離婚後の共有名義について

友人の家の名義の話ですが、夫７分の４、妻７分の３の名義で夫名義分は、夫単独名義でローン・抵当権を設定しています。
ただ、妻名義分が妻出資ではないようです。

夫の方は、別にもう一軒セカンドハウスを所有し、この名義は夫単独名義で、この不動産にも先の不動産とともに共同担保にして抵当権（根抵当）を設定してます。
ところが、離婚していても夫がそのまま住み続ける場合に（両方の物件とも）、妻の名義をそのままにしておく方がよいとか、その必要性があるとかの理由はあるのでしょうか？
離婚後も妻の名義を夫単独に変更しないのが不思議なのですが。。。

No.1 回答者： koala60 回答日時： 2008/01/15 10:49

家の価値にもよりますが、不動産の移転登記をすれば贈与税がかかってくるかと思います。

それか、慰謝料をもらうための担保にしてるとか。慰謝料全部払ったら名義を変更するようにしてるとか。
背景がわからないので想像できるのはそのくらいです。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/01/15 15:47

「夫単独名義でローン・抵当権を設定しています。

」と云うことですが、ほぼ100%、ローン会社が抵当権を設定する場合は、持分全部に抵当権は設定してあるはずです。
妻は保証していなくても、その持分を提供していることで保証していることと同じです。
だから、離婚後もそのままにしているのではないでしようか。
元夫が妻の７分の３を買い受けるとしても、価額がつかないです。つまり、ただです。何故ならば、抵当権が設定してあるので、価値がないです。
逆に、妻が夫の持分を買うにしても同じです。抵当権を負担しますから・・・。
一番いいのは、夫が住んでいるならば、妻は夫に賃料相当損害金の７分の３を請求することです。
夫は、これを否定できません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
持ち分全部というのは夫婦共ということでしょうか？
つまり、夫がローンを全額返済し、抵当権を消せるまで、
夫は、妻の持ち分まで買い取ったり、また離婚に伴っての夫名義への
名義変更が出来にくいということでしょうか？

離婚後、夫が買った不動産で夫が住むのに、なぜ元妻の名義を
残すメリットや必要性が夫側にあるのかな？と思うのです。

お礼日時：2008/01/15 16:46

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/01/16 08:32

持ち分全部というのは、夫が７分の４を、妻が７分の３の持分を、それぞれ担保として提供していると云うことです。

ローン会社は、その債務者を夫としていても、妻の持分と共に7分の7に対して抵当権を設定しているのです。
万一の場合、7分の7、つまり、持分全部か競売できるようにしているのです。
ですから、「名義変更が出来にくい」云うことではなく、しようとすればできるわけですが、名義変更したところで、ローンを全額返済しない限り競売で所有権は失うからです。
「夫が買った不動産で夫が住むのに、なぜ元妻の名義を残すメリットや必要性が夫側にあるのかな？」は、残すメリットやデメリットではなく、残していても残さなくても、結果は同じ(ローンを支払うことに)だから、そのままなのです。名義変更すれば、それだけでもお金のかかることですし・・・。
空気の抜けた風船と同じで、何の役にもたたないのです。価値がゼロなのです。
ローンを全額返済すれば7分の3は、7分の3の価値がありますが、所詮、持分権です。その権利は、その持分だけの権利はありますが、実務上、取引がなく敬遠される権利なのです。