土地と住宅購入について

Question

もうすぐ５０歳になる女性、独身です。
中古住宅の購入を考え探していましたがなかなか条件に合う物件にめぐりあえずにいました。
そんな中で６００万で６０坪の土地を見つけました。その土地は職場からも実家からも近く場所としては申し分ないところです。そこにCMでやっているような安い住宅を建てられたらと思い相談に行き見積もっていただいたところ約１０００万で建てられるということでした。
中古住宅は１３００万以内で探していたので予算オーバーであること、年齢を考えて１６００万のローンを組むことに不安があります。(預金は５００万程ありますが、全額ローンを考えています。ローンを組むことは可能だそうです)
質問させていただきたいのは、
(1)住宅を建てるときは複数の会社に見積もってもらった方がいいか？
(2)もっと検討したいところですが、土地が売れてしまうことが心配です。土地だけを購入するにも住宅ローンは使えるのか？
の２点です。
また他にアドバイスなどいただけたら嬉しいです。
よろしくお願い致します。

wannn-wannn · Accepted Answer

購入希望の土地は、土地だけでも購入可能なのですか？

なぜ、業者は土地だけで売るのかも考えましょう。
おそらく、業者は家を建てても売れる保障（割が合わない）が無いので
土地だけを売る可能性はあります

それから（1）、（2）の前よりも先に、土地の地盤強度は大丈夫ですか？
田んぼだった土地や雨水が溜まりやすい土地は地盤が弱いです。
購入する地盤（土地の奥深く）がゆるければ、家が傾いてしまいます。
購入したは良いが、後で家を建てるとき、専門業者が地下を調べ、
地盤が軟らかい土は、長いクイなどを打ち込みますので（家の建築強度にするために）
かなりの工事負担金が発生します。

その他、土地の種類により、家を建てられる建ぺい率等も違いがあります。
購入するとき、必ず、その土地に対し、何パーセントまでの家を建てられるかの確認が必要です。

また、その土地まで、水道やガス官、浄化槽や電線等も引っ張られているのか、
もしもなければ、その土地まで工事してもらえるのか、
工事してもらえても、建築の際、その工事負担が全て何十万、何百万円と追加負担されます。

ですが、古い家でも建っていたのであれば、そういう工事は行われていると思います。

そういった細かい面も含め、購入しようとする土地に、行く行く、家を建てるのであれば、
まずは建設業者と共に確認してもらうのがよいと思います。

実家もあるのですから、今後、両親の介護費用もばかにならなくなりますし、
年齢も50歳ということで、今から家を購入するより、後、15年もしたら
今度はアナタが介護保険を掛ける年齢です。

家を購入したら借金返済が始まるのです
アナタが倒れたら、貯金を切り崩すことになります
500万円など、直ぐに無くなります。

簡単に600万円の土地だけ購入して、後で家を建てるという考えは危険だと思います。
土地を購入すれば、持っているだけでも、毎年、固定資産税（お金）がかかります。

なので、土地は買わず、預金は貯金として大切に閉まっておかれた方が賢明ではないでしょうか

アドバイスとして
業者がなぜ、その土地を建築条件としなかったのか理由を考えましょう。
素人が考えているほど、家を建てることは簡単ではないと思います。
購入後、返済に困り、実家に迷惑をかけないためにも、マイホームを持ち苦労を背負い込むより、
今の生活を大切にされた方が賢明だと思います。

しかし、どうしてもその土地購入を希望するのであれば
（1）→最低3件は見積もってもらいましょう。
（2）→こちらは借入したい銀行に確認した方が賢明です。
（3）→宝くじが高額当選したら、その土地よりも素敵な物件を即、現金購入する！

私なら（3）をお勧めします。

yasuto07 · Answer

市役所にその土地の路線価を聞いておいてください、それが土地価格の基本ですから、騙されないよう、値下げ交渉をしましょうね。

86tarou · Answer

１：複数の方が、極端に高い見積もりで建ててしまうかもしれない可能性を除外出来る可能性はあるでしょう。ただ、全く同じ条件で見積もりを取ることは不可能に近いですので、単純に比較することは難しいです。

２：住宅ローンは、住むことを前提として低い金利になっています。家を建てるか買うか、それに付随して土地を買う場合に借りることが出来ます。なので、土地だけというのは難しいですし、家も契約出来るならつなぎ融資というかたちで土地も融資を受けることが出来ます。この場合は、建物分の借入時に土地の借金も一緒にして住宅ローンにします。

ここからは質問に関係ない話ですが…
収入が不明ですが、無理なく払える金額なのでしょうか？少なくとも定年までのローンとした時に、収入の20～25％の返済でないと無理があります。これからの生涯収入はある程度決まっており、その一部しか返済に充てられないのですから。闇雲に35年ローンとかでは（そもそも審査に通らない）、絶対に無理があるので注意してください。
全額ローンとのことですが、基本的に諸費用（物件価格の５～10％程度）は現金が必要です。本来なら頭金も必要で、物件価格の20～30％程度以上は欲しいところです。これがないとローン残高＞家の価値になる可能性が高く、何かあった時に売却して清算することが出来ません。人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思います。
使い道の決まっている貯蓄のほかにいざという時のための貯蓄も必要で、生活費の半年分以上は常に現金貯蓄で置いておきたいところです。使い道の決まっている貯蓄として大きなものは老後資金であり、本来なら定年までのローンでも10年程度は繰上返済で短縮して、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないでしょう。要は、50才くらいには完済するのが理想だということです。

中古住宅を買うなら諸費用分のプラスだけで済みますが、注文住宅の場合は当初見積もりより高くなることも普通にあります。これは間取り変更や設備や材質変更なんかが、建築途中でも普通に起こりうることですので（全てのことが見積書に載っているわけではない）。
また、家を買えば固定資産税（年10万円程度？）や修繕費用が掛かるようになります。修繕費用は10～20年毎に100万円単位は必要となり、固定資産税とともに毎月積み立てるように貯蓄しておきます。
これからの生涯収入と年金を合わせ、何に幾ら使うかまで考えて家を購入しましょう。でないと、家を失って借金だけが残るか老後資金不足で生活に困る可能性もあり得ます。今のように収入が得られるのは定年までであり、この時までに必要なだけの貯蓄は必須となります。

titelist1 · Answer

良い土地にはなかなか巡り会えないもので、申し分ないなどと思えるものはそう簡単にはありません。貴女が気に入った土地は他人も気に入る可能性が高いです。契約するしか他人に取られないようにする方法はありません。
売り手も待ってはくれません。すぐに買いたい人が現金をもって現われたら売ってしまいます。まずは500万円の貯金を充当し、親や兄弟に100万円の借金をしてでも、その土地を買い取ることです。
後はゆっくりと建物のことを考えれば良いのです。すぐに建てなくても借金をかえしてからでも良いのです。

atelier21 · Answer

1）複数の見積書内様の評価判定が出来無ければ単に安く質悪を買う

設計監理を頼めば良いが、せめて専門家に相談はされたし

家電製品と違い、完成品ではありません

100万と云うのは其処までと云う事で、別途が余計に掛ります

コスト安とは絶対必要な材は含め、後から間に合わせて行くような処は調整すること

長期的な出来上がりを狙うと、良品質でありながらイニシャルコストが減らせる

廉い物は結局後で負担が増す

Mokuzo100nenn · Answer

＞(1)住宅を建てるときは複数の会社に見積もってもらった方がいいか？

その方が良いです。
ただし、一番安い見積もりを出した工務店に発注するのではなく、気に行った工務店に発注する際の価格交渉材料として使うのです。

(2)もっと検討したいところですが、土地が売れてしまうことが心配です。

土地の売買契約だけして、受け渡しの日付は未来日（三ヶ月後など）とする方法があります。
約束の受け渡し日に支払いが出来ない場合は、手付け金を失って契約無効になりますが、他者に買われないようにする役目としては有効です。

(3)土地だけを購入するにも住宅ローンは使えるのか？

住宅ローンは住宅の建設に特化したローンですから住宅を建てる（買う）時にしにか使えません。

その他、ローン金額は少なくした方が良いです。せめて300万円ぐらいは自分で出しましょう。
諸経費（引っ越し代含む）は200万円を用意しておけば何とかなるでしょう。

土地と住宅購入について

購入希望の土地は、土地だけでも購入可能なのですか？

市役所にその土地の路線価を聞いておいてください、それが土地価格の基本ですから、騙されないよう、値下げ交渉をしましょうね。

１：複数の方が、極端に高い見積もりで建ててしまうかもしれない可能性を除外出来る可能性はあるでしょう。

良い土地にはなかなか巡り会えないもので、申し分ないなどと思えるものはそう簡単にはありません。

1）複数の見積書内様の評価判定が出来無ければ単に安く質悪を買う

＞(1)住宅を建てるときは複数の会社に見積もってもらった方がいいか？

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