都心の中古戸建に関して

ここ一年、都心の希望エリアにて中古戸建を探しています。このエリアは物件はほとんど出ず、出ても予算オーバーもしくは、再建築不可、テラスが多いのが現状です。
その少ない中で一つ気になる物件がありました。築４０年、２２坪、私道（角地、私道幅２メートル、４メートル道路に接道。私道権利１０分の1所有）車が入らない場所柄、築年数のわりに躯体もしっかりしてます。
１０年くらいは丸ごとリフォームを行い。このまま住んでみようと思うのですが、いつかは建替えになると思います。その場合建蔽率60％容積率120％になり、かなり狭小住宅になります。

最初は狭くても場所が優先、希少性の理由により前向きに考えていたのですが、ここにきて正直少し不安なことも否定できません。慎重なあまり決定できず時間ばかり過ぎていきます。（知識は増えますが・・）
参考にローンをお願いする銀行に評価してもらいましたが、土地代のみで２千万。売り出し価格がその倍になります。需要と供給も問題なので、このような物件でも相場なのでしょうか？（不動産は儲かりますね。）
参考までに同じ坪数の新築（道路付け等で条件が良い物件）は建築条件付が多く６千万くらいします。今の予算+２千万です。地震等のことも考慮したらお金をためるまで待った方が良いのでしょうか。こんな優柔不断な私に、皆様のお考えをお聞かせください。

No.1 ベストアンサー 回答者： jakyy 回答日時： 2004/04/11 19:38

yarm様の御質問に簡単に説明いたします。

【銀行の評価】
中古の物件の評価は、土地代だけですね。
築１０年以上の物件は家屋の評価は無いと思った方いいですね。
その評価も時価の半分であるというのが現状です。
貸しても損のない価格といった方がいいでしょう。
【物件の価格】
4000万円の価格だとしますと、土地の価格は坪180万円で、
家屋は含まれていないと考えたほうがいいです。
もし付近の土地の価格を調べられて、
坪180万円より安い時は見送られた方が無難です。
というのは、建物を取り壊す場合でも、お金が掛かりますし、
住みやすくするために、設備、備品を取り替えても、
かなりのお金が掛かります。
古いと雨漏りの心配も出てきます。
【新築建売の価格】
土地代と建物の価格と利益に加えたものが、
業者の方の価格です。
【自分で建築の場合】
アドバイスといっては、失礼ですが私は下記の方法を
お勧めいたします。
不動産屋さんのところをこまめに回って、
条件の合う3000万円程度の更地を探して、
そこに坪50万円、建坪40坪（２階建て）2000万円で
新築を建てた方が問題は少ないですね。
5000万円で新築に住めます。
新築の場合の方が銀行の融資が通りやすいです。
住宅金融公庫の融資も受けられます。
大手ハウスメーカーでも融資をしてくれます。
新築ですと、20年は手直し無しで住むことが可能です。
ご健闘を祈ります。

参考URL：http://www.casa-est.com/adov.htm#top,http://home …

この回答への補足

jakyy様　ご返答ありがとうございます。
建替えの際に１メートルセットバックする必要があります。セットバック分　役所に譲渡することになるので実質有効敷地面積は１６坪（坪２５０万）です。
参考まで近くに土地は１件出ていましたが１２坪で３３８０万（坪２８０万）です。この場合は７坪の家になります。

付近の土地の価格はどのように調べればよろしいでしょうか？

補足日時：2004/04/11 22:35

No.2 回答者： jakyy 回答日時： 2004/04/11 23:55

jakkyです。

都心ですとやはりかなり高いですね。
土地の価格は、こまめに不動産屋さんを回って、
聞いて回られるのが一番ですね。
取引銀行の方に聞かれるのもいいでしょう。
一駅違うと土地の価格が随分違いますので、
範囲を広げられるといい物件が見つかります。
土地をまず探して、ご希望の間取りの家を建てられることを
お勧めいたします。

参考URL：http://www.330.co.jp/A-sumainavi/naviB/navi02.html