再建築不可の戸建を購入するには

これからお聞きすることは素人の勝手な思いつきで
もしかしたらとても間違っていることかもしれませんが、なにせ勉強不足なのでお詳しい方のご意見が聞けたらと
思い、質問させていただきます。

住宅を買おうといろいろ検討していましたが、戸建は
予算的にかなり厳しいので諦めていました。
そこで、非常に価格の安い再建築不可の中古住宅を購入
する方法はないか、と考えました。
接道関係の再建不可の物件は結構、頻繁に出ており、
築年数40年くらいのものだと激安価格であります。
そこでそのような物件を、建て直しはできないので、
基礎を残して耐震補強して、全面リフォームということは、できないでしょうか。
40年も経った古い基礎を補強することでどれだけ
耐震性、耐久性は補えるものでしょうか。
そのような場合、法律的にも全面リフォームは
許されるのでしょうか。
再建築不可なのでもちろん資産価値はゼロであることは
承知しておりますし、転売しようとは考えていません
が、自分が一生生活していくのに不自由がなければ
よいと思っています。

それともう一つ、再建築不可でも例えば公共の福祉に
寄与する（？）ような事業を興せば、
（例えば東京ならウドの栽培をするなどです）
特例で再建築を認めるということがあるそうなのですが、それは本当でしょうか。
このことをご存知の方がいらしたら、詳しいことを教えていただけたらと思います。

No.3 ベストアンサー 回答者： houmu-tantou 回答日時： 2005/04/15 14:34

質問者さんがお考えの「再建築不可」の築２５年の中古住宅を約５年前に購入しました。

建物の強度については慎重に調べ、建物基礎には支障なく、外壁と屋根のメンテナンスを１０年程度毎に行えば「終の棲家」にできると判断しました。

当時５０歳で、今後平均寿命までの家賃月１０万×１２ヶ月×３０年＝３６００万必要

〔購入価格１２００万〕＋〔メンテナンス：（３００万×３）＋α＝１０００万〕＝２２００万

手元資金をほぼ全額吐き出して現金購入しました。

多少不安はありましたが、子供たちが就職しているので、まあ、これでメシ代と光熱費、夫婦二人なら最低限１０万の手取りがあれば生活できるとの見切り発車でした。

子供達は「親は家を買って金ないし、すねはかじれない」と自覚して自立の道を歩んでくれたので、結果オーライでした。

諸条件が違うので、なんともいえませんが、地盤が堅固で建物基礎がしっかりしていることが物件条件、さらに購入時ローンを組む事が困難、大規模リフォームは新築より割高になる、これらの点をクリアすれば「お買い得」です。

この回答へのお礼

たいへん参考になるご意見ありがとうございました。
基礎と地盤がしっかりしていればお買い得・・なるほどです。良い物件を購入されて、羨ましい限りです。私が今考えている物件は価格が1700万なので、大規模リフォームすると3000万近くになってしまうかもしれません。その上高い金利のローンだと、確かにお買い得ではないですよね。

お礼日時：2005/04/15 14:44

No.2 回答者： namnam6838 回答日時： 2005/04/15 13:52

資金面はどうでしょうか。

再建築不可物件の場合は、おっしゃる通り資産価値が乏しいため、ローンが組めないと聞いたことがあります。
(銀行に確認したことはありません)

この回答へのお礼

ありがとうございます。
資金面は考えると確かに楽ではありません。
ただ、こういった物件のローンを扱うノンバンク系の
ローン会社があることはあって、金利は4％くらいです。
もちろん将来もっと金利が上がることも考慮して計算しましたが、とても激安価格の物件ならリフォーム費用も含めて払うことは可能です。

お礼日時：2005/04/15 14:06

No.1 回答者： show-jay 回答日時： 2005/04/15 13:22

　

　
一般にいうリフォームであっても程度、内容により建築確認申請が必要です。
　
法律的にとのことですので、条文を示しておきます。
　
建築基準法第２条（用語の定義）十三号
建築　建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。 （←改築も「建築」であると定義されています）

建築基準法第２条（用語の定義）十四号
大規模の修繕　建築物の主要構造部の1種以上について行う過半の修繕をいう。

建築基準法第２条（用語の定義）五号
主要構造部　壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、（以下略）

建築基準法第６条（建築物の建築等に関する申請及び確認）
建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（中略）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合（中略）においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（中略）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

となっており、改築（建築）、大規模の修繕であっても建築確認申請が必要となります。建築基準法施行以前の建築で、法令に適合していない「既存不適格」物件は、この段階ですべて法令に適合するように設計しないといけません。接道条件は建築基準法ですので、申請時点で適合するようたとえば敷地を買い増す、借地するなどが必要になります。
　
公共の福祉以下の話はよく知りませんが、接道条件を緩和するのはなかなか簡単にはいかないのではないでしょうか（建築審査会の同意が必要とか。。。自信はありません）。建築指導課へ聞いてみたほうがよいと思います。
　
　

この回答へのお礼

詳しく書いてくださってありがとうございます。
やはり厳しそうですね。
昔建てられた家屋で、後からできた建築法によって
再建不可になってしまっては、その持ち主の方も
資産が半減してしまって可愛そうだななどと思った次第です。

お礼日時：2005/04/15 13:50