不動産購入の際の更地渡しについて

私達が購入しようとする土地は古屋付きですが居住予定は有りません。予算の制約で家を建築するのは数年先になりそうですが、更地にして渡してもらうか、中古住宅として売ってもらうか迷っています。(当該土地は市街化調整区域内にあり既存宅地もしくは線引き前からの宅地による既存の権利の承継という方法で建築可能とのことです。)価格の交渉にも関わることかと思います。経験のある方、不動産取引に詳しい方、どなたでも何かアドバイスを下さい。よろしくお願いします。

No.5 回答者： M-SUZU 回答日時： 2004/07/10 12:41

まず既存宅地制度と言うのは現在廃止になっております。

ただし、法律の施行日以前に既存宅地確認申請を行っている土地であれば施行日より5年間は申請した通りの建築は可能ですが、用途の変更等は出来ませんので注意してください。また、場所にも寄りますが線引き以前の宅地がすべて旧既存宅地とは限りませんので十分ご注意してください。このことは不動産業者でも知らない方が多い様です。
問題は、その土地に間違いなくご自分たちの希望する建物が建てられる土地なのかどうかではないでしょうか?
建物を解体するしないとか、その後の税金等は見積もりや役所の窓口で大体の金額は把握できると思いますよ。

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/10 11:48

まず本当に建築可能であるかどうかを役所で確認することが大事ですね。

次にもし建築可能であれば、古屋はそのままにした方がよいでしょう。
土地にかかる固定資産税は古屋があれば２００ｍ２まで１／６、２００ｍ２以上でも１／３という軽減措置があります。
どうせ古屋の固定資産税は減価償却で税金はすごく安くなっていると思いますので、土地の税金が大半ですから、土地の税金が安くなるようにすべきです。

No.3 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/07/10 10:31

購入予定の不動産を管轄する行政の都市計画課・建築住宅課等に相談に行った方が良いと思います。

住宅の建築に関する法律は大筋であるのですが、その解釈の仕方が地方自治体によって微妙に異なるので、本当にその場所が数年後に建築可能かどうか聞いておくとよいと思います。

もっとも、行政にとっても先の事は分からないので、明確な回答は得られないかもしれませんが、まず現状で本当に、建替え可能かどうか聞くべきだと思います。

他の回答者がお答えになっているように既存宅地の制度が廃止になっているのに、売主側がそういう発言をすることが気になります。

建替え不可の土地で、建替えを行う裏技に、増築もしくは改築という表現で乗り越えるというのを度々耳にします。
ですから、建物の取壊しは、この辺も考慮に入れた上で考えられた方がよいと思います。

もちろん宅建業法に、業者による重要事項説明義務というものもありますが、できればひっかからないに越したことはないので、業者まかせにせず、自分でもこの辺をきちんと確認しておいた方が良いと思います。

住宅を建てようと思って買った土地が、実は建てられないとなれば、どんな安い土地でも高いことになります。

No.2 回答者： lion30 回答日時： 2004/07/10 10:00

古家付きと言うことですが、築後何年ぐらいなのでしょうか。

古くても十分住むことができるのであれば建築までの間、借家として賃料収入を得ることも可能です。

もし居住に耐えないような状況であれば更地で渡してもらうのがベストでしょう。
使わない古家でも固定資産税がかかってきますし、多少の維持管理費も必要です。
また家屋の解体取り壊し費用も産廃の規制から年々高くなる傾向にあります。

十分使えそうなら中古住宅として、難しそうなら更地渡しということになります。

それと余談ですが既存宅地制度は４～５年前に廃止されています。ご質問の範囲では再建築は可能と思われますが、
更地渡しの場合でも後日のため建物の登記簿謄本や建物写真を残しておいた方がいいでしょう。

No.1 回答者： estate 回答日時： 2004/07/10 09:33

おはようございます。

早速ですが、確か、上物は、そのままにしておかないと、建築する際に確認されると思うので、後日、建築される時に、解体しないと駄目だったと思いますが・・。　となれば、購入して、建築するまでは、建物に関しての税金（不動産取得税、固定資産税等）が、かかりますね。
既存宅地確認制度が廃止されてから、変わったので、下記のサイトを参照されるのと、不動産業者にお問い合わせください。

参考URL：http://web.pref.hyogo.jp/kaishi/kizontakuti/kizo …