父の自殺から税金対策・・・（長文ですが・・

　昨年、父が自殺しました。私、長男と次男・三男が相続人となりました。その時、父は一人で暮らしていました。弁護士に相談したところ、そのまま、三人で家屋を相続すると税金で結構取られるらしく、居住用資産の売却という形にと提案を受けました。まず、三男のみに相続させ、売却するというものです。普通に三人で相続してから売却と居住用資産の売却では、何がいくら変わってくるのかいまいち良く分かりません。どうか分かる方いらっしゃいましたら、教えて下さい。
　宜しくお願いします。

No.1 回答者： atsunosuke 回答日時： 2005/10/30 20:08

実際の数値を用いての計算など、詳しくはその税理士さんにお聞きいただくことになりますが、居住用資産の売却であれば、各種特例の適用を受けることができるんですね。

参考URLをご確認ください。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3362.htm

参考URL：http://www.google.co.jp/search?num=100&hl=ja&new …

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/10/30 20:32

住居用資産の売却が有利．．．そこはわかります。

弁護士さんの意見ですから間違いは無いとは思うのですが、２人が相続放棄して１人に相続．．．。

売却したときにその代金を受け取ったときはどうなるのでしょうか？

当然、相続は済んでいますから贈与．．．心配です。

ごめんなさい、素人がよけい話をややこしくするみたいで。

No.3 回答者： ayemex011s 回答日時： 2005/10/30 21:05

長期譲渡所得税は、(売却代金-取得費-譲渡費用)に対して税率20%で課せられますが、居住用資産の場合は、共有者それぞれにつき3000万円の特別控除があり、共有者それぞれの控除後の額のうち6000万円以下の部分については税率が14%に軽減されます

ですから、一番得なのは3人で相続して、売るまで3人で住むことですが、それが無理なら、その弁護士さんが言うように、誰か住める者が当該資産を相続し、他の者はそれ以外の資産の相続でバランスをとるということになると思います
ただし、もし売却代金を3人で山分けということを考えるなら、#2の方が仰るように贈与税の問題が発生しますので、よくシミュレーションをしてから判断なさることをお勧めします

この回答への補足

今の所、三男の住民票を父の所に写して税務署対策をしているところです。弁護士は、一年位住んだ事にしておいてから売却（居住用資産の売却）すれば税務署は何とかなると言っていたのですが、大丈夫だと思いますか。

補足日時：2005/10/30 23:51

No.4 回答者： ayemex011s 回答日時： 2005/10/30 21:15

#3追加

相続後3年以内に売れれば、納めた相続税のうち当該譲渡資産の分を譲渡所得から控除することができます

No.5 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/10/31 12:58

>昨年、父が自殺しました。

謹んでお悔やみ申し上げます。
＞私、長男と次男・三男が相続人となりました。
私＝長男　とも読めますし　私＝長女とも読めます
相続人は３人ということで仮に考えます
御存知の通り、相続税とは５０００万円＋相続人の数×１０００万円まで無税です。
ですから相続財産が８０００万円を超えたときに税金の心配をしなくてはいけない
ことになります。
それと、土地は路線価をベースに、家屋は固定資産税評価額をベースに
算定されます。
仮に都内１００坪の土地で路線価１５０万円なら１５０００万円の評価という
ことになります。
住宅用敷地は２４０m2まで８０％減額されますから
３３０m2－２４０m2＝９０m2　＝27坪　　４０５０万円
２４０m2＝７３坪　７３×１５０×0.8＝　８７６０万円
計　１２８１０万円
家屋の課税標準を仮に５００万円として
８０００万円まで無税なので
課税対象は５３１０万円
相続税額は
５３１０万円×0.3－７００万円＝893万円
参照
http://www.sekine-k.co.jp/seminar/souzoku.html

＞その時、父は一人で暮らしていました。
＞弁護士に相談したところ、そのまま、三人で家屋を相続すると税金で結構取られるらしく、

弁護士が税金の話をするのがふに落ちませんが（＾＾；
まぁ税法も法律ですからいいですけど普通は税理士の領域ですよね。
都内で１００坪の土地で、１５０万円の路線価なら相続税額は８９３万円です。
もし、もっと路線価が低いなら相続税はもっと安いかあるいはかからいません。

むしろ、いらない土地を３人で共有するのもばからしいから、
(1)３人で相続して共有名義のまま売却すると
　　長期譲渡（相続）ですから譲渡益に２０％課税になります
(2)誰か１人が相続して、残りを代償相続とする場合
　代償相続とは、ある相続財産を１名ないし特定の相続人が相続する代わりに、他の
　相続人に対して相続分相当の対価を支払う相続方法です。
　例えば不動産を長男が全部相続する代わりに次男に対して、長男が現金で
　次男の相続分を支払ことなどがこれにあたります。
そこで、仮に、そこに住んでいてこれからも住む人が相続して売却した場合は
居住用資産の売却の特例
が使える場合があります。
３０００万円の特別控除か、買い替えの場合の課税の繰り延べです。
３，０００万. 円の特別控除と特別控除後の６，０００万円までの売.
却益に対しては、１４％の低税率は利用できます。 ６，０００万円超に対しては２０％
になります。
ですから、相続税は払う払わないは別にして
仮に１２０００万の譲渡益に対して、３０００万の基礎控除があって、９０００万円
６０００万円までは１４％ですから840万円
残りの３０００万円には２０％ですから６００万円
計１４４０万円の税額です。
これをまともに売った場合は単純に２０％課税ですから２４００万円ということに
なります。

譲渡益＝売却価格－取得価格－売却経費
がもっと少なくて
６０００万円のケースでは
特別控除３０００万円　課税対象３０００万円税率１４％で　４２０万円
具体的にはご兄弟で２０００万円づつもらって１６０万円づつ納税します。
実際には、三男さんが一括相続して、売却し、代償相続として
長男次男に１８４０万円支払います。
それに対して共有名義で相続して売却したらまともに２０％の譲渡益課税
がかかり６０００万円に対して　１２００万円
もらえる価格はひとり１６００万円に減ります。
譲渡益が３０００万円のケースでは
居住用資産の場合税金がただですが、共有で売れば計６００万円の
課税になります。

ここでは簡単のために住民税ははぶいていますが、５～７％の住民税が
加わります。

No.6 回答者： ayemex011s 回答日時： 2005/10/31 14:06

#3です

ウチのときは実際に住んでいたのですが、税務署から確かめに来た形跡はありませんでした
もちろん、見つからないようにそっと確かめた可能性はありますし、成績を上げようと張り切っている署長などの場合はもっとしつこいかもしれませんから、書類さえそろっていれば大丈夫と断言はできませんが

あと、#5の方の回答への横槍補足なのですが

小規模宅地の80%減額特例は、被相続人と同居していたか、自己名義の家を持っていなかった場合にしか適用できません
該当しない場合は50%減額となります
また、あくまで宅地の特例なので、お話のように家屋だけの場合は適用できないと思います

代償分割の場合、当該財産を相続しない相続人は、代償に交付される財産の価格も含めて相続税を納めることになります
三男さんに代償財産を交付する余裕があれば問題ありませんが、なければ、他のお二人は貰ってもいない代償財産を貰ったものとして相続税を納め、売れてから精算するということになりますが、いつ売れるかはわかりませんし、申告した価額と売却価格が一致するとも限りませんので、差額や利子の扱いをどうするかを予め決めておかないと揉め事の種になると思います

居住用資産の長期譲渡所得税の20%、14%という税率には住民税も含まれています
6000万円以下の部分については、所得税10%+住民税4%=14%、6000万超の部分については、所得税15%+住民税5%=20%です

No.7 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/10/31 17:28

補足感謝いたします＞＃６

住民税は２０％に含まれておりません
不動産の譲渡所得は、国税で住民税は地方税です
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_ …

なお、本件は基本的に相続税の話題ではなく
（相続税のかかるような資産をお持ちの方はすくない）売却した場合の譲渡益課税の心配だと拝察します。

＞小規模宅地の80%減額特例は、被相続人と同居していたか、自己名義の家を持っていなかった場合にしか適用できません

承知の上で書いています。わざわざ三男さんが相続する背景には、死亡する直近まで実家から通っておられたのではと想像したまでです。
それでないとわざわざ、弁護士が三男を指定する意味がないからです。
同居していたか、自分の家を持っていないから三男を指定しているのだと思われます。
＞それと、
＞該当しない場合は50%減額となります

すみません。貸家建て付地の評価ですね。

＞また、あくまで宅地の特例なので、お話のように家屋だけの場合は適用できないと思います

宅地を相続していますから適用されます。
家屋だけの相続はありえません。
土地がなくても法廷地上権（借地権）はあります。
減額率については、８０％に減るという意味なんですね。うちも相続税は払っていないので間違えて覚えていたかもしれません。
＿|￣|○

基本的に御指摘はありがたいのですが


＞代償分割の場合、当該財産を相続しない相続人は、代償に交付される財産の価格も含めて相続税を納めることになります

この質問で私がわざわざ間違いをおかしながら相続税を計算してみせたのは、問題は相続税ではなく
譲渡益課税でしょ？
といいたかったからです。
実際、相続税の対象額が８０００万円を超えたにしろ三男さんがお住まいになっていて三男さんが今家がなければ、実際土地建物（借地権の場合も含む）を相続することで税額軽減できます。
物件担保で銀行から融資をうけて相続税を払うことも可能です。
兄弟の分を立て替えておいてもお咎めはうけません。

＞三男さんに代償財産を交付する余裕があれば問題ありませんが、

そうは言っても、この質問の主旨は
弁護士の案の中身を説明せよ
ですから、そこまで言及してもはじまりません。
おそらく、代償財産は「貸し金」の形にするのでしょう。

＞なければ、他のお二人は貰ってもいない代償財産を貰ったものとして相続税を納め、売れてから精算する

というか、相続税や譲渡益課税を気似するほどの不動産なら、抵当にいれて相続税額を借入れ可能です。


＞ということになりますが、いつ売れるかはわかりませんし、

相場より１割安くしたらすぐに売れます。

＞申告した価額と売却価格が一致するとも限りませんので、

相続の申告は、相続税の課税以下なら不要です。
仮に、相続税が出たとして、売却前提の代償分割ですから
仮に９０００万の土地建物として、３０００万づつとして、３０００万の貸し金債権（借用書）を長男次男に
発行して９０００万の土地を三男が相続してすかさず売りに出して
実際７５００万で売れたとしたら、確かに面倒ですが
そういう時は、負債の減殺とかするんでしょうね。
贈与だとか言われるのなら
分割協議書の修正をすればいいのです。

＞差額や利子の扱いをどうするかを予め決めておかないと揉め事の種になると思います

そういうことをなぜ弁護士さん立合いでそれも弁護士さん自らが勧めますかね？

No.8 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/10/31 17:43

たびたびすみません。

長期譲渡の税率が改正されていたのですね。

失礼しました。自分で引用して自分で間違えていました。
昔は２０％＋住民税でよかったんだけどなぁ（＾＾；
うちの相続は４年前でした

すみません。教えてｇｏｏは答えるほうも勉強になります。
失礼しました＞＃６さま
お詫びして訂正させていただきます。

長期譲渡は１５％＋５％
です。（なんだか土地の流動化を促進する施策だらけですねぇ）
土地持ちが豊かになって、税収減って消費税値上げですね

すみません、照れ隠しに愚痴ってみました。

No.9 回答者： ayemex011s 回答日時： 2005/10/31 18:33

#6です

#7の方からご指摘があった点について

> ＞該当しない場合は50%減額となります
>
> すみません。貸家建て付地の評価ですね。

貸家建付地には限りません
被相続人の居住していた宅地であっても、相続人が同居しておらず、他に自己名義の家屋を所有していた場合は50%となるようです

> 家屋だけの相続はありえません。
> 土地がなくても法廷地上権（借地権）はあります

仰る通り、何らかの地上権がある場合は、その地上権については特例を適用できます

> 減額率については、８０％に減るという意味なんですね

80%減って、20%評価になります

> 物件担保で銀行から融資をうけて相続税を払うことも可能です。
> 兄弟の分を立て替えておいてもお咎めはうけません
>
> おそらく、代償財産は「貸し金」の形にするのでしょう
>
> 相場より１割安くしたらすぐに売れます
>
> そういう時は、負債の減殺とかするんでしょうね
> 贈与だとか言われるのなら
> 分割協議書の修正をすればいいのです
>
> そういうことをなぜ弁護士さん立合いでそれも弁護士さん自らが
> 勧めますかね？

そういった細かい条件の説明が無いための質問だと思います
やはり、そうしたことは予めきちんと詰めておいた方がよいでしょう
なお、相続税を申告すると、その際に分割協議書を提出するため、その後の修正は贈与とみなされる場合がありますので注意が必要だと思います

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/4608.htm

No.10 回答者： ayemex011s 回答日時： 2005/10/31 18:46

ちょっと調べてみたんですが、換価分割という贈与税の問題が生じない方法があるそうです

弁護士さんが勧めているのは、代償分割ではなく、こちらかもしれませんね

参考URL：http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/so …