中古物件購入の注意点は？

Question

家を買おうと思ってから１年近くが経った者です。
その間に３０か所以上のモデルハウスや中古物件を回りましたが
今年に入って、ようやく中古物件を正式に契約しました。

そこで質問です。
中古物件を購入するに当たっての注意点を
詳しく知りたいのです。
例えば、ローンの適切な組み方や
建物に問題があった場合の対処方法、
紹介してくれた不動産屋さんとの関わり方、
などでしょうか。
注意点自体はたくさんあると思うのですが
その内容を分かりやすく理解できる
ホームページなどをお教えいただければ幸いです。
もちろん、インターネットでいろいろと探してみたのですが
情報が錯綜しすぎていて
かえって混乱しています。

物件購入に関する本も購入したのですが
新築が前提の内容だったため
ほとんど無駄になってしまいました。
中古物件購入後の注意点などに関する
分かりやすい書籍なども
ぜひご紹介いただければと思います。

以上、長くなりましたが
よろしくお願いいたします。

86tarou · Accepted Answer

No.5です。
書き忘れがあったので追加します ＾＾；

変動金利の仕組み↓
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMSUc2019027042010/
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_mibarai/

変動金利でしか返済出来ないローンでは無理があります。当分は今の金利が続くでしょうが、国債増発とうで信用を失い国債価格が下がれば金利は上昇することになります。更にデフォルトにでもなれば急上昇することになるでしょう。最近の報道でも聞くかと思いますが、ただでさえ多額の借金をしている状態なのに、景気浮揚のため大きな財政出動することには個人的にかなり不安を感じています。
この先金利が上がっても返済出来ることは当然ですが、老後の資金まで含めた生涯収支を今のうちにしておきましょう。定年後に幾らもがいても、収入は年金だけなので手遅れになりますので。住宅ローンとは、それくらい大きな借金なのです。

ikuchan250 · Answer

https://www.google.co.jp/search?q=%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%81%AE%E6%B3%A8%E6%84%8F%E7%82%B9&ie=utf-8&oe=utf-8&aq=t&rls=org.mozilla:ja:official&hl=ja&client=firefox-a

自分にあう物を

mibuna · Answer

＞中古物件を正式に契約しました。
契約する前に聞いてよね。契約後ならすべて手遅れ足遅れ。

Mokuzo100nenn · Answer

１．契約する前に、両眼を開いて物件を良く調べます。
２．契約したら片目を閉じてカネを払います。

この二つがちゃんと出来る人は幸せになります。

hanasuke12 · Answer

おはようございます。

すでに契約済みということで、買う前の注意点は省略。
ですので、購入するにあたって、ではなく、したあとの注意点ですよね。
情報が多すぎる、というのは、あまりにも漠然すぎて何から説明したらいいかわからないからです。
質問者さんも、具体的に何を知りたいか（聞きたいか）がわからないから検索できないと思います。

例えば、の回答。
・ローンの適切な組み方
あなたの年収や資産状況、どこから借り入れるか、で回答が変わります。
一番いいのは、ローンをできるだけ少なくすること。
ＦＰあたりの出番になりそうです。

・建物に問題があった場合の対処方法
建物によります。
ＨＭ物のプレハブだと、その会社しかメンテできない部分があります。
普通の木造住宅ならご近所の工務店をお勧めしますが、当時施工をした施工者でもいいでしょう。
細かく検査をするのなら、私のような建築士が喜んでチェックします。

・紹介してくれた不動産屋さんとの関わり方
不動産屋は商社です。
仲介して売ったら終わり。
次の買い替え時にはまたお世話になりそうです。

もっと細かい情報があれば具体的なアドバイスができるかもしれません。
たとえば、
構造と規模（在来工法の木造２階建て、など）
建築時期（これ重要）
今の状態（目視程度で）
どこか気になる箇所があるか

ここでは細かいアドバイスはしづらいですから、専門家に直接相談したらいかがですか？
今どきは多くの自治体で無料の相談会を開催しています。
たとえば、住宅相談、不動産相談、など。
漠然とした今の質問でも大丈夫ですよ。

ちなみに、確認済証と検査済証はありますよね？

86tarou · Answer

契約されてからでは、多くの面で手遅れでしょう。既に不具合箇所は提示されているでしょうし、その部分については何の保証もありません。あるとすれば売主が知っていて黙っていたことくらいで、重要事項説明時に開示しなければ補償させられるので隠すこともまず考え難いですし。
出来ることすれば動作させられるところは早いうちに全て動かし（上下水道や給湯、電気等）、不具合がないか確認することくらいです。雨漏り等も形跡がないか、天井裏にも入って見ないといけません（壁からの浸水は分かり難いから難しいかも？）。壁の中にある柱や基礎については破壊しないと調べようがありませんので、この辺りは中古物件は賭けになるでしょうか（専門家でも建築中に確認しないと簡単には分からない）。
要は不具合を出来るだけ早めに見つけ、それが購入後でないことを証明すること、これに尽きるでしょう。

ローンについても本来なら契約どころか、物件探しより前には検討しておき、幾らなの借入金なら無理のないローンを組めるかの資産が必要でした。今からでは組めるローンを組むしかなく、大抵は余裕がないでしょうから選択肢は狭いものとなる可能性が高いです。この時、ローンを不動産屋経由で申し込む人が多いのですが、出来るだけ金利の低い（総支払額の少ない）ローンを借りるためにも多くの金融機関に自分で相談してみてください。不動産屋は審査に通りさえすれば売り上げになり、金利が高かろうが無理なローンであろうが関係ないのです。あとで払えなくなっても代わりには払ってくれません。
具体的には収入の25％程度までを返済に充て、全期間固定金利で定年までのローンです。これで借りられる金額が出ますので、既に契約されていますので足りない分は頭金で補います。これで頭金が足りないなら無理なローンであり、契約前に試算しなかったことを後悔することになるかもしれません。審査に通れば完済出来るなんて保証はなく、審査基準も無理のないローンより遥かに緩い基準ですし。無理なローンであれば家計を切り詰め、生活を豊かにするために買った家が足枷にしかならずに本末転倒ということにもなりかねません。
変動金利の選択もありですが試算だけは全期間固定金利でも無理のないローンにしておき、変動金利にするなら固定との差額は最低貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。
定年までの返済にしましたが繰上返済も必須で、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。なので、定年以降の返済があるような闇雲に35年ローンというのは問題でしょう。
返済率だけではなく現在の家賃との比較も必要で、これよりも数万円少なくないと今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円程度～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、古くなるともっと高額）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心）。毎月多くの貯蓄が出来ているならそれを減らすことで問題ないですが、そうでなければ赤字になることになります。
中古住宅ということですので、築年数も重要です。あまり古いと耐震が問題となりますし、一生住めない可能性もあるでしょう。一生に一度しか買えない状況なら終の棲家にする必要がありますし、少なくとも平均寿命程度までは持つ必要があると思います。家を買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品と考えてください。
あと、変動金利を選ぶならその仕組みについてもよく理解しておきましょう。長期間ローンを組むなら金利は今のままではないでしょうし、上がることも想定しておかないといけません。変動金利が上がれば固定金利にと思いがちですが、その時には既に固定金利は上がっていると思います。
頭金は毎月の返済額を減らす目的もありますが、いつでも売却出来るようにしておくためにも必要です。物件価格の20～30％以上は最低必要でしょうし、多くの頭金を用意することによってローン残高＞家の価値になり難く、返済に困った時等に売却して清算することが可能です。これが逆だと差額を用意しないと売ることすら出来ず、競売で安値で売られ借金だけが残ることになります。この他にいざという時のための貯蓄も必要であり、生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきます。これは住宅の購入に関係なく必要であり、これがないと減給や失職、不意の出費に対応出来ず生活が破たんすることになるかもしれませんし。
人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要でしょう。このように購入後より購入前の方が重要で、特にローンについては先に試算して、その範囲で購入出来る物件を探すのが普通です。これで買えないようならまだ時期尚早であり、頭金を貯めることになります。これが出来ないようであれば、無理に組んだローンもいずれ破綻するかもしれませんよ。

http://www.eloan.co.jp/sim/homeAmount.php

KK2013 · Answer

中古物件とのことで、注意すべき事柄はメンテナンスや修繕費用がかかるということでしょうか。

新築でもそうですが、いつ何時トラブルが発生するかわかりません。
新築の場合は瑕疵担保責任があり、施工者が無償で直してくれる場合もありますが、
中古物件の場合は、契約にもよりますが売主の責任は免除されてるかと思います。

トラブルが発生した場合、あなたの財布からお金が出て行くことになります。
ボイラーが壊れた、外壁がはがれた、窓が突風で割れた、水道管から水漏れが見つかった等々・・・
火災保険等で直せる場合もありますが、多くはそれ以外、自分で支払わなければならなくなるかと思います。
それらを想定してある程度手元には余裕を持って残しておく必要があるかと思います。
あとトラブルが発生してから業者を探していては間に合わない場合もあります。
よい業者と長く付き合うのが一番だと思うので、常日頃から知人等の情報を元に、
いい工務店を見つけておく、親しくしておくことが大事かと思います。

併せて家の日ごろのメンテナンスも大事かと思います。

中古物件購入の注意点は？

この回答への補足

＞中古物件を正式に契約しました。

この回答への補足

１．契約する前に、両眼を開いて物件を良く調べます。

この回答への補足

おはようございます。

契約されてからでは、多くの面で手遅れでしょう。

この回答への補足

中古物件とのことで、注意すべき事柄はメンテナンスや修繕費用がかかるということでしょうか。

No.5です。

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