この土地、どう思いますか？

検討中の土地があるのですが、みなさんの御意見をお聞かせください。

場所…都内で人気のある住宅街です。
状況…半年程前、古家があった土地が更地になり、今は更地になっています。

・管理地という看板に不動産業者の電話番号がかかれている
・土地に建築確認の看板が捨てられている
・看板によると、売主は上記管理会社の関連会社
　建築主は、建売をメインとする中堅ビルダー
・相場より、若干安めの価格設定
・公開物件として流通している

売主さんの不動産会社に電話で確認をしたところ、
「一度個人のお客がつき、建築確認までおりたが、ローンが通らず、また売りに出したんですよ。
だから相場より少し安いんです。」
とのことでした。

この土地は問題ないと思っていいのでしょうか？
みなさんなら、この土地を購入しますか？

建築確認までおりて、また売りに出すということは、
地盤に何か問題があったのかとも考えてしまいます。
そのような場合、率直に聞いて答えてくれるものでしょうか。

空論としてでも構いませんので、他にどのような可能性があるのか
ご意見をお願いいたします。

No.11 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/04/10 14:14

見えてきました。

そういえば、恵比寿南３丁目のあたりとか、中目黒界隈でも
敷地が狭いながらも古家が建っている場所がありますね。

土地の譲渡は売る側で二度、買う側では土地ではなく結局マンションに
しましたが、とにかく不動産仲介を使った経験は実家の売買、今の妻の
不動産の売却、過去の不動産の取得と売却、相続不動産の売却
現在の自宅の購入、投資用不動産の購入３軒とあわせたら１０回と
サラリーマンにしたら多いほうです。
この土地が、よいものかどうかは、好き好きだと思います。三階建ての
戸建てを嫌うのは年配の夫婦に多いです。
フラットで都心に住めるということで戸建てからマンションへの住替えが
多く、都心部の住宅地で戸建てを探すというひとが極めて減ってきています。
とはいえ、好きな場所で好きな間取りで自分のライフスタイルにあった住い
となれば、戸建てが有利という側面もあります。
ここは、建築士の先生（私も一応一級建築士で宅建主任資格者ですが）
と土地を見て話あってみたらいかがでしょう。
建築家とまでいわずとも普通の工務店の建築士でも、土地の条件の
良し悪しは見抜く力はあります。
あとは近隣の聞き込み。ここの土地の購入を検討しているものですが・・
といってざっくばらんに聞いてみることです。
二の足踏んでいるうちに売れてしまうということも往々にしてあります。
その場合、何がいけないかというと代替案との比較がないことです。
値切るにしても代替物件との比較で迫ったほうがいいです。
今は、土地自体の出物が極めて少ない時期ではないですか？
少しでも土地があれば地主は売らないで賃貸マンションやアパートに
しますから。
ここが、出回っているのは、敷地の区画が２５坪とやや狭いこと
おそらく道路斜線等で建てられる面積に制約があるのかもしれません。
はっきりいって今ミニ戸市場死んでますから、こういう土地にとびつく業者は
命知らずですね。
悪いという意味でなく上モノ付では価格が中途半端だという意味です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞とにかく不動産仲介を使った経験は実家の売買、今の妻の
不動産の売却、過去の不動産の取得と売却、相続不動産の売却
現在の自宅の購入、投資用不動産の購入３軒とあわせたら１０回と
サラリーマンにしたら多いほうです。

多い方…というか、専門家ですね。
いろいろと勉強もされ、目も肥えてらっしゃるのだと思います。
初心者にとっては、未知の世界でやはり決断はつきません。

アドバイス通り、建築士さんと一緒に現地に行き、
まわりに聞き込みなども行ってみようと思います。

（その日にお礼を送信したと思っていたのですが、
　投稿するというボタンを押していなかったようです。
　気づくのが遅くなり、申し訳ございませんでした）


　

お礼日時：2008/04/21 10:22

No.10 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/04/10 13:03

お疲れさまです。

＞坪数が少ないので、サラリーマンでも条件さえクリアできれば
＞購入は可能な価格なのです。

だんだんわかってきました。もとの古家は５０坪くらいの敷地で
その敷地を二筆にわけてミ二戸を２軒建てるという話ですか？
そもそも２５坪の敷地の古家なんて考えにくいですね。
もしそうだとしたら、話は全然違っていて庭先に建てた借家を
壊して売るという話が考えられますね。
あるいは、借地権を売ってでていったのかもしれませんが

しかし、いくら坪単価３００万前後の土地とはいえ狭すぎますよ。
今時ミニ戸は不人気なのです。
そりゃ狭小住宅マニアはいて、建物探訪みたいな都心に建つ
狭いけど工夫された天に開かれた住宅みたいなものを建てたがる
人は少数派でいますけど。

＞良い土地は市場に流れない…というのも気になっています。
こんなに狭くちゃ誰もほしがらない・・・すこしも良い土地ではないですよ。

ただ、逆にそういう物件でも好きな人は買う。これが不動産市場の
面白いところ。

一つ聞いていいですか？何が気になるのか。具体的に「○○が
××ではないか。」とかおっしゃって下さい。
なんとなく不安・・・それでもいいです。第六感をあなどってはいけないです。
でも、買いたいのかそうでないのかはっきりさせないとダメですよ。
紙に、気に入ってるところ、よくないところ、わからないところ
を書きだしてみたらいかがでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞もとの古家は５０坪くらいの敷地で
　その敷地を二筆にわけてミ二戸を２軒建てるという話ですか？

いえいえ、元は25坪の敷地に目いっぱい古家がたっていて、
それを更地にしたところです。
このあたりは、15坪くらいに建っていた古家を壊して
土地を売りだすことが、結構普通にあります。
なので、ご近所も古い家がつめよっている場所に、
新しい家が混在しているような感じです。
（20坪もあれば、結構広いほうです…おかしなエリアですか？）
建築条件なんて、なかった時代？なのでしょうか。

＞何が気になるのか。具体的に「○○が××ではないか。」とかおっしゃって下さい。

ご指摘、ありがとうございます。
気になっていた、問題がある土地かという疑念は払拭されつつあります。
あとは、本当にいい土地は、本当に表に出ないのか？という点が気になります。
言われてみると、良い物件なら、業者がとびつくだろうし、
１か月たっても売れずに値を下げたということは…と考えてしまいます。

いいものが出てきたときに、即決できるくらいの知識と情報を持ちたいと思います。

お礼日時：2008/04/10 13:33

No.9 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/04/10 03:57

もう一度申し上げますと、直前の売買の契約はローンキャンセルによるものだという業者の説明に対して、補足します。

宅建業法関連の指導で、業者売主の場合、「ローン条項」つまり契約者の指定した金融機関で指定日数内にローンが承認されないと、手付けは戻ってくるという形式の契約（いわゆる停止条件つき契約）が義務付けられています。
これは、業者に対する消費者保護のためです。
昨今のような厳しい金融情勢では、高額な借り入れは審査も厳しく、購入者自身多少無理でもだめもとで契約してローンキャンセルならあきらめるという流れはあります。
建売青田売りの場合、建物利益も乗るので、物件価格は大きくなりローンも通りにくい。しかし、敷地だけを売るなら担保掛目も大きいからローンという観点からは融資がつきやすいという考えで、早期換金を目指した売主が土地だけ単独で売ることにしたのでしょう。
（現地も登記簿みずにあくまで憶測だけですが、不動産に詳しい人は大抵そういうふうに推量すると思いますがいかがでしょう）

問題はそういう経緯は抜きにして、物件の大きさ、立地、方位、どんな建物が建ちうるかということではないでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

分譲物件を購入した経験はあるのですが、土地は初めてで、
勉強しているつもりでも、知らないことが多く、ひとつひとつが参考になります…。

みなさん土地を購入経験がおありで、こんなに詳しいのでしょうか。
それとも土地を買うということは、そのくらい勉強しないといけないということなのでしょうか…？

＞昨今のような厳しい金融情勢では、高額な借り入れは審査も厳しく、購入者自身多少無理でもだめもとで契約してローンキャンセルならあきらめるという流れはあります。

そうなのですね…そうなると、めいっぱいローンを組むということですよね、危険！
下にも書きましたが、それまで高額ではないと思います。

ローンキャンセルとしても、設計図まで起こしておいて、
中断するなら、建売にすればいいのに何故？とも思いましたが、
（建てはじめたら、あっという間に建つビルダーさんなのです）
そのような理由なのですね…納得しました。

＞物件の大きさ、立地、方位、どんな建物が建ちうるかということではないでしょうか。

このあたりはクリアしているのですが、まだまだ決断はつかなそうです。

お礼日時：2008/04/10 12:59

No.8 回答者： Fiorina 回答日時： 2008/04/09 23:31

>みなさんなら、この土地を購入しますか？

購入しません。

　よい物件の多くは公開物件として流通する前に買い手が決まります。明らかなマイナス点があってそれが納得済みなら別ですが、そうでないなら、なんらかの隠れた問題がある可能性が高いでしょう。隣人などは大丈夫ですか？前の購入検討者もいざ建てようとして思いとどまったのかもしれません。
　また、ここ１－２年上昇傾向にあった相場が下降しはじめているので今は買い時とは思えません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
きっぱり言っていただくことも、参考になります。

＞よい物件の多くは公開物件として流通する前に買い手が決まる

この部分は、とても気になっていました。
売主が不動産業者なので、いくらでもつながりはあると思うのです。
それを、公開として流している。
そして、1カ月以上たっても買い手がなく、値を下げた。

流通している土地は、問題があり残ったものと考えたほうがいいでしょうか？
だとしたら、まず信頼できる仲介業者の選定ということですね。
大・中・小不動産会社が数多く混在するエリアなのですが、
みなさんは、どのように探されましたか？

＞ここ１－２年上昇傾向にあった相場が下降しはじめているので今は買い時とは思えません。

確かに2年前より、2割は上がっています。
それが、ここにきて1割程度下がったようです。
あと少し待てば、残りの1割も下がる…という見解でしょうか？

（今回は買い替えなので、売る物件も下がるなら…という気持ちもあります）

お礼日時：2008/04/10 13:48

No.7 回答者： takashi-99 回答日時： 2008/04/09 16:06

追加回答します。

契約される時には手付けをとられると思います。貴方の自己理由で解約される場合には，その手付けは返ってきません。よって，契約される前に調査をされておかれるようにお勧めします。参考ですが，よく耐震設計とか木造でいわれていますが，あれは家が倒壊しないという意味で，大きな地震があれば当然家は歪んだり傾いたりする可能性は大です。ですから家のローンにまたローンを重ねるという結果になります。少し古い統計ですが，セキスイハウスのプレハブ住宅は阪神淡路大震災の時にほとんど損害がなかったということを知っておいていただきたいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます、再考してみます。

お礼日時：2008/04/10 12:09

No.6 回答者： umaiwinenomitai 回答日時： 2008/04/09 15:19

＞一度個人のお客さんがついたのなら、建築確認書の建築主が○○と

個人名になってはいないでしょうか？

そんなことはないでしょう。土地を買った業者は、更地で売っても利幅が少ない
と考えれば、自ら（建売をメインとする中堅ビルダー？）が建て主で申請して
図面のまま戸建ての青田売りをかけます。
しかし、お客がついてローン審査が一ヶ月、ローン条項以内の期間に
ローンが通らなかったので、青田売りをやめて更地売りに切り替えたと
いうケースでしょう。
確認申請が下りているのなら、その図面を承継して同じものが建つわけで
ある意味安心ですよね。
＞土地購入の前に確認書が下り、ローンの審査が通らずに断念…
ということも、よくある話で心配ないでしょうか？

そんなこと昨今の株安外貨資産の目減りの中では頭金が不足すれば
簡単に起りえます。
仮にも、都内の人気宅地、土地が４０坪でも８０００万は下らないでしょう。
買える人は限られていますよ。
上屋がつけば１億はゆうにこす物件でしょう。銀行も融資には慎重になりますよ。
とはいえ、業者売主ですから、ローン条項（ローンが通らなかったら白紙解除）
は必須。無理めな買い手がくれば、基本図面だけで申請通して、着工は
少し待つという流れではないでしょうか。

＞その土地の所有経緯（買い取ったか否か）も登記簿でわかりますか？
正しい登記をしていればね。
もとの地主さんの引越し先でもわかれば、そこのマンションの売主の
系列不動産が買い取り会社に買い取らせているというようなおおざっぱな
流れは見えます。半年前まで既存住戸があったなら、そうそう転売はないと
思われます。中間抹消登記は土地ころがしの常套手段で今は禁止されています。
ただ、業者間が親子とか信用があれば、登記せずに手形のやりとりで
最後にエンドの部分だけ移転登記するというケースも昔はありましたね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
登記もインターネットで、まず取り寄せてみようと思います。

＞仮にも、都内の人気宅地、土地が４０坪でも８０００万は下らないでしょう。
買える人は限られていますよ。
＞上屋がつけば１億はゆうにこす物件でしょう。銀行も融資には慎重になりますよ。

坪単価は＠300前後の場所です。
坪数が少ないので、サラリーマンでも条件さえクリアできれば
購入は可能な価格なのです。
ローンが通らず…というのも、よくありそうでキレイな理由なので、
ちょっと疑っているところもあるのが正直なところです。

良い土地は市場に流れない…というのも気になっています。

お礼日時：2008/04/10 12:08

No.5 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/04/09 14:29

現地を拝見したわけではありませんので推測になりますが

特に問題はないように思いますよ。

先の回答者様も仰るとおり
最終的にローンが通らなかった。
契約前後に他に良い土地が見つかってキャンセルした等
実際にある話です。

これが、もし個人売買で不動産屋等を介さずに購入されますと
後になって「過去にその場所で殺人事件が・・」等が判明した際
困ったことになるかもしれませんが、正規の不動産業者が売主または
仲介する以上は、重要事項説明書等で物件の詳細を説明する義務がありますし
購入後万が一上のような事実が判明した場合でもきちんと責任を取ってもらうことが
できるでしょう。

地盤や地質の面で不安をお持ちであればその旨を売主業者さんに
直接お聞きになるなどご確認になり不明であれば売買契約書等に
「調査の結果が悪ければ契約を解消し手付金等を戻してもらう」とか
「地盤完了が必要な際は工事費用の一部を売主が負担する」等と
特約条件を入れてもらえば良いかと思います。

この場合、地盤調査費用は購入者（貴方）の負担となりますが
売主業者さんが「安くでも売りたい」とお考えなのであれば
そのような条件の契約でも応じてくれるのではないでしょうか。

なお、もともと古屋が建っていたとのことなので
該当はしないかもしれませんが、水道や下水の引き込みの有無や
負担金の有無なども明確にされておくこともお忘れ無く。

この回答へのお礼

ありがとうございました。とても参考になります。
特に問題がなさそうということで安心しました。

今日改めて土地を見てこようと思います。

お礼日時：2008/04/10 11:59

No.4 回答者： water_mouse 回答日時： 2008/04/09 14:28

いいんじゃないですか？

>「一度個人のお客がつき、建築確認までおりたが、ローンが通らず、また売りに出したんですよ。
>だから相場より少し安いんです。」
ということですよね。
であれば、地盤の問題ではないでしょう。

地盤の話だけすれば、新規で造成された宅地よりは古家があってしばらく人が住んでいた土地の方がよほど安定しています。
周りの道路や既に建っている家の壁などを見て、亀裂や陥没跡などがなければ、十分安心材料になります。

不動産屋の話を信じるなら、前の購入予定者が建築設計の話をしていて、設計が固まって建築申請を出したところで、銀行にローン申請をした。でも、購入予定者の年収かローンの履歴かに問題があって、銀行からローンを拒否されたか、予定額より減額された。それで買えなくなったので、もう一度売りに出された。ということでしょう。

あと、質問の中に建築ビルダーの事が書かれていますが、もしかして建築条件付の売地なのでしょうか？
だとすると、前の購入予定者が一旦はそのビルダーに建ててもらうつもりで購入した。しかし、購入者の希望する工法をそのビルダーができないとか、ビルダーの建築能力に不安があったとか、土地は安いけど建物が相場より異常に高いとか、そんな理由で契約を解除した、という可能性も考えられなくはないですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
よくあるケースのようで、安心しました。
全くの初心者なので、不安要素ばかりが出てしまいます。

古くからの住宅街ですし、近くの物件をみても、地盤はよさそうです。
建築条件は付いていない土地です。
建築確認に書かれていたビルダーさんは、通常建築条件付か建売物件が95％という業者さんです。

やはり、前の購入予定者が
　一度購入→建築確認申請→ローン申請却下→売却　という構図でしょうか。
いったん買った土地を短期間に売ったということでしょうか？
登記を調べるとわかりますか？

お礼日時：2008/04/09 15:10

No.3 回答者： sakusesu7 回答日時： 2008/04/09 14:24

建築確認が下りたのに建築できなかったのは、建築に必要な金額が借りられなかったからでしょう。

「ローンが通らなかった」というのはそういう意味です。
建築＋土地費用に必要な金額＞ローンが通る金額　であれば、建築物をもっと安くすればいいと思いますが、そもそもお金を貸してもらえない人であったならどうしようもないので、売りに出したのでしょう。

地盤に関しては、建てる際に調査をしているはずです。
ごまかしても購入後に調べればわかるので、嘘はつかないんじゃないかと思いますが。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

ということは、建築予定をしていた方は、土地購入には至って
いなかったということでしょうか…？

手付けなどを払えば、土地の代金を支払うまえに
建築確認書の申請ができるのでしょうか…？

それとも、一度購入→建築確認申請→ローン申請却下→売却
という構図ですかね…これも登記でわかりますか？

お礼日時：2008/04/09 14:56

No.2 回答者： takashi-99 回答日時： 2008/04/09 14:21

不動産家は売るために不利になるようなことは言いません。

貴方が直接調べなければなりません。
(1)その地域が防災上安全な地域であるかどうか？…都の防災課が危険地域の地図を公表していますから確認してください。
(2)その地域が防犯上安全な地域であるか？…警察及び貴方が深夜に行ってその眼で確かめてください。昼間とはガラリと環境は変化しますから
(3)その地域半径二キロ四方に工場や家畜業等を営んでいるところがないかどうか？…騒音・異臭等があります。
(4)その土地に以前住んでいた人の状況を調べること…変死や火災等がなかったかどうか
(5)その土地を販売等関連している業者が信頼できるかどうか？…建物を建てる時には関連業者を入れるはずですから，手抜きは当たり前ですよ。
　以上の最低事項がクリアーできているなら，もう一度再考して購入されればいいとは思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

自分で調べられることは、がんばってみます。
購入前に土地調査すべきでしょうか？

やはり、5の部分に対して不安はあります。
売主さんは、中規模ですが賃貸がメインのようです。

お礼日時：2008/04/09 14:50