一戸建て新築未入居物件（モデルハウス使用住居）の購入について

当方、37歳男性で妻との２人で賃貸アパート暮し。
９月頃の転居を目途に関東近県範囲内の一戸建て物件を探しています。
今まで１ヶ月ほど物件探しをしてきましたが、その中で物件金額、土地の広さ、付帯設備や間取り、駅からの距離、周囲の環境、など
私達が求めている多くの条件に合った物件を見つけたのですが、いくつか悩んでいる点があります。
この物件は大型分譲のモデルルームとして使用していた住戸でして、いわゆる売れ残り残在庫物件（新築未入居）なのです。
残っている物件は複数ありますが、いずれも築年数が経っており３年弱と満２年で法的には新築とはいえない物件です。
その中で私が目をつけているのは満２年を経た方の物件で、"家具付き"販売をしているもの。
既に値引きをされているのかどうかを調べてみたところ、HPを探しているうちに販売初期の値段入り広告が見つかりました。
それによると金額は現在と変わらず値引きは全くされていないという事が分かりました。
一体、それってこういった売れ残り物件では当たり前の事なのでしょうか？マンションではとても考えられないですよね？
築後2年（または3年）経過しているという事は固定資産税の優遇措置もあとわずか（残り1年のみ）となってしまうので
優遇措置の恩恵を受けなくなる金額分（30万円/年）を交渉してみようかと考えています。
あとは家具とか照明など展示状況の中で設置されているものを可能なだけつけてもらうだとか（経済的に本当に苦しいので）
色々と考えてはいるのですが相場としては満2年経っている物件であれば
どの程度の値引き金額を考慮できるのでしょうか？
また、建売業界では築後の換算でどれだけ価値は下がったとみなされるのでしょうか？
今は様々な複合要素により"買い時"であると言われていますが、この物件を購入する事でその恩恵に肖れない部分はございますか？
また、入手するにあたってリスクや問題点はございますでしょうか？
瑕疵担保責任（10年）に関しても基本構造部分についての保証は分かりますが、
エコキュートなど付帯設備についての故障対策などは交渉できる良い情報はございますでしょうか？
様子を覗うに、売主側は恐らく今すぐにでも売り飛ばしてしまいたいと焦っていると思います。
私達からすると現段階では高嶺の花の物件なのですが、何とかして額面的に負担のない金額まで交渉して手中に収められれば！と考えています。
どうぞ、宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： benbe325na 回答日時： 2009/06/25 20:05

私たちも質問者さまと同じ立場のものです。

もう引越しましたが。

ズバリ買える金額を提示されたらいかがですか？

例えば、
「ほしいのですが私たちは毎月支払いできるのは○○○円なので総額○○○円まで
の物件しか買えません、」と。
もちろん　もっとお支払い可能だろうがなんだろうが、そこは方便で。

うちは値引き交渉などは一切せず。

最初からこの支払いなら可能ですといっていましたら
値引きしてきました。
今は買い手市場ですので頑張って下さい。

もし　そのとき　決裂したとしても　もしかすると　その提示した
金額で営業電話あるかもしれません。

足元みられないよう、強気（姿勢は強気でなくてもよいです）
で交渉してみて下さい。

この回答へのお礼

なんだか、とても実感の湧くコメントですね！
アドバイスいただき、ありがとうございます。
同じ『金額』でも、値引きをやんやと言うより購入額で勝負した方がお互いの目標になって良いかも知れませんね。
是非そのアドバイスを活用させていただいた上で保証やメンテナンスなどアフターフォローに関しては先に確約を取りたいと思います。
そうでないと後からでは削られてしまうのがオチでしょうし。
ただ、モデルとして備え付けの家具についてはどうなんでしょうか？
実際のところ、売り主側では一度モデルハウスで使用した家具や照明、備品などを再利用したりするのでしょうか？
どうせ廃棄するのなら全て引き継いで私達が戴きたいくらいなのですが。
さすがに欲張りし過ぎでしょうか。
賃貸の狭いアパートからの転居なので使える家具はなかなか無いんですよねぇ。
転居後の家具や電化製品を揃える￥って馬鹿になりませんから。

お礼日時：2009/06/25 22:24

No.2 回答者： 2008ELF 回答日時： 2009/06/24 17:32

当方業界１０年以上。

ハウスメーカーの営業経験有。現在、給排水設備・電気工事施工会社勤務。

この場合は値切れるだけ値切ればいいと思います。しかし、利益を相手にも出さないとアフター面で辛い思いをするかもです。住宅は注文が普通でこれから作るものに最初からきつい金額を要求しては外観は同じでも内部に手を抜かれる可能性が多いです。私は１０年この業界にいてまだ半人前かな？と思うほど住宅は奥が深いです。勉強して１,２年の素人がプロ相手に渡り合えるはずがありません。だから、それを監視する企業すらあるのです。ぶっちゃけ分かりますか？仕様書と同じに作られているかなんて？細かい造作の収まりなど・・・？配管の種類や方法は？設備は卸値は？

この物件は既に完成し予算の管理も終わっている。新古品で相手は売却したい・・・。格好の的ですね。物件の仕様書が手に入れば概算で弾く事も出来ますがね。それは同業者的に少し可哀相。まあ築後の経過を考えて２割程度いければ？と思いますが、大手でしかも自社製品ならもっといけますね。

少し情報が足りませんが、ぶっちゃけて話をしてみたらどうですか？私は経験ありますよ。客にモデルハウスを購入したいといわれ数回営業レベル折衝。折り合いつかず社長を連れていくから判子用意してくださいと・・・。その日契約しましたよ。確か相手は県職員だったかな？販売価格の１２か１３％位の値引きで会社の儲けは殆どなし。でも展示１年以上の物件でしたから・・・。

顔を見ていれば相手の限界ラインが読めますよ。頑張ってください。

最後に小言を言わせてください。よくモデルハウスにこれ坪単価いくらと聞く客がいますが、これはすぐに素人と分かります。坪単価とは予算管理後初めて分かる数字で営業マンが話す金額には利益が加算された販売価格を坪数で割った金額でしかないのです。それを比べる手段がない人には自分が買えるかどうかの判断材料にしかなりません。営業マンでさえ本当の意味での坪単価は知らない方が多く事実を知らない人にしてみれば抽象的な数字でしかないと思います。坪単価・・・実はすごく難しく奥の深い言葉。でも、来た人は必ずといっていいほど口にしますね。ですから内容を知らない人が安い高いといえるはずもないのです。

この建物この仕様でいくら？これの方がドキっとします。この人は物の価値が分かるのかな？でも話をすればすぐに分かりますけど。

私はよく思います。この人たちは自分がほぼ一生掛けて払う人生最高額の買い物なのになんでこんなことも知らないのだろうと？私なら考えられません。家電ですらあそこはもっと安いとか・・・。価格.ＣＯＭで調査とか・・・。住宅も同じモデルハウス同士での背比べ。但しほぼ同じ工法、仕様で・・・。

いい物件掴んでください。

この回答へのお礼

2008ELFさま。
分かりやすいアドバイスありがとうございます。
私は現在マンション専属に入っている設備業者なのですが、おっしゃる通り他の設備や建築に関しては分からない事ばかりです。
日頃見慣れた建材も見慣れているだけであって「なんたるや」という部分については正直なところ分かりません。
そんな私が仕様書や図面を手に取ったところでそこから得られる情報はたかが知れている事でしょう。
どうせ弱電区分くらいしか分かりませんしね。
ならば、何をして信用すれば良いのか？
何を求めれば良いのか頭を悩ませていたのです。
基礎や基本構造についてであれば第三者機関の検査、保障という話も聞きますが内部て、癒着している様な第三者機関であれば意味を成しません。
このあたりの情報はご存知ですか？
もしご存知でしたら教えて下さい。

しかし、直接質問をぶつけてみて本音のところを理解してもらうのはすごく大切だと思いました。
私は営業職のはしくれなので、とかく交渉で駆け引きしてしまうので。
求めている事は明確なので、それに対しての答が無理なのであれば×。
厳しくても売りたいのであれば良い回答なり落とし所が見つかって○になるでしょう。
こちらはいずれにしても購入意思を持っているのですから。

しかし、１０月から施行される「瑕疵担保責任１０年」の件も基本構造の部分だけでしかありません。
付帯設備のメンテナンス対応については条件や規約を明確にしておきたいものです。
何せ２年もの間、通電せずに放っておいた機器がゴロゴロある訳ですからね。
それをあたかも新築かの様にして販売開始当初の金額のままというのはマンションでは有り得ない話ですよ。
マンションであれば棟内モデル使用住戸であれば300～500万なんて簡単に値引きしますよ。
売れないところなら1000万でさえ引く訳ですから。
モデルハウスだったのですからクロスやフローリングもかなり痛んでいるでしょう。
過去にモデルハウス住戸を新築？未入居の状態で購入された方のコメントを伺いたいものです。
戸建ての場合、人が住まないままで劣化が懸念される部分は特に何が考えられますか？
下水など衛生関係？給排水？電気？空調？色々気にはなりますがご経験者故の知識を教えていただければ有り難いです。
長文乱文で失礼しました。

お礼日時：2009/06/25 13:22

No.1 回答者： explicit 回答日時： 2009/06/24 17:18

まだ、ご想像の段階だと思います。

まず、実際に販売者側と話をしてみるのが一番いいですよ。値引きにしても、モデルハウス物件としてギリギリの価格を最初から打ち出しているかもしれないし、回答者側も想像になっちゃいます。
実際にいろいろ聞かれてみて、疑問があるようでしたら、質問してみてください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
まずは想像だけではなく実際にこの目で見てからの交渉ですよね。
確かに頭の中だけで突っ走っている部分もありました。
直接質問や要望をぶつけてみて相手側の反応を見てみたいと思います。
ちなみに冒頭の質問にも書いてありますが金額はギリギリの提示ではなく販売開始当初から変わりはない様です。
このままの金額ではさすがに納得はいきませんので、どれくらいの金額まで譲歩してもらえるか頑張ってみたいと思います。

お礼日時：2009/06/24 23:20