なぜ日本にはマンハッタン級のビルがないのか？

日本ほどの国がなぜ他国に比べて低い高層ビルばかり建設しているのでしょうか？
先日、六本木ヒルズがオープンしましたよね。それでも、高さで比べてしまうと全然ですよね。高くないから良くないというわけではないのですが、でも何でなんだろうと思ってしまいます。
やっぱり地震とか景観とかが問題でしょうか？
森ビルは今度上海に世界一のビルを建設するのに、日本にはそれくらいの高層ビルを建設しないのでしょうか？

No.11 ベストアンサー 回答者： neil_2112 回答日時： 2003/04/29 17:54

日本に超高層ビルが少ないことの主たる理由は、法制度がそれを積極的に誘導しようとしないからだと言えるでしょう。

逆に、マンハッタンに超高層ビルが林立しているのは、それを誘導する複数の施策が採られているからです。

一般に建築物を立てる際に重要となる法的制限は、高さ制限よりもむしろ容積率や建蔽率といった数字です。容積率というのは敷地面積に対する建物の床面積の比率で、これが５００％であればその土地では敷地面積の５倍までの延床面積をもった建物が建てられることになるわけです。
これらの数字は都市計画法に定める用途地域制に従って建築基準法により決定されるのですが、わが国ではアメリカと比べれば容積率の天井が低く、数年前まで商業地域の最大容積率は原則的に１０００％が上限とされていました（現在は最高１３００％）。

ビルを開発する事業者にとってみれば、開発で得られる床面積をできる限り多くしたいわけですから、高い容積率が認められている土地ほど魅力があります。原理的に言えば、高層化すれば当然建設コストは増えますが、それに見合うだけの床面積増が得られる限り、高層化はペイする事業になり得るわけです。東京都都心部でもっと高容積の建物が認められていれば、バブルの時など、ディベロッパーは喜んで超高層ビルを開発したに違いありません。
要するに容積率という制約の中でわが国は現状のような状態になっているのですから、容積率のはなしを抜きにして建築コストのことをいっても始まりません。
また技術的な事を言えば、バブル期には大手ゼネコンが競って高さ１０００メートルクラスの超々高層建築物の構想を発表したことからもわかるように、単純に技術的な問題なら既にクリアーされています。

わが国初めての高層ビル群が集まる新宿副都心を建設する際の苦労は割とよく知られていますが、どこへ行っても低層住宅がスプロールした形態の東京では、日影・通風などの面で高層ビルへの心理的抵抗が伝統的に強くありましたし、行政の側にも機能の集中にともなう上下水道や交通の面など、脆弱なインフラに対する心配もあったわけで、これらが結果的に商業地域でもあまり高くない容積率に反映されていたと言えるでしょう。

一方で、マンハッタンの高層開発は既に２０世紀初めから始まっており、アメリカの中でも歴史的に特殊な経緯を持っていることもあり、言わば特区としての了解があったためにまず基本的な容積率設定が高くなっています。現在のものは私も知りませんが、３０年ほど前で既に１５００％の最高容積が認められていました。
デパートの上にコンドミニアムが乗っているといった機能混合型のビルが伝統的に多いことも、高密度化を推進しやすい背景のひとつになったでしょう。

加えてマンハッタンのユニークなところは、市場原理を導入した柔軟な都市計画が実施されていることです。例えばTDR（譲渡可能な開発権）と呼ばれますが、敷地と開発権を分離して管理し、ある建物の容積率を一定のブロックの中であれば別の建物に譲渡することが認められています。例えばある建物が規定の容積率を５００％消化していなければ、その残った分を隣の事業者が買い上げ、自分のビルを５００%分高くすることができるというわけです。もちろん登記もなされます。

これは８０年代のミッドタウン・ゾーニングでも多用された手法なのですが、この施策のメリットは、ビルの林立する繁華街の中では保存が難しい低層の歴史的建造物などでも、余った容積を売却することで保存・運営の資金を捻出することができますし、行政側としても一定の地域内の権利譲渡であれば、総枠は変わりませんから上下水道などのインフラに追加投資する必要がないのです。
ロウアー・マンハッタンには、サウスストリート・シーポートという低層でなごめる水辺の飲食空間がありますが、これが可能なのも背景のウォール街などの高層ビル群に余った容積率を売却したからなのです。

また、マンハッタンは容積のボーナス制度も柔軟に活用されています。ファサード（建物全面）を揃えた街路を作ろうとした際に、一定のセットバック（建物面を街路から後退させる）を守って建築される建物に容積ボーナスを設定することで、行政の思う方向に開発を誘導することができますし、事業者としてもボーナスの旨みに加えて街路全体が整うことで資産価値の増大も期待できます。
この他、一定の休憩スペースや通風を確保した開発に対して容積ボーナスを与えるなど、容積を自在に活用することで民間活力を適性に誘導する切り札として容積率が活用されているのがマンハッタンの特徴です。

こういった施策の結果、マンハッタンではざらに２０００％を超えるボリュームの建築が立ち並ぶ結果となっているのです。もちろん、ご承知のとおりマンハッタンの中でも高層建築が多いのはセントラルパーク以南のごく限定されたエリアで、その他の地域は中低層を誘導するゾーニングになっています。ある限定されたエリアだからこそ可能な施策である、ということが言えるでしょう。