銀行（債権者）から連帯保証人の不動産を買い戻す方法

Question

妻が妻の実家の会社の連帯保証人なっています。 

自宅の名義はが私と妻が半分半分のなっているので、
 万一の時に、銀行より押さえられると思いますが（担保には入っていません）
その後、この不動産（土地、建物の、妻の所有分は課税評価額は約３５０万）を
私が銀行と交渉して取り戻したいと思いますが、
（もしかしたら、銀行ではなくサービーサー？）
どういった手順で行うのでしょうか？
また、今回の場合はどのくらいの金額で話がつくのでしょうか？
 （この、自宅には実際に私とも家族が住んでいます。）

どうぞ教えてください。

larme001 · Accepted Answer

普通に考えて、奥さんに支払い義務が起きた場合に考えられることは、銀行が奥さんの資産を全部売却しようとすることですが、共同資産なんて簡単に売却できませんし、まともな銀行が無関係なあなたの共有物を奥さんが連帯保証人だからと言ってあくどいやり方で追い出してまで取り立てることはなんだかんだ憚れますから、すぐさま圧力がかかるとは思いません。基本的には債権は相談ですが、地道に少しずつ返済することを条件にして割がよければ銀行は勝手に納得すると思います。結局銀行が考えることは、1.できるだけ負債額を満額回収できる方法があるならそれを選ぶ2.余計な費用がかかったりするのに割に合わないような選択肢はあえてしない、3.奥さんに自己破産されたらその時点での資産返済に当たるだけなので結局損するから額によっては自己破産されない方が良いと考える。

要するに、あえて奥さんの持分の家を返済不履行の時に売却するだけのメリットが無い以上、それ以上の好条件を提示して嫌がることなどまず無いと言うことです。例えば親の会社のデフォルト額が3000万で、奥さんの資産評価額が300マンなら、その場で自己破産されたら回収できるのはせいぜい300万です。おまけに共同名義だと簡単に売れませんから、売るにしても（誰も買いたがらない）共同所有分を売ることになるので相当安く買い叩かれます。買い取った人は、あえて買う理由は共同所有分割訴訟した上で、家が物理的に半分になることですが、一軒家を分割するのは非常に難しいし、裁判費用もかかるのでそれを含めて相当買い叩かれるでしょう。そうなってくると、基本的にはあなたがその時点で時価相当で買い取ることを提案したら乗ってこない理由なんてないんですよ。むしろ、第三者であるあなたが、買い取ることを条件にして返済額総額を相当減らす交渉材料にさえなると思います。嫌なら奥さんが自己破産を前提にして動けば相手からすると回収しづらい不動産の一部が残るぐらいですからね。

で結局のところどうなるかと言うと、だらだらと時効にならない程度に定期的に請求書き続けてそれを無視するか払いつづけるかぐらいの話になるのです。銀行も額や奥さんの支払い能力にもよるでしょうが、強く言っても個人が払いきれる額なんてタカが知れてると諦めてくれればそれまで。そこで、気持ち悪いからかなり債務調整してもらって（この辺は交渉次第）カタをつけるか、一ヶ月に1万でもだらだら適当煮かえし続ければ向こうも無いよりはましだからとそのまま放置されるかになるオチでしょう。第三者であるあなたが絡むような資産を含めて交渉したって所詮は銀行からすれば大した金なんて出てこないので、わざわざ裁判費用払って請求したって普通の個人から取れる金なんてたかだか知れてるのだから割に合わねーと思えば放置されるのがオチなんです。奥さんがわざわざ必要に迫られないのに自己破産すらすることすらいらない。

まあ、場合によっては債権抱き込みで債権回収業者に売っぱらってしまって終わりにする可能性もありますけどね。その場合でも債権回収業者だってヤクザみたいな取り立てできるわけもないのですから、もともと二束三文で書いとった債権ならかなり交渉して減額して貰えば帳消しにだってしてくれるでしょう。まともな金貸（銀行）などが売り飛ばす債権業がヤクザな訳もないですし、そんな放置されてる債権なんてたくさんあると思いますよ。だから結局誤解を生むといけませんが、自分の誠意を示すだけ示した借金は返すのではなくて、できる限りふみ倒せ、が正解です。銀行だって、奥さんの親に金貸てビジネスして儲けようとしたんだから、それで失敗して返せなくなってほぼ（無関係）の奥さん個人に全額耳を揃えて返せ、でなけりゃ旦那からめてみぐるみ剥がすよ、ってのは虫がよさすぎるんですから、そういう風に世の中動いてますよ。

だから基本的には、1.今の状態で名義変更できるなら旦那名義にしてしまえられれば簡単（ただし、連帯保証人なら告知義務があるのかも？そもそも買う前からの連帯保証人で買ったことすら銀行に言ってなければ関係ないのでは？）
2. 仮にデフォルトしてからでもよっぽど特殊な状況でなければどう考えても耳を揃えてあなたがきっちり買い取る必要なんてない。むしろ買い取ってやるから債務整理に応じてかなり減らせ、みたいな交渉だって十分可能。

だと思います。もちろん、実際になった場合はちゃんとうまく動ける専門家に相談した方がいいと思いますけどね。

watch-lot · Answer

担保にはいってないということは抵当権は設定されていないということです。
なおかつ、銀行というところは、債務不履行となった場合に、共有物件のようなややこしい物件を最初から差し押さえようとするとは思えませんがね。

万一、差し押さえられる前に、あなたが妻より贈与を受けてこれを逃れようとした場合は、強制執行妨害罪に問われる可能性がありますし、詐害行為取消権により贈与は取り消されます。
あなたが妻に代わって連帯債務を引き受けるしかないと思いますよ。

なお、参考までに申し上げますが、「銀行から取り戻す」という言葉を使ってらっしゃいますが、銀行は所有権を確保しようとはしません。あくまでも差押えて競売するのです。
取り戻すと言いたいのであれば、「競売の落札者から取り戻す」を言うべきです。
その前（強制執行前）にあなたが銀行に支払えば、強制執行（競売）は免れます。

難燃性燐寸 · Answer

お礼対応

そういやそんな特例あったなー
債務負担が現実的になってからだと、財産開示請求によって資産隠しと受け取られる可能性が高くなり
債権者側の心証を損ねることになるのでお勧めできません

現実的になる前でしたら、銀行としては何も出来ません
一応は「保証人の信用もしくは資産状況に大幅な変更があった場合」の告知義務（おそらく契約書に記載されてます）がありますので
所有権移転登記を済ませたら通知する必要はあるかもしれません
まぁ、担保や保証人の追加は債務者が考えることですので、奥様の実家で何とかするでしょう

難燃性燐寸 · Answer

回答じゃないよ

おーい・・・
担保に入ってないってことは、抵当権の設定がされてないってことだぞー
連帯保証人であって、担保提供者じゃないだろ
ついでに、生計を一にする配偶者は事実上は関係者だぞ？
あくまで「契約上は第三者」だろ

ちっといい加減すぎないか？

jctr · Answer

あなた自身はこの債権に対して第三者になるんですよね？
奥様が、連帯保証人なので当事者ですよね？
抵当権を無くすには、借金の債権自体を無くさないと無くなりません。
奥様のご実家の債権は、いくらかごぞんじなのでしょうか？
銀行と直接交渉をしても、あなたは事実上第三者ですし、当事者ではないので銀行は情報を開示してくれません。
ですので、奥様のご実家か奥様に債権の残高を聞き、ソレを銀行にあなたが全額支払えば、債権は無くなり抵当権も消えます。
債権の残高は、奥様ご実家か奥様へ聞いて下さい。
それか、奥様は連帯保証人なので、奥様とご一緒に銀行へ行き銀行から債権の残高を聞いてみてはいかがでしょうか？

難燃性燐寸 · Answer

担保に入っていないなら、押えられることはありませんよ

実際に債務負担が現実的になった時に、あなたが奥さんから買い取ればいいです
このとき、あまりに安かったりすると拙いので相場程度で買い取ればよろしいでしょう
そして、奥様はあなたから受け取った現金を返済に充てる形にすれば問題ありませんよ

銀行（債権者）から連帯保証人の不動産を買い戻す方法

担保にはいってないということは抵当権は設定されていないということです。

お礼対応

回答じゃないよ

あなた自身はこの債権に対して第三者になるんですよね？

担保に入っていないなら、押えられることはありませんよ

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