購入希望のマンションの下の階でシロアリが発生

Question

購入を前向きに考えていた物件（築15年、鉄筋、85m2　価格約1600万）のすぐ下の階（4F）でシロアリが発生したことがわかりました。不動産担当者に突き詰めたところ、事実らしく、ただ、売主が行った検査では今回の物件でのシロアリの被害はなかったとの検査結果が出ているとこことです。そこで、皆様に質問です。
１.階下にシロアリが出た物件などやはり購入を控えるべきでしょう　か？気に入っているのでできれば購入したいのですが、シロアリ予防を行えば問題ないのでしょうか？（ちなみにキッチン、バスは入れ替えを考えているので、リフォームついでに予防を行うことも可能かと思っています）
２.マンションでのシロアリ駆除は難しいようですが、マンション専門業者等はいるのでしょうか？一般のシロアリ業者に依頼しても差し支えありませんか？
３.価格交渉を行いたいのですが、どの程度の価格で切り出したらよいのでしょうか？
以上、よろしくお願いいたします

SphinxTSI · Accepted Answer

１．福岡とのこと、ヤマトシロアリに比べて巣が大きく、広範囲にわたる、１階だけでなく２階以上へも食い進むことが多い、従って被害も大きく駆除も難しいのがイエシロアリです。おおまかに言って関西より南に行くほどイエシロアリの被害が多いと感じます。
　懸念しておられるように、鉄筋コンクリート造建物のシロアリ防除は資格など基本的な技術に加えて経験が必要です。特にイエシロアリならなおさらです。


３．この現場のように４階にシロアリ被害があった場合、何らかの建築上の特別な環境上の条件か、建物管理上の問題があったと考えるのが普通です。
　傾斜地の斜面に沿って建てると、費用を安くするために１階床面だけでなく１階以上の壁面や２階以上の床面にも土壌が接する構造になることが多いので、よほど設計・施工に配慮しないと、不等沈下、防水や防湿の問題をかかえることがあります。設計者の部署・上司の経験の伝承や、現場監督のスキルなどで結果がかなり違うように思います。
　私が扱った例では、コンクリの目地処理の不具合、型枠を外さず埋め戻してしまう、型枠固定ボルトの痕処理不具合、土中配管・配線のコンクリ貫通部処理の問題、コンクリのジャンカで土壌水分の浸透、…などいろいろな斜面建物で見られました。もちろん立派な設計・施工の建物もありましたので、斜面だからダメとは言えません。

４．建物の使用・管理方法に問題がある場合ですが、ベランダや屋上に（設計上）想定外の使用法・管理不手際がある場合ですね。
　例えば植栽や鉢植えの管理不手際。土や枯葉・固形物が流出してベランダ排水口の流量が細り、大雨のたびにベランダがプールのようになっており、防水層の立ち上がりを超えて建物の構造内に雨水が侵入してる、というような場合です。
　また、酷い例では、ベランダに勝手にアヒルを飼って、土を入れて池を造り、…とか、ベランダに犬小屋を増設して…とか、ベランダに多数の植木鉢を入れて…とか、木製の温室をつくり、シロアリが発生して建物の内装まで食われたとか、ベランダに物を置いたり改造したりを許している建物は、シロアリに限らず防災上・建物の耐久上の問題に、管理組合や管理会社が対処できていない建物と言えそうです。

では、質問者：ayainuさんに新しい情報が入りましたら。

SphinxTSI · Answer

＞４．担当者の話でしかありませんが、建物の不具合によるものではないとのことでした

　「並の出来具合」であり、重大な設計・施工上の過失によるものではない、とは「想像」できるかも知れませんね。
　
＞「日本しろあり対策協会」所属の会社のものでしたが、点検の結果問題はなし。

　それは何よりです。

＞でも予防処理は必要との記載がありました。

　どんな「予防処理」が可能なのかな？　私は関東で、イエシロアリの現場をたくさん経験しているわけではないこともあり、既設マンション５階のある一室だけの「予防処理」というのが、確信を持って仕様を提案しにくいです。
（現場を見ないでコメントしていますので、一般論、想像でしかありません。）

＞今回新たにいただいた回答を拝見するととても不安になってきました
やはり大きな買い物ですから、ケチのついた買い物はやめるべきでしょうね・・　SphinxTSIさんでも購入は避けますよね？

　ケチを付けたカタチになって、申し訳ありません。ただ、土地や建物で「完全」なものはありません。鉄筋コンクリート造のようですから、今回のシロアリが原因で、地震のとき建物が瓦解するようなことは無いと思います。内装が食われるかも…という程度です。（笑)
　ものは考えようで、食われたら徹底駆除を兼ねてリフォームしよう、と計画して貯金をする、というのもリスクヘッジの一方法だとか、色々な発想があるのでは？
　そうすると、食われたらどういうリフォームをしようか、と楽しみになりませんか？（笑)
　で、結局リフォームしなくても、その分の貯金が溜まってますから、後で方針変更しても良いし。ローン払い終わったら、シロアリ貯金を頭金にして、別のマンションを買って、今回のを賃貸に出して新ローンの支払いに充てるとか。
　で、それも払い終われば、年金に加えて家賃収入も残りますから、老後は悠々自適の生活が…
　
　４階で食われたのなら、そこでシロアリ駆除と修復（リフォーム）かかった費用を参考に、こちらの部屋にも○年以内に起こると仮定して、その金額を値引きしてもらうとか。（根拠があるとか何とかではなく、話のネタですけど。）

SphinxTSI · Answer

これだけの情報では、なんとも。
　マンション(鉄筋コンクリート造)の4階で、シロアリが発生したとのこと、もう少し情報が。
１．東日本では珍しいと思います。現場は何県ですか？
２．４階のその区画『だけ』にシロアリ被害があったのですか？
３．地上階からシロアリの巣が伸びてきたのか、それとも４階に発生原因となる何か…ベランダ植栽や坪庭などの土壌が４階にある、斜面建物で４階でも１～２階と変わらない、etc．が無いか？
４．建物の不具合情報は？　雨漏り、ベランダや屋上の排水口詰まり、内装腐れによるリフォーム…などが無いか？
５．シロアリの種類について、特別な情報は？ヤマトシロアリ、イエシロアリ、カンザイシロアリ…。

マトモなシロアリ防除会社には日本しろあり対策協会の認定試験に受かって登録した「しろあり防除施工士」がいるはずです。防除施工士で一定の経験年限を積んだ者が更に研修を受けて「蟻害・腐朽検査員」になります。
　不動産の売買・保証に関わる検査は「蟻害・腐朽検査員」がやることになっています。
　日本しろあり対策協会に電話をして、お近くの検査員を紹介してもらい、現地を調査してもらいアドバイスを受けたらいかがでしょうか。プロに来てもらうには、当然ですが費用がかかります。
　所属する会社によって違いますが、基本15千円～25千円くらい（税別）からだと思います。（費用は会社に直接聞いてください）
　売り主に不動産業者を通してそういう検査を要請する方法もあります。不動産業者によっては、中古物件ではそういう検査を必ずやっているところもあるとか。

購入希望のマンションの下の階でシロアリが発生

１．福岡とのこと、ヤマトシロアリに比べて巣が大きく、広範囲にわたる、１階だけでなく２階以上へも食い進むことが多い、従って被害も大きく駆除も難しいのがイエシロアリです。

＞４．担当者の話でしかありませんが、建物の不具合によるものではないとのことでした

これだけの情報では、なんとも。

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　これだけの情報では、なんとも。