契約更新を拒否された家の名義人について

賃貸住宅の契約内容についての質問です。

私（女）は婚約中の彼と2年半前に家を借りました。
その時家の名義は私で、保証人は私の親と彼の親戚の2人を立てました。
契約は2年更新で、昨年（2015年）11月が更新月でした。

更新月の数か月前より、私たちの不仲が原因で私が家を出ていこうと思い
名義人が私だったので仲介業者を介して家主さんに賃貸主の名義人を私から彼に変更してほしい旨を
伝えましたが、家主さんの返答はNOでした。
私たちが結婚するという前提で家を借りたので、独身者になるのであれば住んでほしくない、ということでした。
彼の方からも再度お願いしてみましたが相変わらず名義変更には応じないとの答えでした。
仲介業者さんいわく、変わった家主さん（とにかく頑固・面倒くさがり）なので、これ以上家主さんの説得はできないといわれました。

その後、私たち2人はやり直すことになり契約更新月が来ましたが家主さんからは「契約は更新しないので出て行ってくれ」という旨の連絡がありました。
急に出て行けと言われても資金もないので、それから更新料も支払わず半年ほど家賃だけはずっと払い続けています。

そこで質問なのですが、現在この家の契約はどういう状況にあるのでしょうか？
現在私はやはりこの家を出ることになり、彼はこのままここに住み続けるといっています。
しかし、私の名義で借りたので賃貸契約がまだ引き続き私名義で続いているのでしょうか？
仲介業者に彼が聞いた話では契約更新を破棄している地点で契約は無効になっているとのこと。
しかし私が仲介業者に聞いてみると、今も契約は私の名義で続行している、などと違うことをいうので
はっきりとわかりません。

今後、彼がここに一人で住み家賃などを滞納した場合、保証人である私の親に請求が来るのでしょうか？
これは契約書をみないと何とも言えないものでしょうか？
弁護士に相談するかどうか迷っています。
こういった問題に詳しい方、どうかお知恵をお貸しください。

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/05/28 14:44

これは裁判になる可能性の十分ある案件。

まずは自治体で実施している無料法律相談へ行くことをお勧めする。
法的に整理して個別ケースに応じた助言をしてくれるよ。
消費者センターでもいいけれど、これは消費者センターではあやふやな対応をされてしまう要素があるかな。

一応、参考までに整理しておくと・・・。

更新月の数ヶ月前のやりとりについて
①借主から貸主へ契約条件の変更の申し入れ
②貸主から①の拒絶があり、それと共に更新の拒絶が行われたと”推定”
③借主から従前のままで借りる旨の連絡がないため「更新ナシ」で交渉終了

＞その後、私たち2人はやり直すことになり契約更新月が来ましたが――

やり直すかどうかはさておき、今までと同じ条件で更新するという旨を、更新の意思確認の“期限”までに貸主側へ伝えていたかどうか。
たぶん、伝えてないんだろうと思うので、③のようになったということ。
①～③の流れからすれば貸主の更新しない旨と立ち退きの請求は妥当。


＞急に出て行けと言われても資金もないので、それから更新料も支払わず半年ほど家賃だけはずっと払い続けています。

これは更新料の支払いを拒否して法定更新に持ちこむタチの悪い居座りと外形判断は一緒。
あまり良い状態とは言えないので、改善する方がいいよ。


＞そこで質問なのですが、現在この家の契約はどういう状況にあるのでしょうか？

前述の通り、タチの悪い居座りの状態。
民法により更新料を支払わなくても法定更新されることで、住み続けることが可能。
賃貸借契約自体は法定更新されたことで以前と同じ条件で『継続』しているが、貸主借主のどちらからもいつでも解約申し入れができる状態。
まあ、不安定な契約状態と言っていいね。
名義はもちろん質問者のまま。
これは法律や裁判例等から、居住用賃貸の場合は生存権の関係もあるので強制立ち退きをさせられないという保護規定を逆手に取る手法。
質問者はこのようなタチの悪い輩ではないと思うけれど、本件で自己の権利ばかりを主張するようだと、どんどん輩に近づいていくので注意した方がいいよ。
大家からすれば、「厄介な店子を入れちゃったなぁ（困）」というところ。


でね・・・一番厄介なのは、質問者がもうこの家に住まないって点。
大家の「夫婦だから貸した」「独身者には住んで欲しくないという」というのは大家の専権事項として有効な主張。
本件が仮に質問者が夫婦として継続して居住するという申し出を適切に行ったのに貸主が受け入れないという場合には、貸主側に不当性があり、弁護士や消費者センターに相談となるんだけれどね。
本件ではそうではないみたいだからなぁ・・・。
さらに、質問者が自己の名義の賃貸借契約について、彼の名義へ変更の要求をするのはまず無理だし、弁護士に依頼したとしても仮に裁判までやったとしても認められるかどうかは微妙。
彼が結婚して夫婦と住めば別かもしれないけれどね、貸主の条件に合致しているという主張で。
滞納した場合、借主名義が誰であれ、連帯保証人へも請求が来る。
もちろん名義人である質問者にも来るし、名義を彼に変えた後なら彼のところにも来る。
こうなりたくないために質問者は新しい連帯保証人を見つけてきて保証人の変更の承諾を貸主へ求めるわけだけど、現状では貸主がすんなりと認めるとは思えない。

弁護士に頼むとしたら、現在の契約の継続を貸主に認知させたうえで連帯保証人の変更を認めさせる・・・という流れ。
だけど、こんなのやるくらいなら彼を追い出す方が現実的。
質問者の立場からすれば、彼に対して「この家に住みたいなら、借主名義を自分し新たな保証人をつけること（あるいは新規契約を結ぶこと）を大家や管理会社に認めさせること。それができないなら私が解約手続きを行うのですぐに退去すること」と条件をつけることかな。
貸主側との交渉は継続してこの家に住みたいという彼が行うのが筋、労苦は受益者負担だし、今後は借主になるわけだから自分の契約について自分で交渉するのが当然。

冒頭、弁護士に相談としたのは、貸主に対してというよりも実際には彼に対しての対応の相談。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
詳しく書いていただき理解いたしました。
現在の私たちの状況がはっきりとしましたので、最善を尽くしたいと思います。

お礼日時：2016/05/30 09:26

No.6 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2016/05/30 09:03

まず理解をして頂きたいのは、賃貸契約において名義変更という概念はありません。

ですから質問文の前半部分にある大家さんの対応は当然であり、ちゃんと説明しない仲介業者が悪いです。

勿論、了承する大家さんもいるとは思いますが…あくまでも貴女との契約を解除し新たに彼氏と契約するという作業になります。


契約は貴女の名義で継続されていますので住む権利はあります。
家賃の滞納などが無い限りは住み続けることは可能です。

ただ、大家から立ち退きを要求されているのも事実です。
応じるかはあなた次第ですか…


大家の気持ちとしては、また問題を起こしそうな借主には貸したくない！っていうのは本音でしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
名義変更について理解しておりませんでした。
これから取るべき対応がわかりました。ありがとうございます。

お礼日時：2016/05/30 09:28

No.4 回答者： Nisson 回答日時： 2016/05/28 02:19

＞そこで質問なのですが、現在この家の契約はどういう状況にあるのでしょうか？

名義人は、あなたの名前で更新料が未払いの状態
いつでも、追い出せる状態

＞彼はこのままここに住み続けるといっています。

そうですか
じゃあ、彼は追い出されますね

＞今後、彼がここに一人で住み家賃などを滞納した場合、保証人である私の親に請求が来るのでしょうか？

はい

＞これは契約書をみないと何とも言えないものでしょうか？

見なくても、契約者が未払いなら、保証人に請求が行くのは普通ですから

＞弁護士に相談するかどうか迷っています。

相談しても結果は変わりませんよ
更新をしない、出て行ってくれ、というのは変わらないですから

彼と、そのまま暮らす、というのが残っていますけどね。
あとは、名義は、そのままであなたが引っ越すという手はあります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

>彼と、そのまま暮らす、というのが残っていますけどね。
>あとは、名義は、そのままであなたが引っ越すという手はあります。

どちらも私にとって利点が何もないので、彼にも出て行ってもらう方向で進めます。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/05/30 09:24

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/05/28 02:03

契約書は有効で詳細は継続　

タイミングを見て引越しは覚悟ですな

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
はい、彼にも引っ越してもらうようにします。

お礼日時：2016/05/30 09:23

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2016/05/28 02:03

更新をしなくとも家賃を払い続けてさえいれば、問題なく住むことができます。

更新をしないだけで、契約破棄は大家が一方的にはできませんから、それまでの契約が有効になっているのです。

＞今後、彼がここに一人で住み家賃などを滞納した場合、保証人である私の親に請求が来るのでしょうか？
その通りです。
家賃の滞納をして挙げ句に大家が強制執行手続きをして裁判所から退去命令が出て退去となっても、その滞納した家賃の支払い義務は契約者であるあなたと、保証人にあります。
当然ながら退去時に原状回復に掛かる費用も請求されます。
ガイドラインはあっても、契約者は住んでおらず、ましてや退去時に立ち会えない状態で請求が来たときに、それが不当だと証明する物がありませんから、かなりの高額請求が来る可能性もあります。

あなたが契約者である限り、彼に住み続けさせることは大きな間違いです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
適切な対応を取りたいと思います。

お礼日時：2016/05/30 09:22

No.1 回答者： adobe_san 回答日時： 2016/05/28 02:01

弁護士？？？何を相談するんでっか？

契約は不動産屋が言ってる通り、継続でっせ！
せやさかい元彼氏はんが何ぞ悪さしたら、あんさんと保証人はんが
後始末するだけでっせ！
それが嫌なら、とっとと出て行けと言うだけ。
あんさん、お人好しもえぇ加減にせんとあかんで！
元彼氏はん、あんさんの足元見て、自分の都合のえぇ様にしてるわ！

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
はっと目が覚めました。
適切な対応を取りたいと思います。

お礼日時：2016/05/30 09:22