務署員の見解は正しいですよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
そうですか、やはり正しいんですか。
ただ、もう少し詳しく書いていただけると嬉しいです。
もしお時間がありましたら、サイトの引用など、もう少し教えてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2021/01/26 12:19

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/01/25 23:28

＞生活している居住者が維持、修繕のためにしたリフォームは…

建物の寿命を延ばすための「資本的支出」には当たらない、「修繕費」に過ぎないという解釈なんでしょう。

＞キッチンや風呂場などあちこちリフォーム…

そこだけきれいにしても、建物全体としての寿命が延びるわけではありませんのでね。

＞リフォーム代も取得費にカウントできる旨書いてあるページも…

「資本的支出」に該当するなら取得費になりますが、そうだとしても減価償却費の累計は引き算しないといけませんよ。

資本的支出とは、
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/0 …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ただ・・・すみません、リンクを拝見しましたが、主語は「法人は・・・」となっているので、私には関係ないような気がします（私は個人として確定申告しています。）

なお、国税庁のHPによりますと、
「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。」と書かれているんですよね。
だとすると、改良費に該当するんじゃないの？と私としては思ってしまう次第です。

一方で、こちらのページには、こんなことが書いてありました。
https://tomorrowstax.com/knowledge/201901204991/

「修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング費用は譲渡費用には該当しません。なお、例外的に買主の要望による修繕費等や譲渡価額の増加に有益なリフォーム費用等は譲渡費用に該当する可能性はゼロではないと考えてます。
また、リフォーム費用のうち設備費又は改良費に該当する部分は取得費を構成することとなります。」

そうすると、税務署員の説明は、譲渡費用に関することであって、取得費に関することではない＝間違っている、という気がしてしまいます。

もしよろしかったら、再度コメント頂けるとありがたいです。
よろしくお願いします。

お礼日時：2021/01/26 12:01