一戸建てを売ってマンションを購入

Question

私、実家の両親と別居しているものです。
実家には７０代の両親が関東地方のとある
新興住宅街の築１３年の一戸建てに二人暮しをしております。
最近になって、このすぐ近所で空き巣が頻発。
治安の悪さに不安の募る日々です。
ましてや年寄り二人暮しですので、心配はなおさらです。
最近、近所に新築され分譲されているマンションへの引越しをさせるべきかと
真面目に考えているところです。両親も乗り気です。
治安だけではなく、体力的にも庭の手入れ、階段の上り下り
など厳しくもなってきますので。
問題の購入資金は、現在の戸建を売りに出し、売却資金を充てるより他に
ありません。
独自に売りに出しても、買い手がつくまでには時間がかかると思いますし、
いろいろ面倒な段取りも踏まえないといけないでしょう。
件の新築分譲マンションの販売会社には、買取り保証という、売り物件が
売れない場合に、買い取ってもらえる保証もあるようですが、
相場よりは安く買い叩かれるかと思われます。
同じような条件での売買を経験をされた方、
または、その方面に詳しい方がいらっしゃいましたら、
経験談や、何かアドバイスなどございますでしょうか。
ご教示いただけますと助かります。
よろしくお願いします。

mahopie · Accepted Answer

１．ローン残がなさそうなので、仲介業者を選んで売りをかけて買い手・買い希望者がいるかいないか、自分の売り希望価格に対して、買い希望者の考える価格がどの水準であるか、を認識する所からのスタートでしょう。

２．個人間の自宅不動産の売却だと（以下イメージです）、
(1)売買契約の締結が10月末、10%程度の手付金交付
(2)ここから買主がローンの審査と自己資金の手当てをしていく
(3)最終資金決済が12月末、残90%を支払・受取した上で所有権移転
という流れになります。

３．両親の年齢からも、再度ローン借入という訳にはいかないでしょうから、上記の自宅売り手続を先行させて、資金の流れを確定させないと次の買いの準備には入れなさそうです。物件と売り出し価格次第ですが、仲介に持ち込み後一週間程度で即決するケースもあります。

４．買い物件の申込・決済スケジュールが決まっていて、どうしてもその物件でなければならない、というなら不動産業者への売却という形にすれば、おそらくは個人間での売買価格の80～85%程度での売買となるでしょうが、即決・確定しますので「時間を買う」という割りきりが出来るかどうかです。（但し、昨今の金融引き締めで業者側にその体力があるかどうかですが）

５．買い物件の分譲会社による「買取保証」についても、最終決済までは分譲会社の関係会社が仲介業者として現自宅の売却仲介をしつつ、最終期限までに買い手が見つからなければ上記の80～85%程度で業者自身が購入し買替物件の資金支払に充当する、という流れになるでしょう。

６．ということで、買い物件に拘る（このマンションの○号室がどうしても欲しい）のなら、分譲業者指定の買取保証の形態で進める。現自宅の販売価格に拘るなら自分で納得できる仲介業者を選定して、一旦売買契約の締結まで進めてから、買い物件の条件交渉を始める（現金を手にしてから購入物件を決める）、という感じになりそうです。

hanghonggu · Answer

私も似たような経験があります。

確かに今後の事を考えるとご両親の事は心配ですよね。
そのマンションの設備などは分かりませんが、新築との事ですので設備がある程度良いのであれば、マンションの方が色々と今後の事を考えると便利なのではないでしょうか？

現在ご両親がお住まいの一戸建ての売却に関しては、業者の買取はあまりお勧めできません。単純にご指摘の通り安く叩かれるからです。
自分で買主を見つけるのは私も一度トライしましたが、無理でした（笑）

noname#78261 · Answer

長く戸建てに住んだ方にはマンションはよく思えるのでしょうね。
しかし、そんなにいいものではありません。
税金は多少安くなるかもしれませんが、管理費修繕費を取られ、大規模修繕時には一時金を出資しなければならないこともあります。自分の意見は全世帯数のうちのたった一つの意見なので取り上げられないこともあるでしょう。何しろバリアフリー住宅のようで廊下が狭かったり、トイレが狭かったりいまいちなもんですよ。民間マンションは。
ローンも終わり住居費は税金だけだったような方には驚くことばかりだと思います。

だったら、自宅を貸家か定期借地に出して、その賃料や地代といくらかを足して高齢者専用賃貸住宅を探したらどうでしょう。高齢者専用のつくりなのでバリアフリーですし、近所も年代が近く、介護サービスの利用も楽な物件もあるようです。

新興住宅地の土地だというとマンションで財産目減りするのももったいないし、さて、特養老じゃなきゃ駄目だというときに土地を売るか担保にして一時金にすることもできると思いますが。どうでしょう。

ma_h · Answer

元業者営業です

買い替えで一番ネックになるのが「資金計画」と「売買タイミング」です。
●資金計画のポイント
１．売価と買価の差額（マイナス）が出た場合の支払い能力（預金で補填できるか）
２．不動産売買は諸費用がかかります。（仲介手数料・登記費用等）
３．買取り保証は一般の流通価格（相場）の７０％位になります
●売買タイミングのポイント
１．そもそも売りに出してもいつ売れるかわからない。
２．「売れた」→「買い物件が決まらない」
　　「買い物件が決まった」→「売れない」
　このタイミングを合わせるのは至難の業。特に資金的に余裕のない場合は買い先行は無理ですから、売り先行で考えざるを得ません。しかし、その場合は最悪「売れた」→「買い物件が決まらない」→「賃貸へ一時仮住まい」→「余分な出費（敷金、礼金、引っ越し代、家賃）」となる可能性が高くなります。

一言で「買い替え」と言いますが、正直なところ資金的に余裕のない場合は、クリアしなければならない事が多々ありますので、慎重の上にも慎重にしなければなりません。
一度不動産屋さんで相談されて見て下さい。
まずは、売り相場と買い相場を的確に判断することから始まります。

ご参考まで。

tarotaro001 · Answer

まずは不動産屋で査定してもらってはどうですか？

築１３年ですと建物そのものの査定はほとんど期待できません。
要は土地がどのくらい価値があるか、です。

査定額をみて、買い替えできるくらいの金額で売れるのかをまず知ることです。
期待していたほどの金額で売れそうもなければ無理ですから。

一戸建てを売ってマンションを購入

私も似たような経験があります。

長く戸建てに住んだ方にはマンションはよく思えるのでしょうね。

元業者営業です

まずは不動産屋で査定してもらってはどうですか？

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