東海道線沿いに立つ新築マンションについて

東海道線の戸塚駅徒歩約３０分（バス便もあります）で、物件は新築、まさに線路沿いにたつ新築マンションです。
戸数３００戸ちょっとです。マンションの後側は桜並木の川になっています。
地目は工業地帯。高度地区です。
線路沿いってどうなんでしょうか。
立地が立地だけに価格は低めです。
線路の向こう側は工場です。

息子夫婦が買うと言っているのですが、息子夫婦の収入ではその価格がボーダーラインということで。
線路沿い、そして工業地帯・・・どうなんでしょう。

上をみればもっといい地目のところの物件を買いたいところですが、
何分、予算があるもので。場所もお嫁さんの実家の沿線でなるべく近くということで、
戸塚を選びました。

よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/10 15:12

鉄道に面するバルコニー側の窓は二重サッシになっています。

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z …
二重サッシだと遮音性は確保されます。寝室は防音サッシなので暗騒音が聞こえるかも。
夏場熱くて窓をあけると音がうるさいです。締め切ってクーラー回す覚悟を。

売主は長谷工だから心配はないでしょう。
販売代理の会社は意欲的なマンションデべで思い切り安い土地を仕入れて最低価格で販売する名手。ただしリーマンショックのあおりで株が急落。管理銘柄になったあと大手の系列に入った。
フージャーズが持っていて長谷工がかいとったのかも。管理がフージャーズというのが少し気になるところ。
工場跡地なら土壌汚染のことは確認するほうがいいです。念のため。



ホームページをみる限り床の記述はないが、いわゆる直貼りクッションフロアだと思われます。ここが少し
心配。２０センチのコンクリート床で直貼りクッションフロアでは、どすどす歩くおとはたぶん聞こえます。
子供が飛び跳ねたら確実にきこえます。音に敏感な人は最上階を買うべき。

まぁ安いですよね。バス便のマンションは将来転売は難しくても賃貸は需要はあります。ただし家賃は
安くしないと客がつきませんがローンを早めに返済しいざとなったら貸す手です。

No.2 回答者： IDii24 回答日時： 2012/10/09 10:47

戸塚は日立系の工場も多く駅周辺は工場地帯です。

最近駅周辺をリニューアルしてきれいにはなりましたけど。それでも戸塚なら新築で３０００万前後はするとは思いますがいかがでしょうか。
最近のマンションは遮音性も高く気にしない人は気にならない程度には抑えられると思います。ただ東海道は本数の多い路線ですし、東海道、横須賀線と双方の貨物が合わさると、ほぼ24時間電車は通りっぱなしと考えるべきですね。
昼に行っても実感は無いと思います。夜の遅い時間に行ってみる事です。寝ているときにずっと頭の中で電車の通る音が絶えないというのは、自分には耐えられないですね。逃げ場がないのですから。国道沿いでも飛行場の近くでも住んでいる人は居ますので、耐えられる人は耐えられるのでしょうけど、本当は静かなところが良いと思いますけどね。
場所てきには東戸塚あたりなら結構おしゃれなのでよいですが、その途中はやはりごちゃごちゃしてます。「横浜」という名前だけが自慢できる場所でもありますね。実際のイメージとはかなり違いますけど。
新築マンションはすごく写真もきれいですし、見た目で驚かせる工夫がされています。若い人は慣れてないので飛びついちゃうんですよ。
10年、20年たつとそういったものも古くなり、色あせると陳腐なものに見えてくるのです。そもそもが高級な材料ではありませんので。
その時に引っ越したいと思っても今度は売れないって事になります。駅から近ければまだ救いはありますけど遠いですからね。
若い人がマンションを買うときは、「売る」ときの事を絶対に考えた方が良いのです。
便利な場所にあるか、風光明媚かマンションの価値はどちらかです。どちらも無いものを選ぶには危険も伴います。

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2012/10/09 10:39

不動産業者です

●線路沿い
●工業地帯（おそらく準工業地域）
●戸塚駅徒歩30分

この条件ですと住環境としては良好とは言えません。
故に当然ながら新築価格も低いでしょう。

なので一般的には「不人気物件」の部類だと思います。

ただ！

これらのネガティブ要素が全く気にならない、若しくは利点でさえあると思っている人にとっては正に「掘り出し物」と言える物件です。

「新築価格が安い」という事は、一般的に固定資産税も低くなりますし、300戸の大規模マンションなら修繕積立金や管理費の一戸あたりの負担は低くなります。

その分、普段の生活にまわすお金が増えるという事ですから。

ただし、このような不人気物件は何らかの理由で手放す事になった場合、非常に苦労するのは確実と考えていただいた方がいいでしょう。
東海道線沿線ならJRですので、貨物車両も通りませんか？
貨物は夜通し通りますが、同じ線路沿いでも私鉄の方が夜中はまだ静かになります。

また、裏の川についてのリスクもあります。

東京でも杉並区の「善福寺川」、北区の「石神井川」はちょっとした集中豪雨ですぐに危険水域を越えて氾濫する事で有名です。

また、「川」と言えば聞こえはいいですがその実「用水路」のようなところは夏には「ニオイ」と「蚊」に悩まされることも。

あと、通勤はともかく「通学」は？
小学校へのアクセスは？

大人は自分の選んだことですから少々の不便はいいとして、子供達の通学でまず優先されるべきは「安全」です。

●交通の安全
●犯罪等に対する安全

これらを担保できるのでしょうか？

なので

●苦しい転売事情
●線路・川沿い
●通学の安全

これらに纏わるリスクをヘッジできるだけの覚悟と環境があれば購入も一つの選択でしょう。

ご参考まで。