【マンション購入】耐震診断結果：補強要

東京港区内に築43年の物件の購入を考えております。
立地条件もよくていいのですが、築年数が古く、また耐震診断結果に補強要と出ていて、
すでに申し込みをした人がいたそうですが、この耐震の結果が引っかかり、ローンが組めなかった
そうです。　マンションの積み立て金は1億円ほどあるようです。
うちもローンの申し込みをした場合、同じように審査が通らないでしょうかね。。

営業の方に、小さい子がいるご家庭にはあまり薦められませんねといわれました。
当方小学1年生と3歳の子がいます。

主人が転職を今年10月頃に考えていて、今購入しておかないと
この先3～４年先まで、また購入できなくなると思い、気持ちもあせっています。
主人の年齢は45歳です。
色々と厳しい条件ですが、気に入った物件でも耐震のことを考えて、
やめておいた方がいいでしょうか。。
将来、売却したり、賃貸に出したりするときは相当苦労しますかね。。

ご意見、アドバイスをいただけると幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/01 10:25

築43年ですから、今後15年～20年の間に、管理組合として「建て替え」という話が出てくると思います。

耐震補強をしているか、いないかにかかわらずです。

これまでの43年間で、キチンと定期的に大規模修繕を繰り返し、建物や設備の維持・管理をしてきたのかが問題になります。
何もせずに、これまで場当たり的な補修で済ませていると、対応年数は短くなります。

「建て替え」の話が出れば揉めるでしょうね。
「補修すればまだ大丈夫」と考える人と、「補修に莫大な費用を掛けるのであれば建て替えが良い」と考える人と。
まあ、様々な条件がありますので、簡単には結論は出ないと思いますが・・・。

で、その時にどうするかです。

＞将来、売却したり、賃貸に出したりするときは相当苦労しますかね。
考えてみればお分かりでしょう。

「老後はまったく不透明」ということになりますよ。

お勧めしません。

No.5 回答者： tandol 回答日時： 2013/07/05 14:28

４回目のマンション購入を計画中で、建築設計の仕事に携わっていた者です。

結論から言うと、質問者さんの場合は購入はお勧めしません。

ただし、港区のいい場所で、駅近物件ならば以下の場合は検討の価値あるかもしれません。
４３年前に建設と言うことは、容積率が余っている可能性があります。
建て替えの場合、今よりも大きな建物が建てられ、増やした部分の売却益が大きく見込めるならば、
投資としても考えられます。
ただし、その場合にも住民の意思をそろえる必要があり、様々な段取りを踏んで協議していく
必要があるため、その手間暇はかなりのものとなります。
何戸の集合住宅かわかりませんが１億の積み立てというのはそう大きな金額ではなく、
安心材料にはなりません。

私が購入した最初のマンションは現在築３４年を越えてますが、３度の大規模改修をほぼ無借金で行い、
光ファイバーなどの通信電気設備も、配水管も、サッシや玄関ドアもすべて更新してあり、
コンクリート強度試験でも後数十年は問題なし。管理状況がとてもよくて、住人のコミュニティーも
素晴らしく醸成されています。しかも、空地率が高いので、万一の首都圏直下大地震などで建て替えに
なったとしても、今の倍程度は大きくできる。なので、一生住むつもりで独身時代に購入し、
内装もフルリフォームし、現在も所有しています。しかしその後、親の死や結婚に伴い２回の転居、
今度は転職で４回目のマンション購入のために、その、最初のマンションと現在住んでいるマンションの
売却検討中です。

No.4 回答者： inon 回答日時： 2013/07/03 18:11

変な話ですが、耐震診断をしたが為に補強要という結果が出たのでしょう。

診断をしていなければ、ローンも組めたのにね。
銀行によって融資基準が変わるので、貴方が絶対にローンを組めないと言う事は無いかもしれません。何件か当たってみたらどうでしょう。

ただ、積立金が多額にあると言うことは大規模修繕はきちんとされているのでしょうか？。
躯体の状況も心配ですが、設備(給排水、電気等）の状況もよく調べて置いた方が良いですよ。
築年数の古い建物で設備がぼろぼろで、たいへんな目にあっている方が沢山います。

No.3 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/07/02 11:47

一級建築士で宅建免許保有者です。

銀行は新耐震基に満たない（補強を要する）ビルには取得費を融資にない方針ですが、マンションにもそれを適用するというのは、従来から噂されてきました。
それは、地震で建物倒壊したら、担保価値がなくなるからですね。競売にかけて貸付金を回収するにしても区分所有建物でなくなるから権利が複雑すぎて手がつけらえないのです。

耐震補強はいくら修繕積立金が多くても、工法自体が窓をふさぐとか大きなブレースを設けるとかで居住性を著しく損なうケースもあります。

＞うちもローンの申し込みをした場合、同じように審査が通らないでしょうかね。。
頭金が７０％あるとかいう場合なら・・・それでも難しいでしょうね。物件の担保評価の問題ですから。

それじゃ誰が買うかというと、住み替えで都心の便利な場所で老後を過ごしたいというお客で
現在の物件を売ってキャッシュで買う人

＞耐震のことを考えて、やめておいた方がいいでしょうか。。

というか融資が通らないから無理でしょう。

＞将来、売却したり、賃貸に出したりするときは相当苦労しますかね。。
耐震補強できれば話は別ですが修繕積立金とは別に膨大な臨時徴収がありますよ。
おそらく将来は、建替えでしょうから、デベロッパーが一戸一戸買いにくるでしょう。
賃貸はいまの段階でもかなりの住戸が貸されているでしょう。気にせず借りる人は
いますから。家賃はやすいでしょうけど周囲がみな古いから相場並みはとれます。

No.1 回答者： Akitushima131 回答日時： 2013/07/01 02:52

建築の構造設計を生業としているものですが

結論から言うとお勧めしません

日本の耐震の技術規準は1981年に大幅に改正されていて
それ以前と後の建物では耐震性に雲泥の差があります。

阪神・淡路大震災で倒壊した建物の多くは
実は改正前の建物だったといえばそのリスクは理解できるかと思います。

ご購入されるのであれば
せめて耐震改修済みの物件にする事をお勧めします。