築30年のマンションの購入を検討中です

Question

遠方に住んでいる両親が、築30年のマンションの購入を検討しています。
今の住まいが駅から遠く買い物も不便なので、立地が良いマンションに引越ししようかと思っています。

格安（69m2で650万）ですが、築30年（昭和56年築の物件）です。
引っ越すのは4～5年先で、その間は貸そうと考えているらしいです。
貸す状態にするには、水周りのリフォームも必要との事。

話を聞いて…、
すぐに自分で住むならいいとして、築30年の物件を借りる人がいるのかな？
今から大規模修繕などで、お金がかかりそう。
借り手がいたとして、自分達が住みたいときに、出てくれるのか?
など、疑問が…。

皆さんは、この話どう思いますか?
マンションにはどのくらいお金がかかるのか。賃貸物件の家主になるとどのような感じか。教えてください。

himeichigo17 · Accepted Answer

650万円は物件価格ですか？手数料込みですか？
もして手数料が入ってないなら、リフォーム代などで恐らく
トータル800万円から900万円近くかかるはずです。
それに今後はプラスで管理費、修繕積立金が今後かかります。

800万円を基本に考えて、仮にあと10年くらい住むとして、800万円を10年で割ると月額6万6千円＋管理費等2万円で家賃が約9万円の物件に住むのと同じ。
20年住むとしたら3万3千円＋2万円で家賃が約5万5千円の物件に住むのと同じです。

家賃相場にもよりますが、
もしかして15年くらい住まないと元がとれないのでは？
ということは賃貸に出す場合、上記の月額より高くで貸さないと損ということになります。
また、一度貸してしまうと簡単には追い出せなくなり、
6ヶ月以上の引越費用を払ったとしても借主がOKしてくれないと出て行ってもらえなくなります。
もし、追い出すこと前提なら定期借家契約にして、再契約はなしという宣言をしておかないといけません。
この条件を付けると借り手が少なくなるので、家賃を相場よりかなり安めにする必要あります。

また、マンションの寿命は長めに見て築50年程度ですが、その後は建てかえるかどうかで（建替えにかかる追加資金を払えない世帯が多いので）揉めます。
本来は修繕積立金が建替え費用になるんですが、昔からのマンションでしたら修繕積立金は恐らく外観の塗装などでそれほど残ってないんじゃないかなと思いますので建替えが難しいです。

ただ駅から近いということだと、場合によっては大型マンションに建替えて新たに分譲することで費用を捻出することもできるかもしれません。(これはその土地の価値次第ですが、現状650万円だとその可能性はちょっと微妙)

また、古いマンションは相続の時に迷惑になる可能性があります。(古すぎるマンションはまず売れないし、借り手も見つけにくい。となると固定資産税や管理費など経費は固定としてでていく、人に貸せてもリフォーム代などで赤字になる可能性があるなどの可能性があります。

相続放棄すればいいですがそれだと他に引き継ぎたいものも相続できなくなりますので、損を承知で引き受けなきゃいけない可能性ありです。

以上が築年数のたっている中古マンションのリスクです。

morino-kon · Answer

＃２です。

私は、築三十年のマンションに住んだことはありません。

相続で築２０年位のマンションを所有し、賃貸しています。
そのような物件を管理する会社にまかせているので、一切の手間はかかりませんが、家賃の１０％を手数料として払っています。
駅前なので空室になることはなく、入居者の募集も、管理する会社が行ってくれています。
もし、直接でしたら、家賃の滞納の問題などがあると、大変です。
厄介な入居者（近隣に迷惑をかけるような）もいますし。

法律関係の事務職をしていたことがありますが、古いマンションは改築の問題、困った入居者の問題、近隣トラブル、売りたいときに売れない・・・などの可能性があります。

そのようなときに、資産的に余裕があればいいのですが、もう売却したいと思っても売れない可能性がありますし、住んでからしまったと思う事があっても、取り返しがつかないこともあります。

ですから、とにかくよく物件をご覧になってはいかがでしょうか。
住み心地悪いと思っても、資産的に余裕があれば、問題ないでしょうけど。

takapiii · Answer

>既回答者の発言は築３０年のマンションに住んだことのない未経験者の発言です。
>未経験者の無責任な発言は匿名ですからゆるせますが、真実ではありません。

何を根拠におっしゃってるのか全く分かりませんが、回答されている方は自分たちの知識と経験の中で、時間を割いて回答されていると思うので、こうした他の方の回答を批判するような回答はやめていただく事はできませんでしょうか。

それぞれに真実はあると思います。手入れの悪い物件は新宿や渋谷近辺にも沢山ありますし、私の所有しているマンションは、どれも手入れの行き届いた物件です。
状況によって管理状態は違うわけで、そうした中で様々意見があり、質問者の方が判断してゆくのがこうしたQ&Aのサイトです。

中には嘘もあるかもしれませんし、推測もあるでしょう。
しかし、少なくとも他人の意見を否定し、あたかもご自身の意見だけが正しいように表現されるのは、正直気持ちのいいものではありません。
匿名での回答なのは、全員が同じです。貴方だけが匿名で無いのであれば、納得できますが、貴方も匿名なのです。それをお忘れなく。

noname#121701 · Answer

追記します。

常識では考えられないことですんが、昔は住民が少ないので地方自治体の税金を増やすため建築を緩和していた所があります。
その後建築基準法が厳しくなり、現在の法律では再建築不可のマンションがあります。
このことは売買契約時に重要事項説明書で説明されますが、その時は既に買うことを決めた後の説明なので、説明を受けても今更キャンセル出来ない心理状態になってます。

具体的には道路との関係でマンションの立て替えが出来ない、容積率の関係で現在と同じマンションが建てられない等々です。
３０年前の建築環境と現在と異なるのは当然で、また東京ですと確認をおろす役所が３０年前と現在とは異なっています。
確認をおろす役所が住民と近くなりますと現在の住民の意見に左右されますので、３０年前とうたったものが現在はとうらないという現象もあります。
築３０年ですから再建築を考慮して検討してください。

ma_h · Answer

元業者営業です

ざっと回答を拝見してズバリの回答は＃５さんの回答です。

ご質問文からは管理関係が不明ですが、管理関係がしっかり機能していれば築３０年なんてヒステリックに反応するほどの築年じゃありません。
物件がどこの物件かは不明ですが、東京都内（特に山手線の内側）には築３０年超の物件なんて星の数程あります。
その殆どが「普通に」人が住んでいますし、オフィスビルとして機能している物件です。


とにもかくにも「管理次第」です。
自分が住むのも人に貸すのも同様。
管理がしっかりしていれば築３０年でも十分資産価値はあります。

言い古された言葉ですが「マンションは管理を買え」ですよ。

ご参考まで

noname#121701 · Answer

既回答者の発言は築３０年のマンションに住んだことのない未経験者の発言です。
未経験者の無責任な発言は匿名ですからゆるせますが、真実ではありません。

築３０年といっても、修繕積立金の管理がしっかりしていれば外装工事も共用部分の改装も既に終わり新築状態であり、後は占有部分の水回りの補修だけです。
この工事は損害保険の範囲内で出来ます。

しかし修繕積立金の管理がしっかりしておらず、内外装の工事がなされていない又なす予定も無いとするとスラムです。

要は管理組合と管理委託契約された会社の質です。
管理組合がしっかりとした組織で真面目な管理会社に管理委託されていれば充分資産価値はあります。
管理組合が有名無実でいい加減な管理会社が管理していれば、資産価値はありません。

定時総会の議事録と決算書を見ればおおかたは推察できます。
後は現場を見、管理人に詳細を聞けば分かります。

築３０年で新築状態まで外内装の大規模修繕工事をしたマンションとスラムしたマンションとに分かれますので、現物を見てませんのでお答えは出来ません。

t87300 · Answer

築３０年のマンションを貸すのでしたら相当な費用でリフォームしなくてはなりません。
一軒家でしたら築３０年では家屋に資産価値はありません。
マンションも同様です。

中古のマンションって結構色々なトラブルが多いので維持費が大変です。
借りた人がうるさ型ですと大変ですよ。
賃貸はやめた方が無難です。

４～５年後と言わずすぐに居住した方が良いかも知れません。
また居住後一軒家に住みたいと思っても、中古マンションではそう簡単に売却できません。
購入するのなら新築マンションです。

morino-kon · Answer

築３０年だと耐震性も心配ですね。
水道の貯水タンクも、古びているのではないでしょうか。

今後、建て替えに全員が同意しないと問題もおきますね。

この価格が下がっている時代に、何もそんな古いものでなくても、もっとリーゾナブルなものがあると思います。

が、都心の駅前であれば、賃貸は可能かもしれません。

自分で住むのでしたら、およしになってはいかがでしょうか。
水道の配管もきれいではないでしょうし、設備が古く、住み心地が良いとはおもえません。
夫婦の一方に万が一のことがあり、老後に売り払って施設に入ろうとしても、売ることができませんから、資産価値としては、消えてしまいます。

takapiii · Answer

＞すぐに自分で住むならいいとして、築30年の物件を借りる人がいるのかな？

家賃が安いならいると思いますが、安すぎると今度は出て行かなくなります。

＞今から大規模修繕などで、お金がかかりそう

築30年ならかかると思いますが、賃貸に出すのであれば、グレードを上げる必要は無いので、50万円ほどかければいいんじゃないでしょうか。
壁紙の張り替え、床の修繕、畳の表替え、キッチンの補修もしくは取り換え(賃貸用低価格があります)。
自分たちが入る時に、後100万円ほどかけて、もう少しグレードアップすればいいし。

＞借り手がいたとして、自分達が住みたいときに、出てくれるのか?

これは一番難しいですね。居住権が生まれるので。
定期借家という手段もありますので、借り手が少なくはなりますが、5年なら5年と決めてしまう事も可能です。

築30年のマンションの購入を検討中です

650万円は物件価格ですか？手数料込みですか？

＃２です。

>既回答者の発言は築３０年のマンションに住んだことのない未経験者の発言です。

追記します。

元業者営業です

既回答者の発言は築３０年のマンションに住んだことのない未経験者の発言です。

築３０年のマンションを貸すのでしたら相当な費用でリフォームしなくてはなりません。

築３０年だと耐震性も心配ですね。

＞すぐに自分で住むならいいとして、築30年の物件を借りる人がいるのかな？

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