市街化調整区域に建築した自宅の譲渡について

よろしくお願いします。

・昭和４１年に将来自宅を建てるつもりで土地約４５坪を購入。（地目：雑種地）
・平成１０年に市街化調整区域となる。
・平成１５年８月までに建築工事を完了する条件で
　平成１３年に木造２階建て約１５００万円の自宅を建築完了した。
・状況が変わり、実家で両親を世話するため同居していたことと
　私の病院通院距離の都合上現地へ引越できなくなった。
・年齢（７０歳）的にも、経済的にも
　今後両方の家を維持することは困難となり
　現地を譲渡したく不動産業者に相談したところ
　譲渡も賃貸もできないことが判り困惑しています。

　理由：

建築の際、開発行為（建築行為）届出　都市計画法第３４条第９号の規定により

届出し建築許可を得たが、　
許可に附した条件が　「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」
この条件を当時は誤解していた。
・市街化調整区域となる前に家を建築した近くの約５０軒は売買に制限はなく、
　何か不公平を感じています。

　譲渡許可を得る道は今後ともないのでしょうか、
　解決策あればご教示よろしくお願いします。
以上。

No.4 ベストアンサー 回答者： kubira2013 回答日時： 2014/03/04 07:29

属人的な資格に基づいて建築が許可された住宅には、許可を受けた者の家族しか居住ができません。

（たぶん、線引き直後の経過措置として、属人的に建築が許可されたものだと思われます。）

ただし、一般住宅への用途変更許可（都市計画法）を受けることができれば、建物の属人性は解除され、購入者も合法的に居住ができるようになり、購入者による増改築等も可能になります。（「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」という許可条件を解除してもらうわけです。）

逆に言えば、用途変更許可を受けないと、購入者は違法居住となり、増改築等ができません。

用途変更許可を受けることができる条件は、自治体によって異なるので、地元自治体の都市計画法担当課に相談してみてください。

（例）
奈良県の場合
http://www.pref.nara.jp/secure/5274/19.pdf

羽曳野市の場合
http://www.city.habikino.lg.jp/10kakuka/19kenchi …

平塚市の場合
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/te …

この回答へのお礼

ありがとうございます。
おかげさまで、少し明かりが見てきたような気がします
さっそく自治体に相談したいと思います。

お礼日時：2014/03/05 09:31

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2014/03/02 19:33

確かに売却は可能です。

しかし賃貸で貸せばあなたが都市計画法違反に問われることには変わりはない。
賃貸借契約後に違反が発覚すれば、退去させる責任と併せて大変なことになります。
見つかる可能性や、わかりゃしない、という前提は抜きにします。
建物を除却せずに土地ごと第三者が買い、そのまま住み続けたらその者が都市計画法違反で摘発されます。
建てる要件が無い者が住む場合、都市計画法は容赦ありません。
除却あるのみ。
建築基準法の違反指導よりはるかに厳しい。
ここで選択を誤り後悔しないよう。
不動産屋の説明が不十分なら、開発許可権者である管轄の宅地部局（宅地課など）に確認すればいいです。
線引き後だと農家分家ですか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
おかげさまで、少し明かりが見てきたような気がします
さっそく自治体に相談したいと思います。

お礼日時：2014/03/05 09:33

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/03/02 15:45

自ら住むための住宅に限るのは最初に住む人が別の人であったり、借家にしてはダメですということです。

築10年で市街化調整区域の建物を売るのは大損です。是非、賃貸にされることです。その不動産屋はその物件を扱うのが嫌なのです。売りにくい上に売っても安いので手数料も安い。賃貸などは興味がないのです。その不動産屋とはもう付き合わないことです、貸し難い物件には広告料を家賃の3ヶ月分程度付けてやると、不動産屋は喜んでやってくれます。

この回答へのお礼

ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

お礼日時：2014/03/07 13:12

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/03/02 15:01

別に売買する事への制限はありませんし、実質賃貸も可能です。

農地ではありませんから、取引に事前の許可等必要がありません。
問題は購入する第三者が将来再建築可能かどうか？が価額に影響するのであり、お書きになられている内容からだけでは判断できません。
建て替え可能でも市街化区域に比べたら安いですし、建て替え不可能なら、かなり買い叩かれます。
また銀行などにより、住宅ローンの適用不可能な銀行なども多いです。
お聞き間違いでなければ、その話を聞いた以外の業者へ依頼した方が良いでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

お礼日時：2014/03/07 13:13