不動産登記の買戻権（変更）について

買戻権の期間短縮の変更(更正)について知りたいです。

テキストに、買戻期間の短縮の変更登記には、
買戻権者の登記識別情報が要るとの記載があり、
そうすると、期間短縮の権利者は現所有権者で、義務者が買戻権者ということなのでしょうか？

条文や判例を辿っても見当たらなくて、
おそらく試験には影響の無い部分だということは重々承知しているのですが、どうも、腑に落ちなくて
モヤモヤしています。
この勉強にとても関心があるので、なあなあにしたままにするということが難しいです。
よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2020/02/23 01:05

貴見のとおりだと考えます。

買戻期間の伸長ができないという条文はある（民法580条2項）けど短縮も認めないという条文はないので，短縮はできるということです。というか短縮が認められないとなると，実質的な期間短縮となる期間途中の買戻し特約の解除（買戻請求権の放棄）による抹消ができなくなります。当時者がいらないというものを存続させる意味はありません。認められてしかるべきです。
ただ買戻特約というのは，一定期間これによる拘束をすることにより，本当に必要な人以外に不動産を買わせないという目的のためにする特約です。期間短縮をすることはこの目的を放棄することになりますので，原則として期間短縮は行いません。

さて本論の，登記権利者と登記義務者が誰になるかという点ですが，その登記をするとどちらに益があるかを考えることになります。

たとえば根抵当権極度額の変更には，増額と減額があります。根抵当権の実行・配当後に残額があれば所有者にそれが支払われますが，極度額が大きければその期待値は小さくなり，極度額が小さければその期待値は大きくなります。よって前者は所有者にとって損になるから登記義務者は所有者になり，後者は所有者にとって益になるので登記義務者は所有者とは逆の立場の根抵当権者になります。

買戻しについても同じように考えます。買戻期間の伸長の手続きはありません（錯誤による伸長型更正登記はあり得る）が，短縮について考えると，形成権たる買戻請求権行使の拘束期間が短縮されることは，買戻権利者には損（権利行使がより限定されるから）で所有者には益になる行為です。よって登記権利者は所有者，登記義務者が買戻権者となります。

基本はこのような考え方で，その比較判断が容易にできないものについては所有者が登記義務者になるとだけ覚えておけば，ほぼ正解にたどり着けるようになると思います（根抵当権の被担保債権の変更については特殊な知識が必要なものがありましたが，相互銀行がなくなった現在，それは考慮しなくてよくなったので上記の考え方で大丈夫だと思います）。

この回答へのお礼

本当にありがとうございます。
義務者にとって不利益、権利者にとって利益となる
理論のこじつけが苦しかったので
本当に助かりました。
｢権利行使がより限定されるから買戻権者には不利益となり、所有者には益になる｣という解釈となるのですね。
(使用可能期間が延長されるから現所有者にとって利益･行使可能期間が延長されると買戻権者にとっ不利益…という発想しかありませんでした(^_^;))

この問題は、参考書のオリジナル問題で、
とくに誤植が多いので、本当に？？と疑問に思ってしまったのです。

本当に助かりました。
何とお礼を言っていいか分かりません。
心から感謝いたします。
ありがとうございました。＜(_ _)＞

お礼日時：2020/02/23 14:13

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2020/02/22 12:14

買戻し特約の付いた不動産売買までは経験して、その折に期間満了による特約登記抹消の手続きや費用（顧客に質問されるので）などは司法書士に聞いた事がありますが、期間短縮という事例があるのは初めて知りました。

権利者と義務者はご質問の通りと思いますが、対応する原因証書を見た事がないので根拠になる材料がアリマセン。所有者を変更することなく買戻し期間のみ短縮し、かつその登記をするケースや必要性があったのかどうか、判例や条文に無ければ通達にあったのかも知れません。すると、ネットの情報収集では限界があるでしょうね。

テキストの作成者の気持ちになると、『買戻し特約は期間短縮することが出来る。〇か×か』『買戻し特約期間短縮の登記をする場合には買戻し権者の登記識別情報は不要である。〇か×か』程度の理解を求めているのだと解釈して、実際に実務で携わるチャンスが来れば登記官に確認すれば良い問題だと思います。

この回答へのお礼

やはり、その程度の理解でよいのでしょうか。
判例は、大判1922年（大正11年）5月5日民集1巻240頁にあることは確実なのですが
登記の雛形らしいものは
手持ちの減額の変更のものしかないので
そうなると期間の短縮が、なぜ買戻権者にとって不利(義務者)になるのか？所有権者にとって有利(権利者)になるのか？ということで
理屈が知りたいのです。
もう少し回答を待ってみたいと思います。
何か意見が頂きたかったので
ご回答心より感謝いたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/02/22 13:32