マンションの老朽化等の疑問

○昔マンションが老朽化して大掛かりの改築が必要になったのだが積立金では足りず入居している方々もお年寄りが多く資金が無い・・・
そうしたら結局朽ちるのみなのでしょうか？

○子供や身寄りがいない人でマンションの持ち主が亡くなった場合どの様に処理されるのでしょうか？

どなたかご存知の方宜しくお願い致します

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/05/26 14:35

＞そうしたら結局朽ちるのみなのでしょうか？

いいえ、そうではありません。
区分所有法に従って総会を開催し、建て替え決議が可決すれば建て替えできます。
反対者が居ても強制的にできます。

＞子供や身寄りがいない人でマンションの持ち主が亡くなった場合どの様に処理されるのでしょうか？

全く相続人が居なければ相続財産管理人が競売し、その代金は国庫に入ります。

＞権利放棄等できるのでしょうか

できますが、もらってくれる者がいないと所有権移転登記ができないので、その者を探して下さい。

この回答へのお礼

初めての反対ご意見・・
>区分所有法に従って総会を開催し、建て替え決議が可決すれば建て替えできます。
反対者が居ても強制的にできます。

とありますが
強制的にお金も請求され、払えなければ出なければいけない状態になるのでしょうか？
それこそ権利を放棄して・・・

あと住宅等の場合資産として毎年税金が発生するのですよね？
どんなに古くなっても

お礼日時：2004/05/26 14:48

No.6 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/05/27 02:19

＃３の回答者です。

「結局朽ちるのみなのでしょうか？」については、もちろん、＃４の回答者さんの回答通り住民の４／５の賛成があれば「建替決議」は可決はできます。

ただ、御質問内容の前提で「積立金では足りず入居している方々もお年寄りが多く資金が無い」とありました。

建替えに必要な資金を住民が調達できれば勿論問題ないですが、御質問内容のように資金がない状況で建替資金や反対者のマンションの買取る資金がなければ建替え自体は難しいですよね。

実際に積立金の不足から充分な修繕工事が行えず、老朽化が進行し、居住者の流出し入居率が低下し、積立金がますます不足して手がつけられないマンションは実際に存在します。

このようなケースでも容積率が建築した当時よりアップしている場合ですと建替えの可能性はあります。増加した容積率を活用し現在より大きなマンションを建設できるので、建替資金の負担が通常の建替より少なくて済むためです。（もちろん、その逆のケースも考えられますが・・・）ただ、デベロッパー側にもメリットがないと話自体まとまりませんが。

これまでの回答は御質問内容を前提に回答させて頂いておりますので、ご理解頂けると幸いです。

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2004/05/26 17:39

＞強制的にお金も請求され、払えなければ出なければいけない状態になるのでしょうか？

強制的にお金を支払わないとならないかと云うと、そうではありません。
区分所有者全体の５分の４が賛成し、残り、５分の１が反対しても、その反対した者は賛成した者に売却しなければなりません。（区分所有法６３条４項）
その価格は「時価」と云うことになっており、個々によって変わると思われます。
最後の最後は、その代金は供託されて所有権は移転し強制的に引越しなければならなくなります。

＞あと住宅等の場合資産として毎年税金が発生するのですよね？

そうです。固定資産税は建物と同時に敷地権にも課税され、敷地権は老朽がないので一定額から下がらないと云う時期があると思われます。
nyannmageさんは建物だけの老朽化をご心配ですが、マンションによっては敷地権と呼ばず持分で土地を持っている場合もあります。
いずれにしても「土地も持っているんだ、土地はなくならない。」と云うことの認識も重要です。

この回答へのお礼

なかなか奥が深く大変参考になりました
そう単純な問題ではないのですね
有難うございました！

お礼日時：2004/05/27 15:23

No.3 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/05/25 18:35

「朽ちるのみのマンションなのですが手放したくても売れない」

修繕積立金が少なく、管理体制が悪い、しかも老朽化が進んでいるマンションは、それなりのリスクがありますのでやはり市場価格は低いものになるでしょう。
一度、不動産仲介業者に査定を依頼されてはいかがですか？

「しかし、税金は掛かる」
基本的に売却価格が取得費と譲渡費用を超えていれば課税対象になりますが、例えば居住用の自宅を売却した場合には3,000万の特別控除がありますので売却益が3,000万以下であれば譲渡所得税は発生しません。
使用状況や所有期間によっても税金の計算方法が違ってきますので下記URLをご参照ください。

「権利放棄等できるのでしょうか」
生前であれば、売却や贈与により他人に所有権移転をしないと権利放棄は原則できません。（寄付ということも考えられないこともないですが・・・）
売却せずに「賃貸」にまわして収入を上げる方法もありますね。

詳しい状況がわかりませんので、一般的なことを回答させて頂きました。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/jouto303.htm

No.2 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/05/25 12:31

○昔マンションが老朽化して大掛かりの改築が必要になったのだが積立金では足りず入居している方々もお年寄りが多く資金が無い・・・

そうしたら結局朽ちるのみなのでしょうか？

その通りです。

「修繕費積立計画が甘いマンション→積立金の不足から充分な計画修繕工事が行えない→老朽化が進行→資産価値の下落・美観の低下による居住者の流出→さらなる積立金の不足→残された居住者だけが住む」という悪循環を生み、最悪にはマンションのスラム化状態に陥ります。

「マンションは管理を買え」とよく言われますが、ここに理由があります。

積立金が不足している場合の対策としては次があります。
１．定期的な修繕計画の見直・段階的な引上
２．負担一時金を徴収
３．駐車場使用料を積立
４．外部から借入

○子供や身寄りがいない人でマンションの持ち主が亡くなった場合どの様に処理されるのでしょうか？

簡単にいうと下記の順番で処理されます。

1.相続財産法人管理人の選任
利害関係者等によって相続財産管理人の選任を申立てます。相続財産管理人は相続人がいないか調査をし、相続人の名乗りがなければ、被相続人の債権者等に対して請求するよう公告します。債権者や受遺者は一定期間内に請求を行う必要があります。最終的には６ヶ月経過しても相続人がいない場合、相続人や債権者は権利行使ができなくなります。

2.特別縁故者への財産分与
相続人ではないが被相続人の生前に相続人であるような親密な関係があった人、つまり、「内縁の妻」のような人を指します。特別縁故者は相続人がいない場合に相続財産の全部または一部を譲り受けることができます。 手続としては、家庭裁判所に申立を行い、特別縁故者であることを認めてもらう必要があります。

3.国庫への帰属
相続人がいない場合で特別縁故者に分与されなかった相続財産は最終的に国庫に帰属します。

参考URL：http://www.ginken.jp/denshi/sheet/houmu/contents …

この回答へのお礼

有難うございます
大変良くわかりました
そこで・・・
朽ちるのみのマンションなのですが手放したくても売れない
しかし、税金は掛かる
権利放棄等できるのでしょうか

そうでなければ物凄い迷惑な粗大ごみみたいなんですけど

お礼日時：2004/05/25 16:07

No.1 回答者： aaa999 回答日時： 2004/05/25 12:00

＞そうしたら結局朽ちるのみなのでしょうか？

そのとおりです。

＞子供や身寄りがいない人でマンションの持ち主が亡くなった場合どの様に処理されるのでしょうか
法律上相続者がいない場合は国に帰属します、後は国が競売手続きをして新しい所有者が決まります。