【至急】不動産賃貸案件に関してのご相談です。

不動産賃貸案件に関してのご相談です。
2015年3月、私の息子が大学進学で、A氏所有の案件を賃貸人B社と、賃貸借契約（2年）しました。支払いは信販会社C社をかませた契約です。
ところが先日、所有がA氏からD氏に変わったらしく、新しい所有者D氏とD氏が新たに賃貸人に指定するE社から電話があり、「契約をB社からE社に切り替えてほしい」と連絡がありました。私は、現在契約しているのがB社であり、信販会社C社もかましているので、私自身が勝手に契約を切り替えることができないと考えます。
どうも、B社と、D氏E社の間がこじれているようです。賃借人としての私は、どうすべきでしょうか？
契約を切り替えると家賃も上がります。
どうぞよろしくアドバイスをお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/11/30 12:18

あー、これは民法の債権の問題によく出てくるケース。

債権譲渡とサブリース。

分かりやすいのがあったのでペタリ。
http://www.takken-success.info/b-116.html

質問者はこのリンク先に書いてある「転借人」となるはず。


法律や判例等から、賃貸借の場合は所有権移転で”当然に”賃貸人の地位が承継されるとされている。（借主の承諾は不要）
Ａ氏が所有権をＤ氏へ売買等で譲り渡した場合、貸主としての地位もＡ→Ｄとなる。

※この時点では、貸主Ａ-借主Ｂ間の原賃貸借契約が、いったんは貸主Ｄ-借主Ｂとなる。（質問者は転貸借人）
借主Ｂの承諾は不要。
新貸主であるＤがＢとの原契約を解除、それにＢが反発・・・したんじゃないかな、本件は。

Ｂともめてるということからおそらく一方的に契約解除をしたであろうＤとＥのペアが、Ｂを無視して、質問者へ契約変更を迫ってきたーーと、今はこういう状態。


ここでポイントとなるのは、質問者から見れば貸主はＢであるということ。
Ｂから貸主変更の通知がない以上は、契約書通りに賃料を支払うのが基本。
質問者が勝手に契約を変える事はできないと考えておられるのは至って正しくご明察。
Ｄ-Ｅに対しては「まずＢへ言ってくれ」という回答でＯＫ。
ＤがＢとの契約を一方的に解除したとしても、



家賃の値上げについては、あくまで貸主からの要求に対しての話なので、Ｄ-Ｂ間の原契約が解除前ならＢと質問者の話し合い。
この場合、質問者とＤＥは直接の関係ではないので交渉する関係ではない。
Ｄ-Ｂ原契約が解除後であれば、Ｂから質問者へ貸主変更通知を経た上で、Ｂの指定する新貸主（ＤかＥ）と質問者が話し合うことになる。
要は、今現在の正当な貸主と交渉するということ。

正当な貸主が特定できた後に、通常の「家賃値上げ交渉」が開始するわけだけど、今年の3月に契約した賃料が11～12月に値上げになるのはとても不自然であり、高い確率で不合理な値上げ。
まれに、競売妨害など何らかの目的で安い賃料で貸し出すことはあるけれど、そういうケースではない限りは、裁判をやっても値上げは認められないだろうね。
折り合いがつかなければ賃料の供託となるけれど、これはまた別の話で。



今後やる事は、Ｂ社へ問い合わせをした方がいいし、貸主側の事情で混乱させられるのは大きな迷惑だと苦情を言い、きちんと権利関係を整えてくれるように要求する必要もある。
出来ればＢ、Ｄ、Ｅから書面で通知または現在の説明をもらいたいところ。
口頭でなければいいので、別にメールでもいいけれど。

また、信販会社Ｃへ引き落としを中止する場合の手続きや日程を問い合わせておくといいかもね。
問題クリア後に正式にＥ（Ｄと原契約を締結した）が貸主となった場合に、信販会社Ｃの引き落とし中止が間に合わずにＢへ過剰支払いしてしまうとまた面倒。
返金は受けられるだろうけど、その期間の賃料はＥへも支払うので二重払いになるのも質問者には負担。

それと貸主変更の場合は、敷金の扱いもきちんと書面で回答してもらおう。
本来ならＢから質問者へ敷金の全額返還がありその金額をＥへ預け入れる流れになるが、わざわざ質問者が手間をかける必要もないので、Ｂ→Ｅへ移管したという書面をもらっておけばいい。
Ｅからの新しい預かり証を受け取るのでもいいし。


いずれの場合でも、質問者の立場は仮にＤ-Ｂ原契約解除の場合でも保護されるので、最も強いといえる。
不安なようなら、自治体で実施してる無料法律相談へ行くと良いと思う。
このケースは法律や判例がしっかりと出ているので、弁護士からしっかりとアドバイスをもらうことで、質問者なら間違いのない対応が出来るはず。

この回答へのお礼

早速、わかりやすいご回答、ありがとうございました！とても参考になりました。
ちょっと安心できました。
心より御礼申し上げます！

お礼日時：2015/12/01 00:33

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/11/30 06:30

まず一番大事な点です。

大家がかわろうと、賃借人の権利は法律でそれなりに守られています。新しい大家はすでに結ばれている賃貸借契約をそれなりに引き継ぐ義務があります。

＞家賃も上がります。

これは徹底的に拒否できます。


＞現在契約しているのがB社であり、信販会社C社もかましているので、私自身が勝手に契約を切り替えることができないと考えます。

その通りです。
契約は契約の甲乙合意の上成り立ちます。現在の契約は、Ｂ社と質問者さんとの契約です。質問者さんから、契約変更の話をＢ社にしたら、極端なことを言えばＢ社から、「質問者さんからの一方的な契約解除であり違約金を払え」なんてあほなことを言われかねません。



＞E社から電話があり、「契約をB社からE社に切り替えてほしい」と連絡がありました。

次のように相手に行ってください。
「現在の契約相手であるＢ社から契約変更の話があれば考えんでもない。ただし家賃の増額は絶対受け入れられない。俺に契約変更してほしければ、Ｂ社をとうせ。」

この回答へのお礼

早速ご丁寧なご回答、ありがとうございました！とても参考になりました！
アドバイスの通り、現在契約している不動産会社と話しました！
心より御礼申し上げます！

お礼日時：2015/12/01 00:36