中古マンションの売値と実態

中古マンションは売値から値引きされて取引されると言いますが、だいたい何割ぐらい下回るのでしょうか。中古どおしの買い替えで、売値の設定も含め至急決めないといけません。詳しい方、経験のある方、よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： wakuapaku 回答日時： 2005/11/30 00:23

　もう、お買いになるマンションは決まったのでしょうか？気に入ったマンションがあれば、誠意を仲介業者と売主に示すとよいです。

「この位ならば買えるんだけど、是非欲しいので考慮して下さい。」頑張ると、売主も他に買い手なければ下げに応じてくれるはず、買いたい物件の値が下がれば、お持ちの中古マンションを下げて出せます。経験ですが、買いたい物件の値段を下げてくれたので、手持ちの物件を思い切って下げて出しました。市況より下げ、一般媒介にすると不動産業者も客もどんどん付いてすぐ売れました。
　逆に先に売れてしまって、買いたい物件がないと一時的に住む場所を捜さなければなりません。是非買いたい物件が決まってない時は高値で出し、決まれば下げて早く売るのです。
　最初に付けた売値から２割以上、下げました。

No.4 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/11/28 17:50

＞中古マンションは売値から値引きされて取引されると言いますが、

＞だいたい何割ぐらい下回るのでしょうか。
これは、「築浅物件が新築時の売値からどれだけ下落するか」
という意味でしょうか。
それとも、多くの人が売り出しで「掛け値」をつけているので、査定額に
どれだけ掛け目を乗せたらいいかという意味でしょうか。

マンション価格の半分以上は地価です。
そうはいってもウチのマンション２５m2くらいしか土地がついていない
といっても、その８坪足らずの土地が高いわけです。
容積率が４００％の土地なら、１００％の土地の４倍利用価値があるわけで
２５m2でも１００m2、３０坪の宅地程度の価値はあるということになります。
土地の価値と建物の価値をわけて考えるのが正しい見方です。
１００％換算の土地の坪単価を「１種価格」と業界ではいいますが
１種１００万円の土地で、４００％の指定の土地に２５m2の土地の持分を
持っていたら土地の評価は３０００万円ということになります。
しかし、昔一種１００万だったのが昨今の値下がりで７０万になったというのなら
２１００万円の土地ということになります。
一方、建物の価格は、２５m2の土地で４００％の容積なら１００m2の建物という
ことになりますが、共用部なども持分で持たねばなりませんから、占有面積は概ね
１５％減として８５m2のマンションということになります。
坪数で２６坪強。
マンションの工事費は坪単価で６０万～７０万程度ですから、原価は１８００万円
（共用部含む）土地とあわせて
原価は４８００万円。さらに３０％が広告宣伝販売経費デベロッパー利益として上のせ
されますので販売価格は６６８０万円ということになります。

占有面積あたりの坪単価　２６０万円という計算ですから都心の中高層の販売価格と
ほぼあっています。

そんな高いマンションでなくていいという話でも同様で
容積率が４００％の駅徒歩７分の土地で、一種７０万円の立地ならば
土地価格は２１００万円、建物は１８００万円で
原価３９００万円
新築販売単価は３割り増しで５５７０万円
占有面積坪単価は214万円

容積率が４００％で一種５０万円の郊外の土地なら
土地価格は１５００万円、建物は１８００万円で
原価は３３００万円
新築販売価格は　４７００万円
占有面積坪単価は180万円

こういう計算になります。このうち中古になれば
(1)地価が下がる
(2)建物価値がさがる
ということになりますが、上記の計算例でわかるように
価格の高い物件ほど土地の価格の占める割合が大きいということが
いえます。
つまり都心物件ほど、土地代の比率が高いという理屈です。

つまり、最初の質問。マンションは中古で何割値打ちがさがるか
というのは、車の査定と違うのは、建物部分の減価に、土地代が加わる
ということで、「一律でない」というのがお答えになります。

首都圏の現状から言えば、都心は下げ止まり、一部反発の動きもあり
周辺部は下落傾向が続くということで、都心の物件であれば、建物の
値打ちがさがろうとも土地の評価で値が落ちにくいということは
あります。

二つ目の意味での中古物件というのは、市場価格です。
そこでの中古流通がどの程度あるかで差がでてきますが、普通年間に
数１００件以上取り引きのある築であれば、次のような計算で
価格が査定できます。

中古価格=新築（専用面積あたり坪単価）×係数１×築年数×係数２（駅徒歩分数）
　　　　　　　　×係数３（位置係数）　×係数４（特別因子）

係数１は　一定率の減価でなくて、そのエリアの物件の坪単価を縦軸に、経年数を横軸に
　　　　　　ならべて、数値を決めます
　　　　　　これは、住宅情報誌やｙａｈｏｏ不動産などで地区情報を集めてグラフにプロットして
　　　　　　みればわかります。築１０年までに下落が大きく１０年から２０年でゆるやかになり
　　　　　　２０年以降で横ばいという感じが都心周辺では多いです。
　　　　　　逆に郊外では、地価の下落に押されて築１０年以降でも勾配はきつくなる例が多いです。

係数２は　　徒歩１０分程度なら１．０　徒歩７分で1.04　徒歩５分以内で1.05　（これもエリアに
　　　　　　　　よります）という具合に、そのエリアの物件を上記の築年数で補正して比較すると
　　　　　　　　読めてきます。

係数３は　最上階とか角部屋か中住戸かです。これも取引事例から勘案して、同じ物件で
　　　　　　　過去の実績やもとの販売単価の差を考慮して決めます。

係数４は　　周囲に大きなマンションが建つとか、自殺者が出たなど、大きな減価要素がある場合。　　　
　　
＞中古どおしの買い替えで、売値の設定も含め至急決めないといけません。
値段を決めるのは普通素人では無理です。上記は自分で時間があるときにじっくり情報をあつめて
研究する資料にはなりますがお急ぎなら、複数者の不動産仲介業者の査定を取るのが一番です。

＞詳しい方、経験のある方、よろしくお願いいたします。
私は過去に３軒自分のマンションを売りました。
郊外物件は４年前ですがえらく苦労しました。最初の値段から１５％下げました。もともとの
中古の買値からは３２％下がりました。

都内の物件は、立地もよくこちらの指定した値段に
お客さんが2件集まって、言い値で買ってもらえました。これは物件の立地がよかったせいだと思います。
内装をリフォームして、空き家にして売ったのも効果があったと思います。
もうひとつは地方なのであまり参考になりません。こちらも言い値から７％以上引かされましたですね。

駆け引きですから、粘れば相手が折れてくるものですが、物件がよくないと高値をつけても逆効果です。
相場を無視した高値をつけて売れなかった物件は世の中にたくさんあります。
逆に早く決着つけたかったら、見積りより１００万安くだすだけで引き合いが多くなります。
複数の客がきていたら、指値に応ずる構えをみせてはいけません。
最初高く出すと、寄付きがわるく、下げたところを狙ってさらに低い指値の客に叩かれるというケースが
多いです。
ちなみに、最初の郊外物件がそういう感じでしたが、買手は証券会社の人でしたね。（＾＾）

No.3 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/11/28 15:25

中古の売買は駆け引きなので、なんとも言えないと思います。

現状有姿で売るか、リフォームしてその分上乗せして売るか、最初に高くつけておいて値下げするか、あるいは最初から安くつけておくか。
一般には、リフォーム済みで現空が売れやすく、あとから値下げのパターンが一番得になるようです。
ただしあくまでも買主あってのことですから、まったくケースバイケースだと思います。

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/28 12:20

中古マンションに限らず世の中の商品は全て値引きされて取引されています

貴方が売る物件は値引きしないと売れず、
貴方が買う物件は値引きされない

あり得る事だと思います。

私も何度か買いに入りましたが値引が全くない物、２０％も価格を下げるという物．．．まちまちでした。

他の商品並みに考えられていたら良いと思います
「値引き額は物件によって異なる」

No.1 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/11/28 11:41

ご質問に対して率直に回答してしまえば、

売値から何割か値引きされるケースもあれば、特に値引きもなく成約となるケースもあります。

それらは、「売主・買主」の合意点が結果になりますので、一般的に掲示価格の何割引で決定するなどの指標はありません。
要は売主はいくらでならば売る意思があるか、買主はいくらまでなら買う意思があるか、というだけの問題です。

そういう意味で、多少の値引き要請に備えた当初価格設定をするかしないかも、売主側で考えるしかありません。しかしあまり相場観よりも高すぎる値付けをすれば「高い」と思われて客が寄ってこない可能性もあり、難しいところです。値付けというのは、いつだって難しい判断とはなりますが・・