敷金は全く戻らないという賃貸業者の理屈は正しい？

Question

去年から1年間アパートを借りました。今月末で賃貸契約を終了し、業者に引渡しをします。引越しはもう終わりました。そして今日、そのアパートの賃貸業者に敷金は全く返せないと言われました。賃貸契約をした時点で支払った敷金は28,000円なのですが、これぐらいの小額の敷金は引渡し後に行う部屋のクリーニングで全て使われてしまうというのが業者の言い分です。ただ私はこのアパートは荷物置き場として1年使っていただけで、実際に寝泊りしたことは一度もないので、日常の生活から出る汚れ等は全くないと思われます。賃貸業者はクーラーのクリーニングにも費用がかかると行っていましたが、クーラーもほんの数回しか使っていません。

賃貸業者が言全く敷金は戻らないというのは認められるのでしょうか？明日また業者と話をするので、その前にいろいろと調べているところです。どなたかアドバス等いただければ助かります。よろしくお願いします。

SSSIN · Accepted Answer

使用状況から考えると、クリーニング代を負担する必要はありません。

まず、借り手が負う「原状回復義務」というものがありますが、簡単にいうと、借りた当初のピカピカの状態に戻す必要はないということです。つまり、借りている以上、通常の使用による損耗は発生するのは仕方ないし、その通常の損耗自体は、大家さんの家賃収入から回収すべきものであるという考え方です。従って、賃借人の重度な過失が無ければ支払い義務はないのです。クリーニングの負担は、次の新しい入居者のためのもので大家の負担になります。

今後の対応として
１．まずは「ガイドライン」や「判例」から負担する必要性がないことを業者に伝える

２．業者や大家さんが拒否してきたら、
客観的な判断を仰ぐため「宅建協会、消費生活センター、都道府県の不動産課などに相談する」という話をして実際に消費生活センター等に相談をしてみる。
借主に有利な話が聞けるはずなのでその結果を業者に話す。

３．それでも返還されないようなら、不動産業者の担当者と代表者に「内容証明」を送付する。
（いきなり少額訴訟をするのもなんなので、返還の正当性と期日、返還がなかった場合少額訴訟に移行する旨を記載）

４．それでもダメなら「少額訴訟」で決着。
金額が少額なため敷金返還では簡易裁判が第一審となる場合が多く、30万円以下の場合は「少額訴訟」となります。

裁判の費用は請求額5万円につき、500円と切手代（3～5000円位）、被告の住民票代や簡易裁判所までの交通費等が必要です。通常は1日で判決がでますが、クリーニングのケースだと借主に有利なケースがほとんどでガイドラインや法律に照らし合わせて正当な金額が返還されています。（過去の簡易裁判の判例を参照してください）（また、金額を考えると通常の裁判になるケースは考えにくいでしょう）

１０万単位の金額のことですので、敷金返還に正当性があれば、上記の交渉過程で通常返還されると思います。（私の場合も全額返還してもらいましたし）

また、特約事項についてもいろいろな法的解釈はありますが、（借地借家法では「賃借人にとって一方的に不利な特約はこれを無効とする」とされ、民法上は特約自体を任意規定として有効とされます。）実際の裁判所の判断も借主に有利な判断がほとんどで特にクリーニング代に関しては借主側勝訴の判決が多いです。

参考URL：http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/new_page_8.htm

miyacchi518 · Answer

概ね他の方の回答で結論は出ると思うのですが、金額からすると追加請求されない分、良心的な業者だと思います。

清掃費用についてはワンルームでも3万はかかることが多いようです。きれいとか汚いとかではなく、業者を呼んで掃除をしてもらうということだけで人件費でそれくらいかかるということですね。自分で掃除をしたから・・・というのは通用しないようです。消毒やその他、業者が決めたクリーニング基準がありますのでエアコンもそのうちのひとつでしょう。

今まで4回ほど賃貸の経験がありましたが清掃等で3万以下だったことは一度もありませんでした。

他の方がおっしゃるように手間と時間をかけて裁判までもちこむのかは質問者さん次第だと思います。

SSSIN · Answer

再度＃4です。
借地借家法は、賃借人にとって一方的に不利な特約は「無効」、民法上は特約自体を任意規定として「有効」と考えます。従って、契約書で取り決めをすることは有効です。ただ、裁判では、その特約は「賃借人の故意、過失に基づく毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務づけたものとする」と解釈しています。従って、通常の使用による損耗等による部分に係る清掃費は負担する必要はありません。

東京簡裁 （平成８年３月１９日） 
http://annie.ne.jp/~y-s/t/hanrei.htm

ただ、＃8さんの回答にあるように通常の管理を怠って、通常の使用を超える損耗が発生している場合は、借家人の負担が発生するケースがあります（ただ、カビ等の発生は構造的な問題が原因の場合がありますのでその場合はケースバイケースです）。その場合でも通常の使用による損耗部分は負担しなくてもよいので、例えばクロスの張替えでも減価償却している部分は差引いて、差額を負担すればよいのです。

また、先程の回答で特約が有効になる場合は
1.暴利的でなくかつ合理的な理由が存在している
2.借主がその特約の内容について理解している
3.借主が負担することを了承している
の条件が揃うときと説明をしましたが、契約書や同意書、重要事項説明書等により特約の了承の証拠があり、かつ、具体的な入居期間や修繕範囲、負担割合等が明確にある場合は有効とされます。

従って、まずは契約の状態を確認して、その上で通常の使用による損耗を超える使用状態だったのか確認をしてください。その上でまた相談されると、皆さんから良いアドバイスを頂けると思います。

torumaringo · Answer

敷金に限定した話であれば、「敷金は入居者の資産＝大家の負債」ですから、全額返還されるべきものです。

しかし多くの契約書では、原状復帰にかかる費用やクリーニング費用を退居時に敷金から精算するとなっていると思います。このような特約は、ご本人の署名捺印があれば、法的に有効です。

ですから、以下の皆さんは「契約書に何と書かれているか」「部屋の状態はどうか」と確認なさっておられるのです。私も同感です。

入居者としてできることは、大家に対し「修繕費等の見積もり明細書」を出すよう要求し、1行ずつ確認すること。納得できる点とできない点を切り分け、納得できない点について再確認したり、交渉したりすることです。

敢えて指摘させていただけば、「荷物置き場」として使用されていたということですので、過去1年通じて換気が悪く、部屋全体がカビくさくなっている可能性が大です。仮にそうであって、かつ契約書に記載があれば、クリーニング代や壁紙の全面張り替え費用を請求されることがあります。必ずしも不当とは言えません。

いずれにせよ、契約書の文面と部屋の状況次第です。

居住用の物件であれば、最低でも週1回は空気を入れ換え、全ての水道栓を10分ほど流し、軽く掃除機をかけていただきたいものです。倉庫がご入り用ならば、最初から貸倉庫と契約すべきでしょう。

SSSIN · Answer

＃4です。
クリーニングの特約について補足します。
先程回答しました通り、借地借家法では「賃借人にとって一方的に不利な特約はこれを無効とする」として、民法上は特約自体を任意規定として「有効」としています。そこで実際の裁判所の判断は、どうかというと実質、クリーニング代に関しては次の入居者のための支出でありので大家の負担であり、借主が負担する必要はないという判決が多いです。

ではその判断基準がどこにあるかということですが、
過去の判例を見ると特約が有効になるには、次の一定の要件が必要になります。
1.暴利的でなくかつ合理的な理由が存在している
2.借主がその特約の内容について理解している
3.借主が負担することを了承している
具体的に説明すると、クリーニングを負担することにつき合理的な理由がないといけないですし、契約時に説明もなく、解約の際に業者の指摘によって気づいたようなような場合は、その要件に合致しません。つまり、契約書に記載するだけではなく、その合理性と負担の説明をして、借主が納得して借りた証拠が必要になるわけです。これらの要件を満たすのは限られた状況であり、通常は借家人が負担する必要はありません。

sasa-j · Answer

#1さんが既に回答なさってますが、契約書には何と書いて
ありますか。特約として、クリーニングが明記されていれば、
支払わなければいけない可能性が大です。

ただ、言わない方が良いと思われるのが、
＞荷物置き場として1年使っていただけで、実際に寝泊り
したことは一度もないので、日常の生活から出る汚れ等は
全くない
という点です。

契約では「住居として賃貸」となっていませんか。
これには二つの意味があり、
1.住む為の賃貸契約で、ここで商売など営んではいけない。
2.住む為の賃貸契約で、普通は手入れ・管理をしながら
生活をする

家というのは、人が住まなければ、住んでいた以上に
汚れますし、荒れます。
booboo33さんは1.には当てはまらないと思いますが、
2.には当てはまるかもしれません。大家さんから見ると、
借りたまま住んでいるのかいないのか、ちょっと不安な
入居者であると言えます。

ですので、住んでいないことを表に出して「だから生活の
汚れは無い」と主張すると、逆に条文で契約違反を問われ
かねないので、気をつけた方が良いと思われます。

jixyoji · Answer

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。 

敷金トラブルのモデルケースとして下記ＨＰをご覧ください。

「借地・借家に関する問題（３）～退去の際のクリーニング代は、借家人が負担？～」
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/lease3.php

「賃貸Ｑ＆Ａ 敷金」
http://www.chintaisenmon.com/nayami/07_07/jire/index.html

booboo33さんが契約した約款によりますが使い方を見る限りでは支払い義務は無いと見るのが妥当でしょう。一様縛られるのが契約書ですが下記にあるよう京都のガイドラインの内容を参考に業者側とかけあってみるのが良いでしょうね。

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン　～概要～」
http://www.toshiseibi2.metro.tokyo.jp/tintai/310-3-jyuutaku.htm

法的に争うのであれば民法や宅地建物取引業法を楯に最大賠償金60万円までであれば弁護士などの代理人いらずで当日結審も可能な【少額訴訟】で応戦する事も可能ではあります。

「少額訴訟について」 
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/ 

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

marlborough · Answer

敷金問題はトラブルが絶えないというのが現状のようです。
一般論として、完全に経年変化だけであれば
丸々戻ってこないというのは業者側のボリすぎと思いますが、
実際の契約内容にもよります。

下記リンクが一助になるかと思いますが、「敷金」で
検索をかけると様々なサイトがヒットします。いろいろ
勉強されてください。相手の言い分があまりにも
ひどければ、最悪訴訟ということも視野に入ってくるのではと思います。

参考URL：http://www.chintaihakase.com/sikikin/

namnam6838 · Answer

#1さんのおっしゃるとおり契約書でどうなってるかです。

クリーニングについても、生活したか、使用したかに関係なく、実施するとなっていれば実施されます。
実施されれば費用がかかり、その費用が借主負担となっていれば、負担することになります。

hijyousyudan · Answer

賃貸契約書には何と書いてありますか？
それによって対応が違ってきます。

敷金は全く戻らないという賃貸業者の理屈は正しい？

使用状況から考えると、クリーニング代を負担する必要はありません。

概ね他の方の回答で結論は出ると思うのですが、金額からすると追加請求されない分、良心的な業者だと思います。

再度＃4です。

この回答への補足

敷金に限定した話であれば、「敷金は入居者の資産＝大家の負債」ですから、全額返還されるべきものです。

＃4です。

#1さんが既に回答なさってますが、契約書には何と書いて

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

敷金問題はトラブルが絶えないというのが現状のようです。

#1さんのおっしゃるとおり契約書でどうなってるかです。

賃貸契約書には何と書いてありますか？

この回答への補足

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