マンションを貸す場合、貸し手は夫と妻とどちらが税額的に有利か？

私（夫）はサラリーマンです。年収は1000万円程度です。今度転勤することになり、三年前に購入したマンションを貸すことを考えています。
ローン残はありません。
妻は専業主婦で収入はありません。
マンションの持分は私が80％、妻が20％の共同名義になっています。
業者に聞いたところ、賃料は月額11万円程度になるとのことです。管理費などなんだかんだ引かれて税引き前９万円程度になるようです。
ある人から私名義で貸すよりも妻名義で貸すほうが税額が安くなると入れ知恵されました。
質問事項は
１．そのようなこと（妻が貸すこと）は可能でしょうか。
２．可能な場合、税額はどの程度でしょうか。
３．その他、節税的な観点からのアドバイスはありませんでしょうか。
税金の素人ですのでわかりやすくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/16 23:23

どちらの名義でお貸しになったかは関係なく、得た家賃収入は登記上の持ち分で接分してそれぞれ申告する必要があります。

ですから、１についてはどちらの名義でも関係ありません。

３についてですが、実際に賃貸に貸し出すと色々費用がかかります。
退去時にはリフォーム費用がかかる、固定資産税や火災保険料などもろもろかかります。
これらは全て経費として落とすことになります。
つまり収入９万円から経費を差し引いたものが所得で、所得から課税所得を求めて税金が決まりますので、経費計上が重要になります。

なお奥さんの取り分については、９万円×０．２（持ち分）×１２ヶ月＝２１．６万円ですから、所得は経費を引くとこれ以下なので、本人基礎控除（３８万円）枠内ということで課税は０円になります。

入れ知恵の話ですが、多分奥さんを自営業として、ご質問者からマンション持ち分を借りて賃貸業を営んで青色申告して、ご質問者に対してその報酬代金を支払うというような話ではないかと推測します。
この場合最終的にはかなり節税になる可能性はありますが、話はかなりややこしくなりますので、詳しくお知りになりたい場合は商工会議所等にご相談されるとよいと思います。

では。

No.2 回答者： jun95 回答日時： 2003/12/16 23:52

１．妻が貸すことは、可能です。

しかし、持分が２０％しかないので、残りの８０％は、夫から借りて貸したことになり、その分は、夫の収入になります。
しかし、固定資産税なども、おそらく夫名義を代表として、他１名できていると思います。これを夫が支払った場合は、逆に、奥さんの分を支払ったことになるので、奥さんから２０％分をもらわないといけなくなります。数式にすると、結局は、持分で案分したのと同じになりますから、すでに回答があるように、二人の持分に応じて、それぞれが確定申告する必要があります。
２．税額は、実際に計算してみないと分かりません。
３．青色申告をされると、青色申告控除が可能になります。１０万円。ノート程度で可。ただし、事業的規模ではないので、不動産事業のような取扱は不可能です。

参考URL：http://www.daikyo.co.jp/e-smart/tax/main/qa/qa30 …