団地内道路を通るなと言われてます。

所有の土地の半分を業者に販売し宅地開発させ、その団地内道路に接続した土地の半分に社会福祉施設を建設しようとしています。当方は「開発道路＝公道」と考え、通行できるもとの認識しておりましたが、団地の自治会から一切通行まかりならんと言われております。（まだ市町村道としての受入れは済んでおりません）こちらとしても、今後施設運営していく上であまり問題を起こしたくありません。どのように対応していけばよろしいでしょうか？ご教授ください。

No.1 ベストアンサー 回答者： hakuin963180 回答日時： 2004/10/19 18:01

住宅建設及び管理会社を営んでおります。

　ところで、団地とは分譲住宅ですか？それとも質問者の会社の賃貸住宅ですか？
　また、既に建設し、住民は居住しているのですか？
　
　質問の内容からは、既に居住している者と推察いたしますが。分譲の場合では、管理組合と協定を事前に結ばなければなりません。団地内道路は、分譲住宅の共有財産ですから。賃貸ならば、入居前のパンフに説明文があれば自治会からの反発があっても押し切れるのではないでしょうか。
　
　どちらにしても、事前に居住者説明がなければですが、賃貸なら家主の質問者の経営方針で押し切れますが、分譲なら、これはやっかいです。質問者は、自治会に対して頼むしか方法がないですね。

　また、団地内道路を通らないと、その社会福祉施設には到達しないのでしょうか？到達するかしないかで対応も違いますが。また住民は、社会施設建設に反対なのでしょうか？どうして団地内道路を通のはまかりならないのでしょうか?交通量が増して、住民の居住環境の悪化なのか？そのあたりを補足していただきたいのですが。

この回答への補足

さっそくのアドバイスありがとうございます。
約４０戸ほどの分譲住宅です。現在そのうち８戸が住んでおられ、２戸建設中の状態です。他の到達方法としては河川敷がありますが、舗装がよくなく、こちらとしては４ｍありきちんと舗装してある道路を通りたいのが本音です。また施設自体の反対はなく、交通量の増加に対して不安からの通行禁止のようです。当方は団地内道路＝公道という認識で通行自体の反対に対して戸惑っております。こういった道路（将来市道とされるであろう道路）は通行禁止とすることができるのでしょうか？ご教授ください。

補足日時：2004/10/20 21:41

No.7 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/10/22 01:16

>道路は全部分譲業者所有です。

これであれば話は簡単です。

>法律上でも公道を通行を制限する権利はない
公道はもちろん住民は通行を制限できません。

>「団地内道路＝団地住民の所有」
分譲業者所有であれば分譲業者の物です。
現在は開発道路であり、かつ分譲業者の私道という位置づけになります。住民は基本的に何ら権利を有していません。

一番良いのは、今のうちに分譲業者と覚え書きを交わして下さい。自治体に移管されて公道になるまでの期間には、ご質問者がその道路の通行、上下水道・ガスその他の導管埋設の権利を有するという覚え書きです。

これはその分譲業者が尻込みして住民サイドに付いた場合に対抗手段になります。
もちろん所有権の一部をご質問者が取得すれば完璧ですが。

開発道路でも公道に移管されるまでは私道としての正確も併せ持っているので、道路所有者の分譲業者が強硬姿勢をとられると厄介だからです。
まあ、今回の場合は都市計画法に基づいて「公共目的」での道路築造なのでそれほど心配は入らないかもしれませんが、一応念押しした方がよいでしょう。

No.6 回答者： hakuin963180 回答日時： 2004/10/21 11:38

私だったら下記のとおり、説明しなかった４戸に頭を下げて説得します。

　(1)やがて、道路は公道となる。公道となったら社会福祉施設の為の通行は避けられない。
　(2)同上の公道になるのは、生活環境上も必要。違法自動車や放置自動車対策に警察の介入が有効である。
　(3)社会福祉施設は、社会上必要
　(4)社会福祉施設の建設及び運営にもできるだけ配慮する。
　こんな感じですかね。駄目でも交渉はしてください。話し合いを根気強くすれば、将来押し切るときでもやりやすいです。何度も頭を下げるのです。割り切れば頭なんか何度も下げれます。下げる事によって出費の額が安くなると思えば。
　公道に移管ということは、宅地居住者にとっても有益だという事を強調して。
　実際は、公道に移管しても住民パワーで、後から出来る社会福祉施設に対する通行にケチをつけることは可能です。厄介ですががんばってください。

この回答への補足

色々なアドバイスありがとうございます。
そうですね。「この頭でよければ何回でも下げてやる」と思って（割り切って？）がんばってみます。ある意味、建設後の方が様々な問題あるかもしれないですし…。まあ、建物が建ってお付き合いが始まったら、色々な解決法が見つかるかもしれませんしね。
がんばります。お世話になりました。

補足日時：2004/10/21 20:29

この回答へのお礼

お礼を間違えて補足に書いてしまいました。
改めてありがとうございました。

お礼日時：2004/10/21 21:09

No.5 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/10/21 09:41

その道路は全部分譲業者所有でしょうか？

それとも持分を分譲した家に渡していますか？
（最近は融資の関係で後者と思いますが）

あと重要なのはその分譲業者との約束ではどうなっていますか？
一番大事なのは所有者です。

いずれ公道になる予定の道路のようですから、基本的には通行することに対して住民が法的に制限できるようなものではないと思われますが、とりあえず上記の状況がどうなっているのかという点が重要です。

開発道路であっても、状況によっては私道としての性格を持つことはあります。ただご質問の状況を聞く限りは、今回はそれに該当しないように思われます。（特に開発許可のときに公道に移管される予定となっている点を踏まえると）

開発道路を完全に公道として扱って良いかというと、そういうわけでもありませんので、もしトラブルを避けたいというのであれば、その開発を掛けた分譲業者に頼んで持分を数％でも良いから入手してはいかがですか？
（道路に価値はないのでこころざし程度のお金は支払うとして）

そうれば、公道に移管されるときにはご質問者も寄付するとして、それまでは私道所有者の一人ですから、誰にも通行を制限することは出来ません。
これが一番トラブルなく話が進みます。

なお、もちろん持分を持たなくても、今回のケースでは住民が通行を制限する権利は持っていないものと思いますけどね。（もし住民が道路に持分を持たない場合は全く権利はありません。道路所有者だけが制限できます）

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
道路は全部分譲業者所有です。法律上でも公道を通行を制限する権利はないのは明白なのですね。住民の方の「団地内道路＝団地住民の所有」という認識が間違っていることをじっくりと理解してもらおうと思います。

補足日時：2004/10/21 20:14

この回答へのお礼

ありがとうございました。
いい勉強と思ってがんばります。

お礼日時：2004/10/21 21:10

No.4 回答者： hakuin963180 回答日時： 2004/10/20 23:42

団地内道路は、将来市道として寄付されますか？現在は、貴殿の所有ですか？それとも分譲した不動産業者のものですか。

または、建設中の２戸や既に住んでいる８戸も含めた４０戸の自治会の共有するものですか。
　推察するところ道路は質問者のもので、質問者が将来、市に移管をするものとお見受けいたしますが。
　もし未だ道路用地が質問者のものであり、市に移管されるものでしたら、法的には何とか押し切れるかなとも思いますが、説明されていない4戸が納得しなければ厄介ですね。住民パワーで、市に圧力をかけてとか。将来近隣に建てるべき社会福祉施設の経営上困ることも予想されます。４戸が既に購入した分譲価格の金を一部返還とか、契約違反とか文句を言うことも予想されます。
　一番狡いのは、事前説明を受けた４戸ですね。受けていない４戸に便乗して利益を享受しようとしている。
　＃３の方の言われるとおり、納得できるよう頭を下げていくしかないのでは。それも説明を受けていない４戸に絞り、その４戸が納得できれば、事前説明したはずである。いまさら何を言うのかと残りの６戸を押し切れる。極端な話可能なら、何か経済な利を、他の４戸にわからないように食らわして、反対運動を分断させる。それくらいの技が貴殿に出来るかということです。
　

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
現在道路は分譲した不動産業者のものです。ある程度戸数が埋まった時点で、ご推察の通り、市に移管する予定です。計画を始めた時点で説明した４戸は、当初「自分の土地に建てるのだから」と賛成でも反対でもなかったのですが、後から入ってきた方の中に色々と煽る方がいらっしゃったようで、その方に引き攣られる形で現在の状況になっております。地元の中には賛成されている方もいらっしゃいますが、中々そういった雰囲気の中では発言しにくいようです。こちらとしても誠意を示して、工事中の家屋の損傷等については、施工業者もきちんと補修することなど伝えたのですが…実際、狙い撃ちしていかなきゃいけないかなと思っております（施工業者の方たちといっしょにですが）。

補足日時：2004/10/21 01:34

No.3 回答者： teinen 回答日時： 2004/10/20 22:49

　社会福祉施設整備に携わったことがあるのですが，保育所であれ，老人デイサービスセンターであれ，特別養護老人ホームであれ，障害者の授産施設であれ，社会福祉施設は近隣住民にとっては迷惑施設なのです。

必要な施設なのですが，自分の住居の近隣にはない方が良いと思われているのです。
　
　都市計画法の規定により，開発行為により造られた道路は市町村に帰属することになっています。もちろん，その市町村の道路認定基準に適合していることが条件ですが。
　開発道路はその後に隣接する土地に住宅を建設するために，再び掘削されたり，工事用車両の通行によって傷むことがありますので，市町村によっては，開発行為により造られた宅地の８０％以上に住宅が建設されれば，開発道路を引き継ぐとしている場合があります。
　
　いずれにせよ，団地自治会所有の道路ではないでしょうから，「通行一切まかりならぬ」と言うのは，社会福祉施設建設反対運動のひとつと思われます。
　社会福祉施設は必要な施設であることは認識されていますので，社会福祉施設自体に反対すると，反社会的な自治会だと思われてしまいますので，工事用車両の通行が多くなり，周辺住民の安全が確保されないなどと，枝葉のことをことさらに強調されうことがよくあります。
　
　ここは，まず，建設されようとする社会福祉施設について，団地の住民の皆さんに説明されることが大事だと思います。

この回答への補足

アドバイスありがとうございます。
確かに一般論としては賛成でも、自分の身に係わることだとそうも言ってられないのが本音のとこだろうと思われます。これまでに何回か地元の方を集めて説明したのですが「通るな」の一点張り。今は工事中と完成後のことに分けて、工事中はどうしても他の方法がない車両だけ通行させてもらって、それ以外は河川敷を通るという方法で納得してもらおうと思っております。ただ完成後の通行まで妨害されると営業にまで響いてくる可能性もあります。「１００％事故を起こすな！」なんて言われると「そんな無茶な…貴方自身もそんなことできますか」と喉元まで出そうになります。

補足日時：2004/10/21 01:20

No.2 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/10/19 19:05

・社会福祉施設に通じる道の、団地内通路以外の公道の有無。

・社会福祉施設の建設計画発案の時期と現在の団地の部分の土地を売り渡した時期との関係。
・団地内通路の、道路位置指定等の道路としての認定の有無。

以上の点が気になる部分です。

通常、団地の住民は静かで平穏な暮らしを好み、子供を安心して育てられる環境を求めます。
そういう意味では、交通事故等の危険回避の意味から、団地内の関係者以外の車輌の通行を制限する行為は、合理的であり、昨今の団地はそういう趣旨を含んだ上で計画されています。
私が、団地部分の売渡時期と社会福祉施設の計画の時期について気になったのは、そういう意味です。
デベロッパー等の開発の専門家が付いていれば、団地内通路を通っての車の乗り入れとなるような計画は立てないと思われますし、それなりの助言があって当然だと思います。

一般個人の建造物と違って、社会福祉施設の建設については、それなりのアドバイザーの協力が必要になると思われるので、そちらの方に相談なさるのが賢明だと思われます。

この回答への補足

さっそくのアドバイスありがとうございます。
もともとは三方を河川敷、残りの一方が民家に接したおよそ１万m2の長方形の土地の形状でした。半分を不動産業者に販売し分譲宅地として開発、同時に施設建設計画を始めました。建設計画当初に住んでいた住民の方（４件）には説明をしたのですが、認可等に時間がかかり、その後住み始められた方（４件）への説明を忘れておりました。団地内には４ｍの道路があり、この開発道路は現在市道の認定はおりておらず、ある程度団地が埋まった時点で市に寄付することになっております。アドバイザーなしでやっておりますのでいろんなことがおこって大変です。

補足日時：2004/10/20 21:22