住宅ローンの残金のある家を売却したい

2年前に新築で戸建てを購入したのですが、売却したいと考えるようになりました。
残金もありますが、どのようにしたらスムーズに売却までいけるのか、教えていただけないでしょうか？

No.5 回答者： E-1077 回答日時： 2014/03/19 09:10

　現在我が家はそれをやっています。

　ローンはまだ支払い続けているので売却が完了した時点で繰り上げて返済する予定です。よって売却希望金額は損をしないような価格設定にしています。
　また、新居はローンが通らないので現金での購入になっています。新居分の手出しが大きいんですが仕方ないです。

　引き換えに～だと不動産屋もいい顔しないんですが、やってはくれますよ。
　
　我が家の場合は新居の不動産屋を仲介業者として現在の住居を売却することにしたのでスムーズです。
　よって、同じ不動産業者を介すると良いでしょう。

　引っ越して一年半なんですけれど、ちょっと…・問題発生したために私も売却を決めています。
　家自体は何らの問題は無いので高く売れると査定が来たのでうれしいです。
　
　しばらくはローンを支払い続けられる状態であることが望ましいですよ。
　ローンの引き継ぎも出来ます。つまりはオーナーチェンジなど。

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2014/03/18 15:58

まず、売却して良いことになりません。

売却したいと考えないことです。手持ち資金があればスムーズに進みますが、売却したら借金だけが残ります。米国と違って日本の金融は理不尽に出来ているのです。その替わり、サブプライムローンの問題が日本では起こらないのです。

No.3 回答者： detekoiya 回答日時： 2014/03/17 19:08

すでに回答されているように

売却金額＞ローン残額であればとりあえずは問題はないでしょう。


売却しても、ローン残額のほうが多い場合は

その差額分を現金で用意するのが基本となります。

その分も用意できない場合
改めて借り入れを無担保ですることになりますから
まずは借入している銀行に相談となります。

今までの実績によっては、貸してもらえるかもしれませんが
担保なしでの借り入れですから、カードローンの
ようなもので組むことになります。
当然、金利も高いです。


もし借りられても100～300万、金利は10％くらいだと思います。

ですから、親に借りるとかできないなら
ローン残額が売却額を上回っていても
そのくらいが限界となります。


もし、購入額ほぼ満額を３５年ローンで借り入れてたとすれば
確実に無理だと思います。

２年では、元本はほとんど減っていませんが
売却額は購入額の60～70％がいいところでしょう。

築２年といえども中古住宅を購入するならば
おおよそ新築の70％以下でなければ誰も買いません。
それより高く買うくらいならば
誰だってちょっと無理して新築を買います。


返済表を見てローン残額を確認の上、
近隣の不動産業者に査定してもらったらいかがでしょうか？

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/03/17 15:00

・自分の家の物件と同等の中古物件を探して相場を調べること。

・不動産屋で見積りをとってもらうこと。
以上の2点をまずやることでしょうか？＞
明らかにローン残高の方が少ないならこの必要はなく、不動産屋で売りたいと言って仲介して貰えば良いのです。
そうではなくローン残高の方が多いとかであれば、自分で差額を判断するのに中古物件価格相場を調べるという方法があるだけです。

で実際はどんな感じなのでしょうか？頭金を物件価格の何％程度払われたのですかね？繰上返済の有無でも変わってきますが、ある程度の目安にはなるかと思います。
例えば、30％以上払っていれば、赤字になることは少ないかと思います。ただ、中古物件は人気次第ですので、買い手が居なければ話になりません。期限があるとかであれば、更に状況は厳しくなるでしょう（返済が厳しいとかが理由でも同じ）。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/03/17 13:08

ローン残高＞家の売却費用（諸費用を差し引いた金額）でなければ、普通に売りに出せば特に問題はありません。

買い替え等なんかは、ローンが残ってることが多いですので普通のことになります。要は、売却代金でローンを完済するということです。

これが逆の状態でローンの方が多ければ、差額を現金で用意しないと売ることが出来ません。これは抵当権が付いた不動産を買う人が居ないからです（不動産の売却はローンの完済が条件）。
通常家を買う時に一定の頭金を払うので、こういう状況にはなり難いですが、頭金が少ないとか払ってなかったとか、リスクヘッジも考えてない無理なローンを組んだのであれば、この可能性はあるでしょう。不動産屋の売り文句に乗せられた多く人は、この状況にありますので。

土地や家の広さ、築年数で、その周辺の不動産広告等である程度の相場はつかめると思います。これとローン残高の関係次第です。自分で判断出来なければ不動産屋に見積もって貰うのもありでしょう。ただ、仲介で売りに出せばその価格で売れるとは限らず、期限があるならどんどん価格を下げることになります（買い取りなら相当安くなる）。

また、差額は少なければそれを無担保の借金として残し、抵当権を外して貰うことも可能かもしれませんので、この場合は銀行に相談しましょう。

と言うことで、ローン残高の方が多ければ、先ずは差額を用意する。売却代金でローンを完済出来る状況なら、不動産屋に仲介して貰い売りに出すだけです。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
・自分の家の物件と同等の中古物件を探して相場を調べること。
・不動産屋で見積りをとってもらうこと。
以上の2点をまずやることでしょうか？

お礼日時：2014/03/17 13:45