相続マンションを賃貸に出したい

亡き両親が住んでいたマンションを、賃貸に出そうと思います。
名義は亡き親のままです。
私一人が相続しましたが、
相続税はかからないほどの小さく古いマンションです。
固定資産税は私宛てに届くように手配し、私が払っています。

名義変更をしないと賃貸には出せませんか？
他県に住んでいて手続き等、行くには遠いので
できれば親の名義のままが良いのですが。
名義変更しなくてはならないなら、
まず何処に何を用意して行けばいいのでしょうか。
不動産がある法務局でしょうか。

また、名義は私にするか夫にするか迷っています。
夫は私の苗字に入籍して２０年経ちます。
問題は税金の面です。
家賃を８万位と設定し、管理費がその中から２万円、
手元に入るのは月６万位です。
会社員の夫名義にしたほうが良いか、年間１００万円の
パート収入の私にした方が良いのか、教えてください。

お願いいたします。

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/11/17 13:37

大家してます

賃貸に名義変更は関係有りませんがどうせその内に必要でしょう

＞パート収入の私にした方が良いのか

貴方のパート収入はいくらあるのでしょうか？

それに貴方が相続されたのならその物件は貴方の名義にする必要が有るのでは？

・貴方名義の物件
・賃貸事業は貴方の名義で

・貴方名義の物件
・夫に無償で貸与
・夫名義で賃貸事業

どちらでも可能ですが、所得税控除等の関係は貴方のパート収入によって変わるでしょう

＞名義変更しなくてはならないなら、

ご自分で法務局へ行けば出来ますが面倒ですから司法書士に依頼される事をお勧めします

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
私のパートは年間１００万円です。
夫が大家になると、副業ということで多額の税金がかかるのかなと
思っています。
それは税務署で相談してみようと思います。

書き換えは法務局ですか。調べてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/11/17 17:42

No.2 回答者： mii-japan 回答日時： 2006/11/17 17:49

質問者の兄弟（亡くなっている場合はその子）はいらっしゃらないのですか

質問者が一人っ子であれば、相続登記は簡単ですから登記なさるべきでしょう
（相続人の確認のために両親の戸籍・除籍・原戸籍の謄本が必要です）

配偶者名義で登記する場合、贈与税が関連してきますから注意が必要です

司法書士に依頼すれば申請手続きを行ってくれます
よほど複雑な相続とか相続財産の数が多い場合以外は、手数料は数万から十数万でしょう
手数料のほかに、登録免許税、登記後に不動産取得税等が課税されます
その額も司法書士に聞けば判ります

貸借する場合ですが、
賃料－経費が所得になります

月6万だと　72万の所得になります　配偶者の扶養とは認められません

パート収入総額－65万＋賃料収入－貸借にかかる費用　が　38万を超えると所得税が課税されます（配偶者の配偶者控除も適用されません）
また65万を超えると健康保険の扶養家族にからも外れ、年金の第3号被保険者からもはずれます

つまり　質問者は、所得税・地方税を払い、国民健康保険に加入し、国民年金にも単独加入することになります
国民健康保険の保険料は定額分に所得比例分・所有不動産比例分で計算されます

この回答へのお礼

遅くなり、すみません。
ご丁寧にありがとうございます。
専門家に聞きながらやってみようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/11/27 21:34

No.3 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/11/18 08:37

＞私のパートは年間１００万円です。

微妙な所ですね

貴方の名前で賃貸経営なら
・年収が１００＋９６＝１９６万円
・経費や建物の減価償却が認められますので実質所得が控除範囲にはいるかどうかが大きな問題でしょう
（１００－給与所得控除）＋家賃収入９６万円－管理費２４万円－その他の経費－減価償却費）
その物件に関わる全ての費用が経費、
固定資産税なども認められるでしょう
減価償却も一種の経費並みに認められます（これが大きいのです）
税理士にでもお聞きになれば判ります（べらぼうな相談料は不要です）
もし一定の所得を超えると
・扶養控除が無くなりますね
・夫の健康保険にも入れません（国民保険・国民年金は高いですね）
・会社の扶養手当にも影響するかも？

ご主人の名義で賃貸経営をされれば
・３月に確定申告して給与所得と不動産所得の合算でしょう

おそらく極端な不利にはならないでしょうね
・健康保険・厚生年金には影響有りません（給与所得だけが問題です）
・所得税はＵＰします（所得が増加しますから）
・住民税がＵＰします（所得税に比例します）
・有る程度の経費が認められます（その物件に関わる経費）

給与所得＋不動産所得の合算になります
（給与所得＋家賃－管理費－経費－固定資産税）
その物件の固定資産税や経費はご主人の負担で構いません
物件が貴方の名義ですから減価償却は有りません
貴方に家賃を払うことも可能ですが少額に抑える必要が有りますね

いずれにしろ物件の名義は奥様にして下さい

で、登記を司法書士に依頼すれば若干は税金関係等の相談も出来ます

貴方にパート収入が無ければ簡単だったのですが．．．。

考えるのが面倒なら

・物件は奥様名義で登記
・賃貸事業はご主人の名前で確定申告
・物件に関わる経費はご主人の名前で経費に

奥様がご主人に無償で貸して、それをご主人が誰かに又貸しする事にする

これが一番簡単でしょう

事業を始められるなら不動産屋に依頼して
・入居者の募集
・きちんとした契約書の作成
・物件管理までは不要かもしれません（管理委託費５％位が発生します）
その際にも相談すれば貴方に最適な方法を指導してくれるかも知れません

この回答へのお礼

夫名義で賃貸にした方が良さそうですね。
ありがとうございます。
きちんと不動産屋も通して行いたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/11/27 21:35