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再建築不可の一戸建て

締切済

質問者：denza
質問日時：2023/05/12 13:32
回答数：5件

すみません。
一戸建ての購入を考えているのですが（東京都東部）
安い物件だと「再建築の際は、建築基準法４３条第１項但し書きの許可が必要です」
が多いのですが、結局再建築できるのかどうかわかりません。

建て替える気はなくても地震で倒壊とかあるかもしれないので。

立つのか立たないのか教えてください

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回答 (5件)

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No.5

回答者： mofl
回答日時：2023/05/13 01:00

法第43条第1項は接道義務のこと。

つまり、都市計画区域内では
「建築基準法に定める」「道路距離」
に敷地が一定以上有効に接していなければならない。
専用住宅なら２メートル以上。
で、質問の土地はこの条件を満たさない袋地扱いなわけ。

原則では一切の建築行為が禁止だ。
確認申請の要らない10㎡未満の増築ならいいだろ、もダメ。
一切。

で、この43条の最後に「ただし〜」との補足がある。
管轄の特定行政庁が建築審査会を開催、そこで支障なしとの結論をもらって特定行政庁（都道府県知事または市区町村長）が許可をした場合に限り禁止を解除する。
許可通知書の交付を待って確認申請となる。
（確認申請は民間でも可、もちろん許可申請は特定行政庁のみ）

以前は主事判断のためハードルは低かった。
だが建築審査会からの許可制度となり一気にハードルは上がった。

＞立つのか立たないのか教えてください

敷地と建築基準法の道路との位置関係、道路と隔てているなら間の土地の形態、所有者からの同意、様々な条件で判断するわけ。
許可制度になって、例えば県と市で扱いが変わると不利益を生じてしまうよね。
「あそこでは良かったものが、なぜここではダメなのか？」
不許可ならその理由も明確にしなければならない。

そこで各行政庁はほほ全国共通の判断基準を整備しているよ。
ゆえ地元の特定行政庁に相談するしかない。
特定行政庁も不許可が確実なものを、許可申請は受け付けないよ。
審査会の委員を招集するなんて大変な手間で、ダメなものをわざわざ許可案件で挙げないでしょ。

これは不動産業者にも、普通の建築士にもわからないことだ。
一番単純なものは、敷地と道路との間が水路、この水路のため接道義務を満たさないもの。
これは手続きさえすれば再建築できる。

＞立つのか立たないのか教えてください

断言する。
無理。
なぜか？
あらゆる手法を駆使して再建築ができるならその方法を用いて販売するから。
当たり前だ、再建築可ならそう謳う、高く売れるんだから。
それができないから、接道を満たすため、他人の土地の一部を借用すらできないんだ。

＞建て替える気はなくても地震で倒壊とかあるかもしれないので。

はっきり言う。
違反建築だ。
違反建築を安いから買うならそのうち特定行政庁から違反の是正指導が入るよ。
ペナルティは罰金から懲役もあるからね。
売買は犯罪者のババ抜きだ。
法律に違反している家屋はとっとと潰れるべきだ。

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No.4

回答者： suzuki0013
回答日時：2023/05/12 22:12

＞立つのか立たないのか教えてください

それを説明してるのがその”但し書き許可”なんだよ。
ちょっとわかりにくいけどね。

どういうことかというと。
「43条1項但し書き許可」というのは分かりやすい表現に言い換えると『特例』という意味なんだよね。
だから質問文にある文言は「再建築の際は『特例』が必要です」と、つまり特例がないと建てられないということ。
その特例を出すのは特定行政庁ーーー都道府県とかーーーなので、そこから特例をもらわないとダメということ。

特例が出る要件はいくつかあるけれど、地震で倒壊したというのはまず要件にはならないのでNG。
というか、そもそも特例の要件を満たす土地なら、売る側がまず特例を取り付けて建て替て可能という状態にしてから高く売る。
本件の「安い物件」というのは特例がとれないから安い。
結論は建たないで確定。

仮にだけど。
お隣の土地を少し買い取ったら接道間口２ｍをクリアするので建て替えできるようになることはあるよ。
これは特例でもなんでもなくて。
ただ、それをできるのなら先に売主側がやってから高く売るので、それができていないという時点で隣人から買い取るのは難しい。

そういう安い物件を買った場合には、地震でも倒壊しないし家事でも燃えないように建物維持や防災面をかなり対策するといいと思うよ。
建築確認が必要にならない内容であれば大規模な修繕で新築同様にリフォームするという方法もあるし。