親が60代半ば団地の5階・いつか引っ越すんですが…

現在、東京都町田市にあるとある公社団地の５階（エレベーターなし・構造からみて設置不可能）に家族４人で住んでいます。築約40年・３Ｋ（６畳・4.5畳・３畳）・21年間です。

家族構成は公営企業でパートとして働く父（今年67歳）・専業主婦の母（今年64歳）・独立開業で宅配ドライバーの兄（38歳）・そして精神障害者として障害者枠で地元の会社にパートとして働いてる（現在訳あって休職中ですが…）の私（34歳・女）です。
兄はそれなりに収入はあるようですが、繁忙期や車（軽自動車）で仕事していて維持費もある関係か収入は安定してなく、現在は親許を離れる予定はありませんが、いつかは結婚して親許を離れると言ってます。
私は障害を抱えていて、１人暮らし経験もありますがその時に過服薬で２度も入院しているので独立は医師などから禁止されてます。結婚も軽減するまでは無理でしょうから30代のうちはないと思ってます。年収も障害年金込みで180万程度です。

下の４階がそれぞれ70代のご夫婦がまだ住んでるので「いられる限り住む」とは言ってますが、正直母も病気を経験しており太り気味なので、もってあと５年だと思っています。
最寄駅までバスですが、バス停やスーパーなどは近く便も多いので生活に不便はしてません（全員車か原付の免許持ってますし）が、よくよくは越さなければいけないだろうと思ってます。でも、どこにどうやって？という感じです。

私の考えとしては、エレベーター付の都営か団地内の別の部屋の３階以下ならと思ってます。会社が不動産業なので、家族の誰も住宅ローンは通らないだろうと思うからです。
ただ都営の場合は兄の年収（推定600万）が引っかかる、また私の障害者手帳は３級なので優遇は受けられません。他の公社・公団も近辺の他の団地含め３階以下の空はないようです。
両親は、どうせ家賃（４万）を払い続けるならと、間取の広い安い分譲団地（周辺の相場は3DKで800万程度）か戸建（調べたら2000万台）と言ってますが…。

あと、一番気がかりなのが家にある「物」です。
大きい洋服ダンスが２台、両親の結婚当初からあるという引出しのタンスと食器棚、あと押入には引っ越してきた当初から一度も使ってないんじゃないかと思われるものなどであふれてます。おそらく家具はほとんど・物も半分以上処分することになるかと思います。しかも自分たちだけでは無理だと思うので、何かしらの業者に頼むことになるかと思います。
兄と私の部屋は私が１人暮らしした時に粗方処分したり、生活の変化で部屋を入れ替えた際にもたくさん処分したため、物に関しては特に心配してません。
あと畳やサッシ、水道管などは公社で無料で交換してもらってますが、襖や障子、壁などはそのままです。当時、何年間も待ってようやく今の部屋に空ができたというくらいですから、おそらく必要最低レベルのリフォームだったんでしょう、今ならありえない箇所が多々あります。コンクリート塗装面のペンキがはがれて前のが見えてる箇所多数（衛生的にどうかと思うレベル）・襖もボロボロで素人が修理できるレベルじゃないです。
ところどころペンキ塗り直したり壁紙貼ったりはしてますが、これって引っ越す時逆にお金取られてしまうんですよね、確か。

今の空家は壁に関しては壁紙を使用しているそうです。
長くなりましたが、越すなら分譲か賃貸か？あふれてる物はどうしたら良いか？居住20年超を考えると退去時の修繕はどこから自己負担？
など、わからないことだらけなのでアドバイスできる点がありましたらお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： shion0851 回答日時： 2008/09/26 12:08

不動産会社勤務です。

>越すなら分譲か賃貸か？

これは分譲マンションで賃貸に出している部屋という意味ではないとして。
購入については、質問者がおっしゃるとおりローンが通らないのであれば、現金で買わないかぎり無理ですね。
引っ越しは賃貸という選択肢になるでしょう。

あふれている物は処分してくれる専門業者がいます。
タウンページやネットで調べれば出てきます。
もちろん費用がかかるので、出来るだけ自分たちで処分をして、粗大ゴミなどは市の方へ処分を相談すると良いでしょう。（自治体によって扱いが違うので）

退去時の修繕については公団等なら国土交通省のガイドラインと同等になっていると思います。
自分たちで壊した物がなければ、あまり多額の費用は発生しないと思います。
内容については管理事務所へ問い合わせてみましょう。

この回答への補足

補足します。

>>越すなら分譲か賃貸か？
>これは分譲マンションで賃貸に出している部屋という意味ではないとして。

と書かれてるということは「賃貸の場合はどんなタイプ？」というのが抜けてますね、すいません。

まず賃貸マンションは考えてません。今の団地にこだわってなく、UR公団含む他の団地も考えてます（民間の賃貸は父の名義だと断られる可能性が高い・兄の名義だと兄が家を出にくいという理由）。
都営にすると、兄の収入のために家賃が今より上がってしまう（か、入れない、らしい）ので、３人での入居しかないという感じです。といって兄だけ追い出す訳にも…。
ちなみに訳あって両親・兄・私と３世帯に世帯分離してます（つまり私と兄は居候状態）。
父の仕事が町田駅周辺の自転車指導員という仕事柄、町田市外になると今の仕事を続けられませんので町田市からは出る予定はなしです。
希望の間取はできれば３ＤＫ以上、譲っても２ＬＤＫか今と同じ３Ｋ（ＤＫは母の希望）。家賃６万以下（管理費込）、父の車＆兄の営業車があるので、１台分は団地内に、もう１台は至近にというのが希望です。少なくとも周りの他の団地は条件に満たしているようです…低い階の空待ちはできるようですから。

父名義ではローンは間違いなく通りませんが、兄が結婚しないという前提で、兄名義ならローンが組めるかも合わせて教えていただけると助かります。
本人の証言なので確かではないですが、月収にして30～40万（諸経費引いた額だと思います）、宅配ドライバーを始めてから同じ請負先（某大手運送会社）で継続６年。正社員を勧められてるそうですが制約が増える上に30万以下に月収が下がるらしいので断ってるそうです。あと臨時的に車の整備やら修理やらで突発的にお金がなくなるため貯金は少ないと本人は断言しています。
両親は、分譲を買うなら全額現金は無理だが頭金は100万は出せる、とは言ってます。

補足日時：2008/09/26 16:42

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
自分は事務とはいえ、同業種の方にお答えいただくと何か情けないですね。

ローンは営業さんたちの立ち話（喫煙スペースの真近くにデスクがあるので）を聞いていて思ったことです。質問文の通り兄は自営業・父は年齢も年齢だしパート収入＋年金ですから収入は高くないので。
今LD兼両親の寝室の６畳のTVが壊れかけていながら買い換える余裕がないといってる（多分本当に動かなくなるまで買い換えないという意味だとは思うのですが…）くらいですから、現金払いは難しいと思います。

物を処分してくれる業者さんは結構あるのですね。その時になったら私が調べてみようと思います（何せパソコンを扱えるのが家の者で私だけなので）。
町田市は資源ゴミ系以外は有料です。指定の袋に入れば電化製品でも持っていってくれますが。あと兄が宅配業なので、車に積める範囲ならリサイクルセンターで引き取ってくれるので長い目でいろいろ処分して行こうと思います…が、両親が歳も歳なので「絶対にもう着られないのに記念の衣類」とかが結構多いんですよね…。

壊した物といえば風呂場のガラス（これだけは窓をステンレスに交換した時に変えてくれなかった）や一応直したけど洋室へのドアノブとか…。壁の画鋲どめは仕方ないとして、シール貼っただけで簡単に塗装がはがれてしまった壁なども自己負担になるんでしょうね。
もし引っ越す時は新居を探す前に、管理事務所の方に見積もってもらうことにした方が良さそうですね（例の既にはがれてる塗装の壁も、他の人はやはり管理事務所に言って塗り直してもらったとのことなので）。

私が決められることではないのでその点を踏まえてアドバイスしていこうと思います（ただ「ネットで調べた」というと「すぐそうやって騙される」と言われてしまうので難しいですが…私自身、喋ることに問題ありの障害持ちなので）。
参考になりました、ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/26 14:16

No.3 回答者： shion0851 回答日時： 2008/09/27 12:34

#1です。

国土交通省　敷金返還のガイドラインについて。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070210_.h …

両方とも国土交通省のウェブページです。
これをプリントアウトしてご両親に見せれば、敷金の返還については少し安心なさるのでは。

参考までに。
>・壁の画鋲どめ
　画鋲の穴は借主負担にはなりません。（近い箇所に何度も刺して穴が大きくなっていたら別）

>・木の部分の釘打ち
　襖やドアの枠への釘打ちは借主負担。（本来釘打ちをする部分ではないので）
　部屋の壁に取り付けてある木の板（目線くらい高さに横一文字に貼り付け。名称は忘れました、ごめんなさい）への釘打ちが借主負担になりません。（本来、ハンガーフックや釘を打ち付けるための板なので）
　
>・コンクリート壁の上から自分で貼った壁紙（やはりシールで塗装がはがれた上、ヒビも入っていたため）
　塗装のはがれの原因がシール貼り付けにあれば借主負担で、施工の不備に原因があれば借主に負担はありません。
　
>・台風で割れた（上から透明プラスティックシートを貼ってる）風呂場のガラス
　天災による破損は借主負担にはなりません。
　なお、割れた後に貸主への連絡等をせず、放置したためにカビ等が生えた場合は、カビ落とし等の費用は借主負担。

>・自分でペンキを塗った部分
　ペンキを塗る事自体は維持管理行為なので、適切な施工（塗り方と場所）がされていれば借主の負担にはなりません。（素人では難しい部分もあるので、塗り直しの必要があれば貸主へ要請する方が無難）



>21年より前は別の棟（２Ｋ）に住んでいて、そこからの引越しの時に両親はいろいろ経験してるそうですから。

ちなみに、国土交通省のガイドラインはここ数年（5～6年前だったと思います）に策定されました。
21年前とはかなり違っていると思います。（その頃は私が中学生くらいだったので分かりませんが）
今のお住まいの退室時の修繕費用は、ご両親さんが考えているよりかは安く済むと思います。
実際に見てないので無責任な数字になりますが、安ければ5万円程度、高ければ40万円程度でしょうか。
前述の国土交通省のサイトを見て頂くと分かると思いますが、壊してしまったものも減価償却される（借主負担で直す場合でも新品価格ではない）とされているので、質問者さんご家族は長く住んでいる分、負担する額も少なくなるという訳です。

参考にしていただければ幸いです。

No.2 回答者： shion0851 回答日時： 2008/09/27 00:01

#1です。

お兄さん名義で購入できるかどうかについて。
自営の方の場合、収入のほかに、何年以上営業しいるかも融資の判断材料になります。
金融機関にもよりますが、3～5年程度は必要です。（融資の申し込みに決算書○期分といわれるので）
また融資の判断材料のひとつである収入ですが、これは申告した所得です。
自営の方は税金対策で実際の収入より低く申告している場合があるので、これは注意です。
お兄さんの場合、諸経費差し引いた収入が月額30～40ということなので、確定申告ではもっと少なくしていると思います。
なお購入に際して、諸経費（頭金や仲介手数料等）が物件価格の7～9％ほどかかるので、「100万円出せる」ということから逆算すると900～1000万円くらいの物件になるでしょうか。
ただしローンが組めるのは目安として物件価格の80％程度なので、1000万円の物件を買うには200+諸経費となるでしょう。
物件や金融機関によっても違うので、これはあくまでも目安として。


修理費について。

>壁の画鋲どめは仕方ないとして

壁（クロス）への画鋲留めは、国土交通省ガイドラインでは基本的には借主さんの負担にはなりません。
釘やボルトになると、穴が大きくなるので借主さんの負担になります。


>シール貼っただけで簡単に塗装がはがれてしまった壁

壁の塗料は一般的にはシールを貼ったくらいでははがれないので、施工に問題があったと思います。
この場合（施工不備）は貸主の負担になります。
ただいし放置をして悪化した分は借主負担です。


>ただ「ネットで調べた」というと「すぐそうやって騙される」と言われてしまうので

ネットで調べた際に、参考になったウェブページを印刷して、それをご家族に見せるというのはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

再度回答ありがとうございます。

今年の購入は少なくともないので、兄の勤続年数は問題なさそうですね。ただ年収（月収だとばらつきがあるため）に関してはおっしゃる通りだと思います。うちも父の車のガソリンのレシートを兄に渡すなど加担してますし(^^;)
検索したところ、数キロ離れたところにある別の団地の分譲がちょうどいい所在階と間取で680万でした（しかも正直そちらの方がバスの便は多い）。不可能ではないみたいですね。
…ただ兄の前職が、分譲公団中心の不動産会社営業なので、話に乗らなさそうというのが…。
でもとても参考になりました(^^)

壁の画鋲どめ・木の部分の釘打ち・コンクリート壁の上から自分で貼った壁紙（やはりシールで塗装がはがれた上、ヒビも入っていたため）・台風で割れた（上から透明プラスティックシートを貼ってる）風呂場のガラス・自分でペンキを塗った部分は自己負担になるのは承知です。木の部分は全部交換になるだろうなぁ、と。
あえて書きませんでしたが、21年より前は別の棟（２Ｋ）に住んでいて、そこからの引越しの時に両親はいろいろ経験してるそうですから。
自然にはがれているところ多数です。気づいたのが数年前なので15年経過後くらいだと思いますが、やはり自己負担になっちゃうんでしょうかねぇ…。
「これ以上はヤバイ」と思った時点で、はがしやすい粘着シールタイプやすでに穴が開いてる部分を再利用とか工夫はしてるんですけど。

この質問文を見せるのが一番かと思いますが、質問文で私が投稿したものだとばれてしまうので(^^;)参考になるサイトがあると良いのですが…私個人はネット歴11年ですが、検索ワードって何入れたらヒットしそうか解らないんですよね。

参考になりました、再びありがとうございます。

お礼日時：2008/09/27 09:04