東京・品川目黒エリアにこれから売り出される新築マンション(来春完成予定)。
準工業地域に所在し、塗装業の工場跡地(その塗装業者ファミリーが、マンションにも住むようです)。
人気エリアで、設備も充実し、アフターケア体制もしっかりしていそうなので、その分、価格は安くなく。 高額なのに、人気もあり、抽選となります。

ただ、気になることが・・・
マンション建築に際し、土壌汚染調査で、トリクロロエチレン、テトラクロロエチレン、フッ素、鉛の4種類が確認された土地でした。 対策として、掘削除去し、良質土による埋め戻しが実施され、行政区へも報告済みだそうです。

販売担当者は「土壌汚染がよく問題になるのは、マンション販売側が、隠したまま販売してしまうケースであり、今回のマンションについては、調査結果に基づき、適切な対策をとっている。悪い土は入れ替えたので、安心してください。」とのこと。
とはいえ、素人の私には、やはり、土壌汚染と聞いただけで、怖いイメージがありますし、トリクロロエチレンなど発ガン物質が存在していたと思うと不安です。

実際、こういうこと(土壌汚染が見つかり、土の入れ替えなどの対策がされる、とか)ってよくあることなのでしょうか。
購入しても大丈夫なのでしょうか。

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A 回答 (1件)

不動産業者です。


身近な例ですとガソリンスタンドの跡地などがほぼこれに該当します。
処理には多額の費用がかかり、処理後も残留成分の検査などあります
からマンションで普通の生活をされる場合には問題ないと思います。
地下水の利用やそこでの農業生産物でも作らない限り心配しなくとも
良いのでは?
マンションなら「地肌」が露出している部分もほぼ無い状態となります
からね。
生活していくうえでの健康被害は、考えにくいと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
プロの方から、健康被害は考えにくい、とうかがえると、安心します。

お礼日時:2009/05/24 18:07

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例えば専属販売契約して途中で解約できますか、その際ペナルティ等あるのでしょうか?

Aベストアンサー

販売契約ではなく媒介契約です。
まずは、媒介契約について解説します。

I . 一般媒介契約
売主は複数の不動産会社に売却活動依頼ができます。自分で買主を見つけられた場合は、不動産会社を通さず直接取引が可能です。
II . 専任媒介契約
売主は不動産会社一社にのみ、売却活動依頼ができます。自分で買主を見つけられた場合は、不動産会社を通さず直接取引が可能です。
III . 専属専任媒介契約
売主は不動産会社一社にのみ、売却活動依頼ができます。自分で買主を見つけられた場合でも、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことはできません。

つまり、一般は複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼でき、専任または専属専任では、1社にしか依頼できないということになります。
専任と専属専任の違いは上記の通り、自力で買主を見つけた場合に不動産会社を通さないといけないか否か(手数料を支払わなければいけないか否か)の差になります。
ご質問の一般と専任どちらがいいかについては賛否両論ですが、下記のようなことが一般的には考えられます。

<一般のメリット:売主目線>
・複数社を競争させてがんばらせる
<一般のデメリット:不動産会社目線>
・がんばっても、他で決まったら一銭にもならないから不動産会社は売却活動に大きなコストをかけられない
<専任のメリット:不動産会社目線>
・他社にもって行かれないから安心して、売却活動にコストを投下できる
<専任のデメリット:売主目線>
・力(販売力)の無い会社と専任を結んでしまったとわかった場合にも、他社に同時に依頼できない

次に、専任・専属専任の途中解約についてですが、下記の通り契約上は正当な理由が必要となりますが、基本的には途中解除はペナルティ無しでできます。
※ちゃんと解約手続きをしないうちに他社と媒介を結んだりしたらペナルティになります※契約期間中に売主の負担での実施を了承した広告等を行った場合、その費用を請求されることはあります。

(契約の解除)
第15条 甲又は乙が専属専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専属専任媒介契約を解除することができます。

第16条 次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専属専任媒介契約を解除することができます。
一 乙が専属専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
二 乙が専属専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。

販売契約ではなく媒介契約です。
まずは、媒介契約について解説します。

I . 一般媒介契約
売主は複数の不動産会社に売却活動依頼ができます。自分で買主を見つけられた場合は、不動産会社を通さず直接取引が可能です。
II . 専任媒介契約
売主は不動産会社一社にのみ、売却活動依頼ができます。自分で買主を見つけられた場合は、不動産会社を通さず直接取引が可能です。
III . 専属専任媒介契約
売主は不動産会社一社にのみ、売却活動依頼ができます。自分で買主を見つけられた場合でも、不動産会社を...続きを読む

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ちなみに切り土とは「傾斜のある土地を平らにするために地面を掘り取ること」です。
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>それともいろんな不動産屋に相談して一番高く買ってもらえるところに売ったほうがいいのでしょうか?

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一般のお客さんと違って 利益損益をシビアに出すので
いろんな経費も利益損益の計算に入りますから
その分 安く無いと買わないんです

>「(買った値段より)高く売れますよ」と言われました
これは 一般のお客さんにならという意味だと思います
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市場悪化で空室募集もままならず
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この様なときの空室募集の手法と運営等の対策及び
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Aベストアンサー

大家の一人です。
空室が多いというのは、心臓に悪い。
こういったことは、いつかは我が身として考えていることでもあります。
物件自体の方向を変える方法が一番良いのかもしれません。

しかし、現時点で法人契約など入居者が残っていては、次の手立てが取りかかり難いと思います。

おそらくは、他の回答者さんたちも「リニューアル」を提案すると思います。また、投資になります。
本物件の敷地の状況や建物の規模・構造などにもよるでしょうが、
一般の入居者への募集転換、特にペットマンションもよいかと思います。
ペットを飼うと、転居したくても次の物件がなかなか見つからず、長期的に借りているようです。

若しくは、法人は法人なのですが、福祉関係(社福は無理かも)で、現状で老人ホームへの入居希望者の
待機者がけっこう多いそうです。
その待機者向けに一括貸しもいいのかもしれません。
こうしたものを、運営しようとしているのも事実です。
でも、賃料は坪単価になると思います。
そして≪賃料が安い。福祉ですからね。≫
「この話は、実際にうちの近所へ誘致したのですが、法人を紹介してきた建設会社自体の見積が高く、
採算ベースにならないとなり、見直しになってしまいましたが、」

これから、もっと賃貸の環境はきびしくなると考えています。
私も、他とすみ分けできる物件でないと、空き室が目立つようになると考えており、競争力のある建物に
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大家の一人です。
空室が多いというのは、心臓に悪い。
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しかし、現時点で法人契約など入居者が残っていては、次の手立てが取りかかり難いと思います。

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Q宅地造成後に贈与した場合について教えてください。

今現在、宅地に造成している農地を造成後に贈与を受けてコンビニエンスストアに貸す予定になっています。今は倍率地域となっていまして、固定資産税評価額も低くこれに倍率をかけても金額的にはそれ程にもならないのですが、宅地造成に1,200万円程かかってしまいます。
固定資産税評価額は1月1日の現況で決まると伺ったのですが、造成が1月末までかかるため1月1日は農地のままです。おそらくこの状態で固定資産税はかかってくるのでしょうか・・。21年中の贈与のため、22年に贈与税の申告をしますが、農地としての固定資産税評価額に倍率をかけて宅地造成費を加算すれば宜しいでしょうか?

Aベストアンサー

相続税法基本通達(財産の評価)
24-3 (造成中の宅地の評価)
造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、その宅地の造成に係る費用現価の100分の80に相当する金額を加算した金額によって評価する。
(国税庁ホームページより)

固定資産税の課税は1月1日ですから、農地で課税されます。

さて、不動産の評価額は、ひとつでないのはご存知のとおりです。
「簿価」「時価」「固定資産税評価額」「相続税評価額」「実勢価額」などです。

そこで、租税の課税客体としての評価については固定資産税評価額から算出することになりますが、ご質問の場合には、同評価額によって出した農地としての評価額に、造成費用を加算したものが「土地の価額」になろうかと思います。

「貴方のお考えとおりでよい」が結論です。

評価方法については、正しくてもあれだこれだと税務署は言い出すのが好きですので、税務署にて確認して、回答担当者の氏名を記録しておくとよろしいかと思います。

Qマンション一階の防犯対策

今度、一階の角部屋に引っ越すことになりました。
 角部屋ということでたくさん窓があるのですが小さな窓なども含めて全部で六箇所あるのですが窓のところに「鉄格子?」みたいなものがないです。
 大人が入れるくらいの大きさなので夜窓を開けて寝られない感じです。かなり格安な家賃なので大家さんに頼むのは悪いかなー・・と思い、不動産やさんに聞いてみると
 不動産やさんは「今すぐいうとあれだから、大家さんと仲良くなったらつけてくださるように頼んでみたら?」とのことなのですが、できたら今の時期から昼間もからっとあけておきたいので自分で何か防犯対策ができればなあ、と思っているのですが・・・
 もし、大家さんに頼むとしたらやはり実費で鉄格子のようなものをつけることになるのでしょうか?
 今ちょうどリフォームをしているのでやるなら今のうちに頼んだほうがいいのかな?、費用負担しろといわれるかな?といろいろ考えています。
 窓と網戸のストッパーみたいなものも探してみたのですがホームセンターにはありませんでした;;
 まとまりのない文章で申し訳ありませんが補足などいたしますのでどうか皆様の知恵をお貸しいただけたら幸いです。

 

今度、一階の角部屋に引っ越すことになりました。
 角部屋ということでたくさん窓があるのですが小さな窓なども含めて全部で六箇所あるのですが窓のところに「鉄格子?」みたいなものがないです。
 大人が入れるくらいの大きさなので夜窓を開けて寝られない感じです。かなり格安な家賃なので大家さんに頼むのは悪いかなー・・と思い、不動産やさんに聞いてみると
 不動産やさんは「今すぐいうとあれだから、大家さんと仲良くなったらつけてくださるように頼んでみたら?」とのことなのですが、できたら今の...続きを読む

Aベストアンサー

人が通れない程度に窓を開けて、このようなものでサッシを固定するのはどうですか?
http://www.kohnan-eshop.com/product_info.php/cPath/3331_80_86/products_id/688
通信販売できるようです。

Q宅地造成規制区域

地域・地区という項目に宅地造成規制区域(他に市街化区域、地区計画区域、他 という文字もある)と書かれてある住宅を購入したいのですが、宅地造成規制区域なのに住宅が建っている?ってことが解せず安全かどうか不安です。以前の地形を調べたりした方がいいのでしょうか。また、もし調べるとしたらどこでどのようにしたら以前の地形や状況が分かるかご存知の方はお教えください。

Aベストアンサー

こんにちは。

その役所に話を聞きに行ったら、
その地域の都市計画図というか、
区域の分布を示した地図をもらうことを忘れずに!

結構その地図を見ながら話を聞くといいかもしれません。
地域ごとに建物の階数制限や、
密集殿制限というものがありますから、
今とは違った未来の街の姿がある程度は創造できるかもしれません。

ご参考まで。

Q分譲マンションの販売方法について

東京、千葉近郊にて新築マンション購入を検討しているものです。

先々週にSUUMO等で情報を入手し、第一期販売開始日から一週間後にMRにいったところ、高層階やバルコニーつきなど最も魅力的な間取りはすべて完売済みとのことでした。

話によると、第一期分譲開始前に、MRに来ていただいた人などに対し、全ての住戸に対して、購入希望のある方については、優先的に会員になることを条件に申し込みを受け付けていたということです。

こういうマンションの販売方法は普通のことでしょうか?他の良いと思う間取りを選択することは可能なのですが、このまま状況を受け入れてよいものなのか、またこの販売方法が一般的なものなのかをお教えいただきたく考えております。

Aベストアンサー

別に珍しい話ではありませんよ。民間企業の企業努力の内です。
昔は公庫融資付物件なんてのがあって、これに関しては一斉に受付て競合した場合は抽選にしなければならないとか様々な規制がありましたが、公庫融資付物件でなければ、昔から売り方は自由です。(当然、法を守ってという大原則の上での話です。)

今は殆どの大手デベロッパーは会員を募集していますので、購入を検討するのであれば入会されたほうが良いと思います。たいていの所は無料です。会員になると会誌が送られてきて、今後に建築を予定しているマンションの情報も得る事ができます。

質問者さんの仰っている会員になる事を条件にというのが、有料であればその金額にもよりますが、チョッと怪しいですね。
無料であれば、恐らく会員向販売を先行するという建前上、入会してもらってから申込みを受付けたのではないでしょうか。

どちらにしてもマンションは一生の買物ですから納得の行く物件を買いましょう。
納得のいく物件を探し当てるのは簡単ではありません。こまめにモデルルームを回りましょう。
そこで名前を書いてくれば、デベロッパーの方からダイレクトメールなり電話なりでマンションの情報を流してくれるようになります。

別に珍しい話ではありませんよ。民間企業の企業努力の内です。
昔は公庫融資付物件なんてのがあって、これに関しては一斉に受付て競合した場合は抽選にしなければならないとか様々な規制がありましたが、公庫融資付物件でなければ、昔から売り方は自由です。(当然、法を守ってという大原則の上での話です。)

今は殆どの大手デベロッパーは会員を募集していますので、購入を検討するのであれば入会されたほうが良いと思います。たいていの所は無料です。会員になると会誌が送られてきて、今後に建築を予定し...続きを読む


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