駐車場契約及び解約

質問させていただきます。
私、分譲マンションにすんでおり、
敷地内駐車場を２台契約しております。
ただし、基本的には1住戸につき１台で
２台目は空きがあれば契約出来、駐車場未契約住戸から契約の申し出があった場合は
通知が来て３ヶ月以内に解約明け渡さなければならないマンション規約になっております。
また、マンション規約では駐車場契約者は解約する際には１ヶ月前に申し出をしなければならないという規約もあります。

ここから本題ですが
今回のケースは
8月16日に通知があり、内容は「未契約住戸から申し出があり11月16日までに２台目駐車場を明け渡して下さい」との内容でした。私は早急に外部にて駐車場を探し、なんとか近隣で空いてる駐車場を見つけ、問い合わせしたところ、「2、3日中に契約していただかないと他の人に決まってしまうかもしれません」との事でしたので、8月19日に外部駐車場を即日契約しました。同日、マンション管理室に上記の旨伝え、「キリが良いとこで8月末にて明け渡します」と伝えたところ、「駐車場料金は１ヶ月分(すなわち9月分まで)払ってもらいます」と言われました。

私の納得出来ない点
仮に私から一方的に解約を申し出た場合は、申し出てから１ヶ月分は払わなければならない責任があるのは理解出来ます。

しかしながら今回のケースは、マンション管理側からの立ち退き命令であり、立ち退き予告通知を受けた私としては当然ながら早急に近隣にて駐車場を探します(期日までに駐車場を確保出来なければ自家用車の所有さえ不可能になるわけですから)
そしてその際、外部駐車場に空きが見つかれば、不動産契約の性質上早めに契約しなければならないのは必然です。(契約を先送りにしている間に他の人が契約したら終わりですから)(当然契約の予約なんかをのんびり待ってくれる不動産なんてありません)

皆さんへの質問
以上が今回のケースになります。
私は、今回の場合は、９月分の支払い義務はないと思いますが、いかがでしょうか？
また、お答えの根拠等もお教えいただけますでしょうか？
長くなりましたが、皆様のお知恵をお貸し下さい。
宜しくお願い致します。

No.7 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/09/11 11:06

「駐車場未契約住戸から契約の申し出があった場合は

通知が来て３ヶ月以内に解約明け渡さなければならない」んですよね？
契約の当事者である駐車場契約者は、強制的にこれに従わなくてはならない。

このことから、本件駐車場使用契約は、一般の賃貸借契約ではなく、
「駐車場未契約住戸から契約の申し出があった場合」を解除条件とする解除条件付き賃貸借契約であり、
管理組合側からの通知というのは、
解除条件が成就したことを知らない駐車場契約者に対する条件成就の通知であって、
条件が成就して契約が解除されているからこそ駐車場契約者は明け渡しが強制されるのであり、
「通知が来て３ヶ以内に明け渡す」というのは、
この解除により駐車場使用者に不測の損害を与えないための猶予期間なのではないでしょうか。

解除条件の成就により契約はすでに解除されているので、
使用料を支払う契約上の根拠はありませんが、
明け渡しまでの期間の使用は不当利得となります。
この期間については、不当利得の返還として使用料を支払うべきであり、
本件規約の使用者側からの解約というのは、
こちらも突然の明け渡しにより管理組合側に不足の損害を与えないため、
またこの不当利得の額の計算根拠を示すための手続でもあります。

よって明け渡し後の９月分の使用料を支払う根拠はないものと考えます。

僕ならこのように主張してみます。

No.6 回答者： k-ayako 回答日時： 2013/09/10 21:39

マンションの規約の解釈を管理人側の立場で考えるか、質問者さんの立場で考えるか・・・ですよね。

管理人側からすれば「11月までに明け渡してくれればいいのに勝手に8月末で解約したんだから当然、9月分の支払いは必要」と考えるでしょう。

質問者さんからすれば「11月までに明け渡しと言われたからすぐに駐車場を見つけて明け渡すことにしたんだから9月分は支払う必要ない」と考えますよね。


>３ヶ月以内に解約明け渡さなければならないマンション規約

この表現をどう考えるか・・・です。明け渡し命令が出ているということは期限で自動解約になるわけですよね。でも「自動解約」ではなく10/15までに「解約」を申し出なければいけないのでしょうか？

普通に考えれば「解約の申し出は必要ない」ですよね。

でも今回のケースは期限前に解約を申し出ていることになりますからそういう意味では「借主都合」と考えれれると思います。

8月中にたまたま次が見つかったから解約したい・・・と思ってもそれはやはり質問者さんの都合による解約になるでしょう。

２台目を契約する時点で「いつか明け渡す必要がある」という認識はあるわけですから、このリスク（今回で言えば8月解約になってしまって9月分を請求されたこと、もしくは11月の明け渡しまで外部の駐車場が見つからなかった場合など）については借主側で追うべきものだと思います。

No.5 回答者： adobe_san 回答日時： 2013/09/10 17:20

残念だが「払う」が正解です。

そもそも
＞通知が来て３ヶ月以内に解約明け渡さなければならないマンション規約になっております。
この約束で
＞8月16日に通知があり、内容は「未契約住戸から申し出があり11月16日までに２台目駐車場を明け渡して下さい」との内容でした。
と、連絡が来た。
当然「11月16日以降は契約しません」の告知ですよ。
で、もう一つの契約で
＞マンション規約では駐車場契約者は解約する際には１ヶ月前に申し出をしなければならないという規約もあります。
この状況下で
＞キリが良いとこで8月末にて明け渡します
「キリ」の取り決めは無いですよね。
当然告知されて、駐車場を探し「解約」の意思表示となるので
「9月分は払わんかい！」になる。

勝手な造語「キリ」を作ってはダメですわ！！

No.4 回答者： mu128 回答日時： 2013/09/10 10:42

個人的には、９月分の駐車場代を払う必要があると思います。

正確には、８月２０日に解約する旨の通知をしているので、
９月１９日までの日割り賃料を払うものと思います。

今回のケースでは、管理側からの解約要求ですので、相談者さんの
お気持ちはわかりますが、管理側の方からは３ヵ月前までに
通知していることですし、何も落ち度はありません。
１１月１６日までは相談者さんは使用できる権利があったのですから、
それが早くなったところで、借主側の１ヵ月前予告による解約の
通知は必要だと思います。

管理側からは３ヵ月前、借主側からが１ヵ月前という期間の違いが
このような行き違いが生じた原因だと思いますが、管理側からの
３ヵ月前というのは、すぐに次が見つからないかもしれないという
ことを考えれば妥当なことですし、借主側からの１ヵ月前も妥当な
期間と言えます。

管理側からの立場で言うと、
「こちらは、１１月１６日までは相談者さんがその駐車場を使って
もらう権利があるのに、それを解除するのなら、１ヵ月前までに
予告することで解約扱いにします」ということだと思います。

次の駐車場を早く見つけなければならないということで、
相談者さんが早めに契約したいという気持ちはあるでしょうし、
次の駐車場を決めたことも正解だと思います。
この機会を逃したら、他に見つからず、３ヵ月後でも決まっていない
という最悪のケースも考えられます。

一般の賃貸物件であれば、そのような場合、多少の融通がききますが、
分譲ということですと、そういう訳にもいかないかもしれません。

この問題は、管理側も悪いとは言えません。
９月分は半分負担などで交渉してみてはいかがでしょうか？

No.3 回答者： golgo13-- 回答日時： 2013/09/10 06:57

民法

解除権の行使）
第五百四十条 　契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする。
２ 　前項の意思表示は、撤回することができない。

あなたが組合の意向に応じ、3か月以内（8月末）に解約した。

あなたには過失がない。（規約でこのような場合も1カ月先まで払え、となっているならば別）

その管理人は、いつも解約の際は1カ月先まで支払ってもらっているから、今回のような内容のケースも「いつものパターン」と勘違いして、「9月分まで支払ってもらいます」と言ったのではないだろうか。

＞通知が来て３ヶ月以内に解約明け渡さなければならないマンション規約になっております。

規約とおりに組合の申し入れに従って、期間内に明け渡したのだから9月分まで支払う必要なんて全くない。

組合の意向に応じ明渡したのなら、翌月分の支払いは不要です。

単純にこれは、民法1条2項の問題だと思います（ただし、規約でこのような場合も1カ月先まで払え、となっているならば別）

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2013/09/10 02:34

９月分の支払いは不要だと思いますが。

１ヶ月前までの解約予告は借りた側の自己都合の場合でしょう。

また、仮に８月16日に明け渡すのであれば、７月16日に通知しなければならないのですか？
不可能ですね。
さらに、11月15日に16日に明け渡します、といった場合は12月分まで支払うのですか？
駐車場代の二重取りになります。

貸す側が明け渡し期限を３ヶ月と定めている以上、その間のいつでも明け渡しは可能で、次月分の支払いは発生しないと思います。
解約ではなくて明け渡しですから。

No.1 回答者： elder_jake 回答日時： 2013/09/10 02:03

規約どーりですから９月の分を支払う必要があります。

この回答への補足

今回の場合は、マンション管理側からの明け渡し命令なので、９月分払う必要はないと思うのですが

補足日時：2013/09/10 02:17

この回答へのお礼

早速の解答ありがとうございます。
今回は私からの解約ではなく、３ヶ月以内の立ち退き命令なので、規約は適用されないと思うのですが

お礼日時：2013/09/10 02:21