賃貸契約時に敷金償却100%の条件を提示されましたが正当な内容でしょうか

よろしくお願い致します。

現在引越を考えており、先日、賃貸アパートの契約書をいただいてきました。
まだサインはしておらず、未契約です。

店子募集当初の条件は「敷1, 礼0」でしたが、内見時に壁のヤニ汚れが酷かったことが気になったため、
大家と折半する形で「敷1, 礼1」にし、クロスを張り替えていただきました。
そしていざ契約の段階というところで、「敷金は100%償却で返金しません」と説明されました。
契約書にもその旨の記載がありました。

返すつもりが無いのであればそれは実質礼金であるはずです。
しかし、交渉により礼金は1ヶ月分を入れていますので、これでは2重取りの印象です。

壁紙の張り替えに関しては、費用を大家持ちでやってくれとお願いしても
「『このままでもいい』と言う別の店子を探すから断ります」と言われかねないので折半にしてもらいました。
この件は契約書には文言としては含まれておりません。

敷金の償却に関しても、契約前の段階で交渉しても「呑めないのであればこのお話はなかったことに」
と言われてしまうと厄介ですので、交渉は退去時にしようかと考えています。

古い木造物件で部屋のメンテナンスが大変だとは思いますが、
それらは本来大家の負担で行うべきであると認識しています。
敷金をそれにあてるのはおかしいのではないでしょうか。
交渉時にもこのような切り口でお話をしようかと思っています。

大家さんはおばあちゃんですので「儲けるつもりではありません。管理が大変だからそこを何とかお願いします」
と説明してくださるならば、私は鬼でも守銭奴でもありませんので吝かではありませんが、
仲介会社経由でこのような契約書だけを見せられては腑に落ちません。

さて質問ですが、
1. このような状況と契約下において、退去時に敷金の返還を求めることはできそうでしょうか。
2. 契約の段階でできる、より良い折衷案の例はないでしょうか。

不動産賃貸借について詳しい方に、お知恵を頂戴致したく。
よろしくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• ・物件のある地域は関東なので「敷金(保証金)、礼金制度」が一般的です。
  ・「敷金の100%償却」は重説の際に初めて聞かされましたが、元々からその内容だったそうです。
  　恐らく、見た目を安くして募集し、礼金0の代わりに回収するつもりであったと考えられます。
  ・国交省のガイドラインや過去の幾つかの判例を参考に考えを組み立てていますが、
  　敷金の償却の制度については経験がなくあまり詳しくはないため、私の考えが通るかどうか、
  　通らないならどこが落としどころかをご教示賜りたく、質問に至っております。
  ・敷金の使途は、現状復帰に充てるという説明を受けています。
  　→ 敷金を現状復帰に充てることは問題無いですが、経年劣化や通常損耗については大家負担が一般的なので、腑に落ちていません。

    補足日時：2015/05/25 16:00

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/05/25 16:33

#１です。

率直なところ、質問者の質問文から察するに「全く知らない人」ではないとは予想していた。
知っているからこそ出てくるだろう考えも書かれていたから。
ただし、あくまで独自の考えであり、業界の慣習や法解釈や最近のトレンドには疎いという印象を受けた。


「敷引き」についてはご存知とのコトなので省略する。
敷金は少し誤解があるのかなと思ったり。
敷金は損害を補填する目的で預かるもので、ハッキリ言えば、借主がやらかした際にカネをとろうとしたら無一文だったーーというリスクを回避するためのカネ。
実務的には滞納の場合に1ヶ月は確実に回収する狙いで預かるもの。
それを解約時にはどうするかという話が償却であり敷引き。
従って、解約時に返さない敷金だからといって契約の時点で礼金扱いにはならない。

また、本件では礼金ゼロから１にしたのは、クロスの張り替えの交渉の結果ではなかったかな？
この観点から、「礼金を入れたから敷引きは無効」とはならない。
ちなみに、礼金の有無だけで敷引きの有効性が問われるものではない。
その他の条件も総合的に判断されての判決。

・・・というか、こういった内容をしっかり理解して営業している業者はあまりいない。
貸主にしても同様。
正直、実務にはそれほど必要のない内容だから。
なので、質問者の交渉は、本件の業者や貸主に対してたぶん立て板に水のように、全く手ごたえがないんじゃないかな。
そういう意味で「質問者の考えは全く見当違い」となってしまう。
業者も貸主も意外と法律的な理論武装はしていないんだよね。
もしも質問者がきちんとした理論武装で臨んだとしても、業者にはそれが理解できないから「あ、こいつ面倒な客だ」と判断されて、お断りされる。


まあでも。
普通に何年か生活して解約した場合、敷引きでなくとも数万円の修繕費が出ることが多い。
きれいにして引き渡せばいいが、引っ越しした部屋を掃除する時間がないことも多い。
敷引きで1ヶ月（数万円）程度の負担で済むなら、ワケの分からん不動産屋のチチンプイプイな精算書でモメごとに巻き込まれるよりはマシかなというのが私の個人的な考え。
修繕ナシ・クリーニング負担のみで借主負担が５～６万だと高いという感覚。
８年以上住んで賃料が５～６万なら敷引き１ヶ月の契約で構わないかなぁ。
あくまで私の感覚でね。（東京山手線の外での話）

本件の物件が賃料いくらなのかというのも判断基準のひとつかな。

この回答へのお礼

詳しくありがとうございます。

後々揉めそうな事象については、昔から情報を集めて理論武装をする習慣があります。
今回はまさにご推察の通り、聞きかじりの情報だけでは現実的な対応ができないだろうと判断したので質問に至りました。

敷金については、ご説明いただいた内容と私の認識とは合致しておりました。
論点としては「本来は私の過失を補填するための保証金を、まるで礼金のように回収するとは納得がいかない」です。
ここがうまく説明できなかったようでお手数をお掛け致しました。申し訳ありません。

礼金が0→1になったのは、確かにクロス張り替えの工費ですので、そこを突かれると弱いと思っていました。
しかしだからと言って、敷金を経年劣化も含めて全て現状復帰に用いると言うのは横暴ではないかと思い、敷引きについて調べたところでした。
これまでの物件でも、ワックスがけや、壁、水回り、サッシなど、自ら手入れをして居住していたので、
敷金から引かれた経験が無いというのも、腑に落ちなかった理由です。


契約後に交渉しては当然のようにもめるし、契約前の交渉でも面倒がられて契約を断られるという点、理解致しました。
率直なところ、やはりそうか…というところです。

積極的にもめに行くつもりはありませんが、互いの要求に齟齬が出た場合、
法と良識の範囲内で交渉するのは当然と考えております。
が、今回は「1ヶ月分なら妥当」というご意見を考慮し、提示された条件を飲もうと思います。

とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2015/05/25 17:43

No.2 回答者： 1paku 回答日時： 2015/05/25 13:21

契約書を交わしてからなら、もめるでしょうね。

現状復帰費用のさじ加減で、どうにでもなるものです。
おそらくは、そのクロス張り替えの費用に充当するつもりで、敷金返却なしと言ったのでしょう。
礼金1はそのまま不動産屋の手数料でしょうね。

現状復帰の義務免除なら、敷金が返ってこなくても文句なしでしょう。
ただ、入居中の修繕費を負担してくれる大家さんかどうか?。
細かく決めといた方がよいかもしれませんね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

敷引きは当初からその予定だったそうです。そのため、礼金が0だったと思われます。
経年劣化と通常損耗については貸主負担であるはずなので、
初めから全て敷金で賄うつもりだというのが腑に落ちないポイントです。

現状復帰の内容と入居中の修繕費について、念入りな確認が必要である点、とても参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/05/25 13:46

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/05/25 13:18

質問文からだと、契約前提でクロス張替えを交渉して張替え施工し、いざ契約時にゴネ始めたように見えるがどうだろう。

まあ、敷金の扱いに同意できないというのであれば契約しないというのも正当な選択ではあるが。
敷金100％償却というのは、俗に言う敷引き特約の契約。
「敷引き」で検索すればかなりヒットするのでそちらを一読すると参考になる。

なお、敷引き特約自体で不当とはいえないので、本件でも内容次第というところ。


＞返すつもりが無いのであればそれは実質礼金であるはずです。
＞しかし、交渉により礼金は1ヶ月分を入れていますので、これでは2重取りの印象です。

これは質問者の自論でしかない。
こういう認識は一般的にはないので、これは考えの中から削除することを薦める。


＞敷金の償却に関しても、契約前の段階で交渉しても「呑めないのであればこのお話はなかったことに」と言われてしまうと厄介ですので、交渉は退去時にしようかと考えています。

退去時に交渉などといって、契約書の内容を反故にする考えがある時点で質問者が厄介。
改めた方がいい。
契約条件について交渉するなら契約前にすること。


＞古い木造物件で部屋のメンテナンスが大変だとは思いますが、それらは本来大家の負担で行うべきであると認識しています。 敷金をそれにあてるのはおかしいのではないでしょうか。 交渉時にもこのような切り口でお話をしようかと思っています。

どこまでの理解でそう言っているのか疑問。
国交省のガイドラインをきちんと理解して言っているのなら妥当な意見、そうでなければ自論の空論。



＞さて質問ですが、
＞1. このような状況と契約下において、退去時に敷金の返還を求めることはできそうでしょうか。
＞2. 契約の段階でできる、より良い折衷案の例はないでしょうか。

１は、クレーマー並みにゴネるか、少額訴訟でも起こせば可能。
ただし、大前提として借主の部屋の使用状況による。
使用状況が悪ければ返ってこないどころか追加で修繕費用を支払うことになる。

２は、国交省のガイドライン準拠にしてくれと交渉するくらい。
貸主側が承諾しなくてもそれだけで不当とは言えないので相手次第。
本当の意味で折衷する案であれば、敷金50％償却、借主の負担義務は国交省のガイドライン準拠とする。
資金の半分は償却されるが、その他は借主がきれいに使っていれば負担する部分がゼロで済むという可能性はある。
ただ普通は業者が断る。
敷引き物件の一室だけこんな特別ルールで契約したら、業者も貸主も管理事務内容がや手続きの流れが変わるしね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

申し訳ありません、情報を後出しにするつもりは無かったのですが、最初の説明が不足していました。

国土交通省の「現状回復をめぐるガイドライン」や、
関東の「敷金、礼金制度」と関西の「保証金、敷引き制度」の違いは大まかながらに把握しております。
それらに基づく私の考えを述べているつもりでした。

これも説明不足で申し訳ないのですが、私は関東の住まいであり、
今回借りようとしている物件のある地域も、関東式が一般的です。

関東の礼金に値するのが関西の敷引きであり、関東で言う敷金は、保証金の性質のはずです。
であれば、敷金は経年劣化や通常損耗以外の私の過失による債務に充てるべきであり、
そうでなく、返還するつもりが初めから無いとなれば、実質礼金と見なすという判断も成り立つのではないでしょうか。
実際、大阪の最高裁にて「敷引きは有効」とあるとの判例があることも存じていますが、
それは確か、礼金がなかったからこその判決であり、今回は礼金は支払っているので、
この判決に基づくのであれば礼金の2重取りと同意であり、おかしいと判断したのです。

この点、私の考えの根拠を記載しておらず、回答者の方には「質問者の机上の空論」と思わせてしまいました。
申し訳ございません。

私が絶対に正しい！と考えているわけでは無く、調べた上でこう考える、というところであり、
特に敷引きについてはイメージのわかない部分であったので、
「私の考えは通るのか、一部通るのか、全く見当違いなのか」という点を
識者の方に解説いただきたく、質問に至った次第です。

確かに事後にもめるのは私も願うところではありませんので、
頂いた折衷案について、大家さんのご負担も含めてよく吟味したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/05/25 14:56