古い家を売却するか、建て替えか、どちらがよい？

30代半ばで子ども二人の主婦です。
親の持ち家を相続します。

実家が平成元年築の古い家です。そこに住むにしても、いずれ建て替え費用がかかります。
売却して、夫の貯金と合わせて土地を購入し、家を新築した方が いいのかな？ と思います。
それだとキャッシュで住みたい所に住めます。
上手く売却出来ないと難しいですが…
ただ新築だと、購入出来る住宅は、ローコスト住宅かそれよりは少しいいもの位になりそう

その場合、私が80代になっても家がもつのかな？と思います。
キャッシュで購入し、1000万位は修繕費として貯金出来るだろうと思ってますが、平均寿命などを考えると無謀でしょうか？
やはり建て替えが必要でしょうか？

建て替えが必要になるなら、古い実家に住んで、50代位に建て替えたいなとも思います。

子どもが小さいので住宅資金を節約したいと思い、質問させて頂きました。

No.7 回答者： rasenkaidan 回答日時： 2014/06/08 16:00

こんにちは。

築２６年は、建売住宅なら建て替え時期と考えても良いですね。
注文住宅だったのか、建売だったのかでも建物の価値は異なって
来ます。

耐震補強が必要かどうかの診断を、首都圏や大阪では行っています。
そちらはいかがでしょうか？

もし、耐震補強の必要が無い、或いは補強すればＭ８で倒壊を
防ぐことが出来る、というレベルなら、その金額も併せて把握して
おきましょう。
ちなみに、耐震補強工事は200～500万辺りの内容に事例が
多いのですが、売りに出す時はこの半分の付加価値にもなりません。

あくまで自分達がずっと住み続けるのに地震による全壊被害の不安を
払しょくするためです。

補強するより建て替えた方が良い、というレベルなら解体費用で
マイナス。木造二階建てで、重機で壊せて家具など余計なものが
無ければ３．５万円／坪位で更地に出来ます。

普通は、わざわざ多大な費用をかけて土地を新規に買い替えるより
今の敷地で建て替えを考えるのが普通ですが、立地や地型など
お気に召さないことが多いのでしょうか。

一般的に、単純に土地も建物も坪単価の掛け算で考えられている
ケースが多く、例えば坪70万の土地を30坪、新築家屋を30坪、
坪４０万円で建てれば諸費用300万円で合計4100万円ちょっとで
新築の家と土地が手に入る、と皮算用される方が実際に土地を探すと
気に入った土地は予算より２，３割は高く、建物もネットでアレコレ
調べて知った知識で無垢がいい、これも付けたい、この工法がいいね、と
仕様を上げて行ってしまい、これまた予算より３割がた高くなる。
更に、諸費用、とひっくくって300万円もあれば十分・・・・と考えて
いたのが、外構やら家電、家具・カーテンに税金、行政への
加入金などなどで、更に2～300万円も掛かってしまうことが判明し
大変なことになってしまった、とかローコスト住宅を自分仕様に
アップグレードしてもらおうと思ったら業者がそれになじめず
不満足な建物で、かつ全然ローコストじゃなくなってしまった。
でも、契約しちゃったし工事は進むしで、当初の予定より500万、
或いは1000万円も高くついた、という話もこの業界では良く聴きます。
ちゃんと勉強して、そんなことに自分達はならないぞ、と気負う程、
付け焼刃でも知識が付いて、要求が高額化していくのに予算は
変わらないため、不協和音が大きくなってしまうのです。

新しくて住み心地の良い家が欲しいだけで、土地は今の場所で
我慢できない訳ではない、というなら建て替えを検討された方が
現実的な予算と仕様のマッチングが得られます。

また、新築に住みたいけど今の土地は嫌、ということなら、
住み替え先を中古物件でも探した方が現実的です。

新しい、更地の分譲地などは見た目新しいので人気があります。
でも、傾斜地を擁壁で階段状にして盛土したものなど、土地は
新しいと逆に地盤が弱いなどのマイナス面も少なくないです。

土地から探したらローコスト住宅位しか建たない、というのは、
正確に積算すれば恐らく、ローコスト住宅も建たない、のです。
あと３０万必要、こちらに２０万必要、そういうことが次々に
起きて来るので、最初からギリギリで計算して内容がアバウトだと
想定外のローンを組まなければならなくなることがよくあるのです。

そこで、駅近の新築マンションなどを購入したり、中古マンションや
築10年位の築浅の中古住宅を購入してリノベーションするなどの
手法を取る人が増えてくるわけです。

同時に、不動産の所有には固定資産税や修繕費用などに費用が
かかります。

例えキャッシュで買えたとしても（勿論、誰かが高く買ってくれたと
仮定して）不動産は売る時にも買う時にも別々に手数料を払わねば
ならないし、中々内覧客も多くなく、やっといても冷やかしで、ついに
来たと思えば値引きしないと買ってくれない、そういうものです。
中々売れないから、結局安値で売るか、そのまま何年も塩漬けに
なるか。

こういう考えから、あえて賃貸住宅で探す自由度を上げ、購入できる
資金は、運用することで収益を上げる。
要は、豊かな満足できる生活が老後まで送れれば良いのだから、と
考えて、資産運用に余念がない人もいます。

相談者さんは、限られた予算で絶対に実現したいものは何なのか。

それをお考えになり、イメージばかりが先立たぬ様に、全てをお金の
プラスマイナスに置き換えて考えてみることをお勧めします。

本日土地をご案内するお客様にも、こういうお話をさせて頂くつもりです。

不動産の資金的なミスマッチングは、大変な窮状を招くリスクも
あるからです。

ご参考までに。

No.6 回答者： inon 回答日時： 2014/06/08 08:45

賃貸なんかしたら、手がかかるばかりです。

現在の家を売却、便利な土地に新築が一番です。

しかし、現在の家の場所が通勤等問題ないなら、リノベーションすれば、10年20年十分もつ可能性は高いです。設備は順次変える必要がありますが。

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/06/07 19:34

私も30才半ばで新築しましたが、家族に便利な場所に新築したくなる年齢なのです。

年をとってからでは新築しても子供が巣立ってしまうと有効に使えません。私は相続した親の家は貸しております。家賃収入は良いものですよ。建物は大事に使えば数十年持ちます。特に注文住宅で費用を掛けた家は丈夫です。
築25年ですと土地の価格でしか売却できません。将来、売却しても売値は同じです。まだまた使える建物を簡単に潰すのはもったいないです。親の家はリフォームして借家にして、自分達に適した家を新築することをすすめます。借家からの家賃はローン返済の助けになります。いよいよ親の家がダメになれば解体して売却します。それまでの間、かなりの家賃を稼いでくれます。

No.4 回答者： Epsilon03 回答日時： 2014/06/07 18:35

「古い家」と書いてありましたので、築５０年以上経つのかと思いましたなら２５年ぐらいですね。

決して古いとは言えません。
いずれ立て替えると言っても、メンテナンスをしっかり行っていればこれから先３０年４０年は軽く保ちます。
「売却するか」と書いて居られますが、まさか売却して得た金額全額手元に入ると思って居ませんか？
世の中そんなに甘くありませんし、税制システムも甘くありませんよ。
立て替えとなると家屋の解体や基礎の解体も必要になるでしょうから、工期も工事費も考えて居る以上にはなります。
解体した物は産業廃棄物ですから、右から左と言う様に廃棄は出来ませんからね。
間取りなどに不満があるのであれば、リフォームで十分に解決できると思いますし、見た目も住んだ感じも新築と
あまり変わらないと思いますしね。
今ある所を有効に利用した方が私は良いと思いますが。

No.3 回答者： ORUKA1951 回答日時： 2014/06/07 17:50

No.1です。

一緒に済ませばよい物を
　孟母三遷( http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AD%9F%E5%AD%90# … )じゃないですが、お子さんと御家族にとって最も良い環境で子育てをされて、御実家は手を入れて借家で貸すのが、やはり良いかもしれません。もちろん、良い場所なら其処に住まわれてもよいかと。
　建て替えも売却もお勧めしません。手を入れてでも長く使われるほうが断然有利です。

No.2 回答者： tzd78886 回答日時： 2014/06/07 16:55

平成元年築の家なら、十分新しいです。

耐震基準も満たしていますので、シロアリ被害などなければリフォームで十分持つはずです。新しい家を建てたところで２０年も経てば古くなりますし、結局リフォームか建て替えを検討することになると思います。古い家を壊して残骸を処分し、その間仮住まいするにも金がかかるし、建売住宅は探すのにも結構時間と手間がかかります。買い手が殺到している物件は検討に時間をかけることも困難です。

No.1 回答者： ORUKA1951 回答日時： 2014/06/07 16:50

子供さんの年齢は？？

　家族構成は１５年程度でまったく変わります。
・今後十数年はたぶん子育てに追われる毎日で時間もお金もそちらにかかるでしょう。
　家族は親子ともども賑やかなときですね。
・その後は夫婦２人だけで仕事に明け暮れる時代でしょう。
　定年まで・・
・その後は・・

＞平成元年築の古い家です。
　それほど古くはない。新しい建築基準法が施行されたのは、1981年（昭和56年）6月1日のことですから、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。しかも、バブル期(1986年（昭和61年）12月から1991年（平成3年）2月)の建物ですから、今のような安普請ではないと思います。すくなくとも今のローコスト住宅とは比較にならないと思いますよ。

　不動産は、売りたい場合は半額以下、買いたい場合は相場以上・・・・。たぶん期待されている金額の半額でも売れないでしょう。気長に、良い話があれば売っても良いくらいのつもりでいないと失敗します。

　リフォームして借家で貸し出して、自分達は、子供の通学に便利のよいところなど、より適したところに借家するという手もあります。これって意外と良いです。

　また、同様に中古住宅を探しても良い。たぶんあなた方が現役を外れる頃は、いわゆる「団塊の世代」が通過した後ですから、より取り見取りでしょう。