物件購入、年収500万、3000万の借り入れは厳しいですか

Question

30代前半、年収500万円、妻と子（1歳）がいます。
数年後にマイホーム（土地・家込みで6000万位）を
建てたいと思っています。

・今現在、私の親と同居しており、頭金を貯めています。
（頭金を貯めるための同居であり、出て行くことは了解済みです）
・あと2年程で頭金が3000万円貯まる見込みです。
・妻は今育休中で4月から復帰する予定です。（年収400万位）
・子供はできれば数年後にもう一人ほしいです。
・年収は毎年少しずつはアップしていく予定です。
・親から米や消耗品などの物での多少の援助はあります。

この状況で6000万円の物件を購入するにあたって
3000万円の借り入れは厳しいですか。
また、6000万円の物件に対して諸費用はどれくらいかかるものですか。
一応、頭金3000万円とは別に500万円位の用意はあります。

himeichigo17 · Accepted Answer

全然問題ないです。年収の5倍程度ですから十分許容範囲ですし、さらに頭金が50%あれば万が一の売る時にも余裕を持って売れますし、奥様の年収も十分です。今後お子さんの教育費をある程度かけたとしても、問題なく貯金しながら返済していけるはずです。

条件的にもご主人の信用情報やお勤め先の与信に問題がなければ銀行審査もかなり有利な条件で借入れができると思います。

奥様がお仕事を辞める場合は少し辛くなりますので、できれば45歳くらいまで奥様には今のまま働いていただくのが理想です。

それから、できれば早めに購入されたほうがいいです。今は低金利ですが、2年たつとどうなるかわかりませんし、金利が少しでも上がってしまうと銀行の審査基準が変わってきます。今なら変動で1％切るくらいの金利で買えますので、家を建てる期間も考慮して、1年以内に物件を決めてしまおうというくらいの勢いで動いてしまってもいいかと思います。そして奥様が働いていて余裕のあるうちにどんどん繰上返済して残債を1000万円くらいまでにしまえば、何の心配もいりませんし、次のお子様のことをあまり期間があかないほうがいいですし。

ちなみに、蛇足ながら今後のためにお二人の老後の生活には今の年金が続くと考えて、普通に生活していくのに2千万円程度が必要です。年金制度が崩壊し、あまり受給できないリスクも加味するなら4千万円程度みていたほうがいいです。

お子様の教育費用としては私立に行かせるなら1000万円(1人)、国公立なら500万円ほどをみておけばいいので、今後の年金や退職金などを考慮に入れつつ貯金をされれば、ほぼ何の心配なく生活していけます。

himeichigo17 · Answer

こんにちわ。追加のご質問の件ですが

>「注文住宅で頭金が豊富であれば、ローン支払いが始まるのを
遅らせることもできると思います」
>というのを詳しく教えていただけないでしょうか。

注文住宅の決済の仕方がいろいろあるのですが大きく分けると以下のとおりで
・土地購入時に建築費用含めて住宅ローンを全額借りる。土地のみ住宅ローンで購入し、建物の建築費用は自費（建築中に住宅ローンの支払いが始まる）

・土地＋家をセットで購入ということで、ハウスメーカーとの契約を完成後払いにできるよう交渉する。つまり建売住宅のような扱いにしてもらう（建築完了後に住宅ローン支払い開始となる）。

一般的には、土地購入時に一括で借りるか、土地代や建築費用の一部を2～3回にわけてつなぎ融資してもらうことが多いですが、
その方法は建築中に住宅ローンの支払いが開始します。
理想としては建築完了後に住宅ローン決済ができることですが、
今回は頭金が多いので、できるだけ支払い開始を後に延ばせるような
契約にしたいという交渉がしやすいと思います。

このあたりのことは、土地の売主、ハウスメーカーの規模（大手なら後払いOKもできるけど中小は無理）、使いたい住宅ローンの決済の決まりなどさまざまな条件が必要なので、
不動産会社に「早く買う場合はできるだけ建築完了後の支払いにしたい」と事前に相談されるといいかと思います。
そこで最初からそれは無理ですねというような態度の営業さんであれば、
恐らくハウスメーカーとの繋がりが薄く、住宅ローン関係のサポートもあまり期待できないので、
土地探しの情報だけもらうのは別にしても、
メインとする営業さんは他を探したほうがいいなという判断基準にもなります。

不動産会社にも土地探しに強い会社と建築のサポートに強い会社など
いろいろありますので希望エリアの不動産屋に何件かあたってみて、
相場感や住宅に関する知識を身に付けていけばいろいろやりやすくなると思います。

いい土地に出会えるといいですね。

himeichigo17 · Answer

お礼ありがとうございました。
いちおう補足で回答いたします。

>頭金の金額は関係なく、収入に対しての借入額が重要だと思っていましたが
>頭金が多いと借入の際に全然違うのですね。

銀行としても絶対に損はしませんので審査の際には有利です。
もちろん年収の6倍以上だと辛くなってくるのですが、
大手上場企業(公務員)で勤続7年以上かつ頭金が50％であれば
年収の7.5倍くらいまでなら比較的有利な条件が引き出せます。

頭金が多いと安心という根拠は万が一払えなくなっても、
今の物件を賃貸に出せば大体ローンの支払いより高くなるか
同水準になる可能性が高いのでローン破綻の確率が低いためです。

>借入額を3500万円なり4000万円にしてもそのほうが良いのですか？
>なかなか気に入る土地が出ないというのが実状なのですが…。

確かに本当に気に入った土地を手に入れるのは長期戦が予想されます。
そういう意味でも早めに本格的な情報収集は必要です。
(本気度が高いと不動産屋も親身になってくれますし)
無理に決める必要はないですが、いい土地があれば
頭金に拘らず買うという意気込みがあったほうがいいですね。
たださすがに4000万円は年収の8倍ですので、審査が通らないでしょうし、
奥様の収入合算が必要不可欠になるので避けたほうがいいです。
3500万円、甘く見積もっても3700万円までが許容範囲と思います。
また、注文住宅で頭金が豊富であれば、ローン支払いが始まるのを
遅らせることもできると思いますので、その間も貯金ができますし、
後2年で貯められるなら実質1年ちょっとで購入可能になるのではないかと。
(どういう契約方法にするかにもよるので一概には言えませんが）

また、このまま子供手当てが始まれば、住宅ローン関連の減税や
超低金利を維持が難しそうなので早いほうがよいのではと予想しています。

ivy556 · Answer

・契約書に貼る印紙代（価格によって）３万円～９万円程度
・登記費用３０万円～
・火災保険料４０万円～
・水道加入金・・地方によっていらないところもあったり購入価格に含まれていたりするけど、私の地方では約１０万円
・下水道の負担金・・地方によってはゼロのところもあるけど、私の地方では土地の面積（平米）×５００円程度。もちろん購入価格に含まれていることもあるでしょう。
・土地の固定資産税の精算金・・所有権移転の時期、従前の地目などによりますので、金額はケースによってほとんどゼロ～１０数万円とかもありえます。
・仲介手数料
・不動産取得税・・極端に大きな家（土地）あるいは極端に小さな家でない限り、納税額はほとんどゼロ円～数万円程度です。軽減の条件については、お住まいの都道府県などのサイトでも簡単に調べられます。ただし、軽減の制度は時限立法だと思いますので、数年後にどうなっているかはわかりませんね。ちなみに私の地域では不動産取得税が課税されるような家はほとんどありえません。
・物件の地域の自治会関係費用・・これもケースバイケース
・引っ越し代
・建物の消費税・・これが一番大きいですね。
・ローン関係諸費用・・事務手数料、保証料、印紙代など

こんなところでしょうか？必要な諸費用はケースによってさまざまです。特に土地にからんだ境界確定、分筆、地積更正などが絡むとさらに数十万円程度の費用がかかりますね。

ローンの審査のほうはまず大丈夫なのでは？民間の金融機関で借りるのなら病気しないことも大切ですね。団体信用生命保険が通りませんから。

takapiii · Answer

サラリーマンで勤続年数が3年以上で、クレジット事故(事故破産等)や消費者金融からの借入や焦付きが無ければ、ほぼ間違いなくOKです。

6000万円の家を仲介業者から購入する場合で考えると、仲介手数料、登記関係費用、不動産取得税、保証金等をすべて入れても物件価格の5～6%程度ではないでしょうか。
売主から直接購入であれば、物件価格の3％以内かと思います。

但し、その3000万円の出所通りに持分登記しないと贈与税が発生します。
質問者さんが貯めたお金であれば、質問者さんの名義で登記する分には問題ありません。
奥さんの貯金も合わせてという事であれば、奥さんも持分登記しないと贈与税が必要になります。

1500gt · Answer

はいＯＫですよ！５０％あれば。
＞6000万円の物件に対して諸費用はどれくらいかかるものですか
１番は　不動産収得税でしょね！約１００万程でしょう、１回限りです
後は　登記費代ぐらいでしょう。
マンションと違って管理費　修繕積立費は　要りませんから。
頑張って下さい　家主より。

86tarou · Answer

奥さんの収入があれば問題無いと思います。頭金も多いですし、万が一何かあっても売却すれば借金どころかお金が残る可能性が高いですから。
でも、一応旦那さんだけの収入で試算してみましょう。年収の25％を返済に充て（月10.4万円）、３％の固定金利で定年までの25年（細かい年齢が書いてないので25年にしてみました）のローンを組むと2200万円借りられます。これでは800万円の不足が生じるのでお勧め出来ませんが、奥さんの収入も当てに出来るなら問題無いという計算です。
なお、返済額の10.4万円ですが、現在これ以上の貯蓄は毎月出来ていますか？この辺りからも借入可能額を算出することが出来ます。この返済額とは別に固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）も掛かるので、それも上乗せして試算してください。毎月掛からない費用は、予め毎月積み立てておくと安心ですよ。
あと、頭金とは別に500万円あるとのことですが、これは置いておいた方が良いと思います。何かあった時のために生活費の半年分以上は常に置いておきたいですし、子供も２人（１人当たり1000万円以上のローンを組んだと思ってください…学校によってはその数倍にもなります）で奥さんの働けない期間の持ち出しも想定されますので…この辺りも予め試算して無理がないかどうか確認してください。

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

物件購入、年収500万、3000万の借り入れは厳しいですか

全然問題ないです。

こんにちわ。

お礼ありがとうございました。

・契約書に貼る印紙代（価格によって）３万円～９万円程度

サラリーマンで勤続年数が3年以上で、クレジット事故(事故破産等)や消費者金融からの借入や焦付きが無ければ、ほぼ間違いなくOKです。

はいＯＫですよ！５０％あれば。

奥さんの収入があれば問題無いと思います。

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