二世帯住宅に住む両親と険悪です。建物の権利だけでも売却できますか？

5年前に両親と二世帯住宅を建てました。３階建で玄関は一つ。一階が親世帯、二階が子世帯三階は共有スペースですがほとんど使用していません。数年前から夫と母の間が険悪になり始め最近では夫も私も母の被害妄想的な言動に悩まされています。幼い子供もいることですし思い切って家を出たいのですが少しでも出資した金額を取り戻せないでしょうか？土地は１００％父名義です。建物の４割が私ども夫妻名義になっています。建築費は５割強子世帯が払いました。ローンが終わったと知った父は突然土地代（賃貸料）を要求し始めましたがそれは払わなければならないものなのでしょうか？建物のみの権利の売却は可能でしょうか？建物の権利が売却できない場合他人に子世帯を貸すことは可能でしょうか？また子世帯が家を出た場合親世帯は無断で他人（親戚等を含む）に子世帯の住居を貸すことはできるのでしょうか？わからないことばかりです。どうぞよろしくお願い致します。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/08/04 08:50

＞３階建で玄関は一つ。

一階が親世帯、二階が子世帯三階は共有スペース…

それは二世帯住宅ではなく、ただの戸建てに親子が同居しているだけのことです。
二世帯住宅とは、棟続きではあるが玄関からトイレまですべて二組ある建物のことを言います。

＞父は突然土地代（賃貸料）を要求し始めましたがそれは払わなければならない…

普通の人間であれば、同居してくれる息子やその嫁に土地代を払えなどとは言いません。
税法上も、同居の親族から得るお金は、事業の収入とはなりませんし、払う方も経費とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm
払うか払わないかは、あくまでも家族間の問題です。

＞建物のみの権利の売却は可能でしょうか…

それはもちろんできますが、買ってくれるのは親以外にいないでしょう。
親はお金を出してまで買い取る気はあるのですか。
赤の他人が、家の一部だけ買い取ってくれるなどのことは、現実問題として考えられません。

＞他人に子世帯を貸すことは可能でしょうか…

本当の二世帯住宅なら、借りる人がいるかもしれません。
しかし、玄関は一つしかない家の二階だけ借りる人がいるかどうか。
昭和20年代、30年代の学生はたしかに一軒家の二階に下宿していましたが、今は学生でもマンションに住む時代です。

＞子世帯が家を出た場合親世帯は無断で他人（親戚等を含む）に子世帯の住居を貸すことはできるのでしょうか…

「建物の４割が私ども夫妻名義」というのは、建物の全床面積のうちの 4割があなた方というだけで、二階部分と特定して登記されているわけではありません。
玄関からトイレにいたるまで、すべての部分で 4割ずつあなた方のものなのです。
マンションの区分所有とは違うのですから、親が二階部分を他人に貸すことに、法的な問題はないでしょう。
誰かが借りてくれたなら、賃貸料の 4割 (土地分を考慮するともう少し下かも) はあなた方にもらう権利があるということです。
前述のとおり、赤の他人が借りてくれることはないでしょうが、親の子供 (夫の兄弟) や甥・姪あたりなら住んでくれることもあるでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

mikaiyama様

ご丁寧な回答ありがとうございました。たいへん為になりましたしお陰様でで少し状況が整理できてきました。linkもありがとうございます。幸か不幸かお金に困っている親戚が山ほどいるのでそこに借りてもらうことも考えようと思います。

お礼日時：2008/08/04 11:28

No.1 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/08/04 01:05

　建物のあなた達の４割分の持ち分を売却することは、あなたの両親もしくはあなたの両親が許可するような親族ぐらいにしか不可能です。

理屈では売却が可能であっても、実際上記の人物以外に買い手が絶対にいませんから。

　区分所有ではないのでしょう。単純に一軒の共有であれば賃貸は利用行為ですから建物の名義が６割４割で過半に達していないので賃貸は不可能です。両親側のほうが権利が大きいですから。実際の建築費を５割強あなたが支払ったとしても名義変更には裁判沙汰の覚悟が必要だと思います。しかも勝てるかどうかもわからないでしょう。
　あなた達が出ていったとするならば両親側は貸すことも不可能ではないでしょう、その代わりその家賃に相当する部分は出ていっているあなた達が受け取るべきでしょう、両親が受け取ると単なる不当利得です。もし家賃無しで親戚に貸したとしてもあなた達の財産を貸しているわけですからあなた達が無料で貸すことを認めない限りは相場の家賃が取れるとは思います。ただ黙っていては受け取れないでしょう、本当にこのような事態になりそうだったら弁護士とでも相談してください。下手に賃貸借契約を交わされてしまうとあなた達の物であってそうでない状態にもなってしまうでしょう。ここまで関係がこじれる前に賃貸借契約を禁ずるような覚え書きでもかわしておけば良かったのかもしれませんけど。

　土地の賃貸料は請求されれば支払う必要があるでしょう。今までの分はともかく、これから先はそうなるでしょう。今までは使用貸借（ただ借り）していたことになりますが、使用貸借は人間関係がもめてしまうとろくなことにはなりません。つまりこういう間柄であれば当然に借りているほうが我慢すべきなのでしょうね。

　まあ、あなた達が我慢して同居を続けるか、黙って引っ越すかと言うことになるでしょう。こうなるリスクを考えなかったために起こってしまった悲劇なのでしょう。お気の毒だとは思います。

　２世帯住宅で関係がもめて一方が出ていくようなことは法が想定している範囲外なのでしょう。ある意味単なる家庭内不和ともいえるでしょう、ゆえにあなたたちは法で保護されないので、ご両親から相続されるまではどのような権利もほとんど無いという状態となってしまうでしょう。