3m超の古い擁壁のある土地の購入について

Question

土地の購入について迷っています。

30年ほど前に宅地造成された土地で、西側は道路と同じ高さですが
東側の土地が3ｍ以上低く、東側が擁壁で土留めされています。
最近まで家が建っていて、今は更地になっています。

擁壁は南北に50ｍ以上続き、4軒分の土地が長い擁壁で支えられている感じです。
見た目には、いかにも古そうなコンクリート擁壁です。
コンクリートのところどころに丸い穴が開いているので覗いてみたら、
中はゴロゴロした石が詰まっているようです。

擁壁の安全性が非常に不安で何度も確認したのですが、
仲介の建設業者は、全く問題はない。100年は持つ。
と言っています。
（100年後はどうなるのでしょう・・・？）
また、古いので、この擁壁の構造計算書はない、とのことです。

規制があり、擁壁から離して家を建てなければならないようですが、
広さ的には、それほど問題はなさそうです。

価格はこの近辺の平坦な土地と比べると3割くらい安いです。
角地で日当たりはとても良さそうです。
通勤、買い物には大変便利ですが、
駅と小学校はそれぞれ2km強離れています。
（まだ子供はいませんが、子供が欲しいと思っています）

客観的に見てこの土地はどう思われますか？

また、事前に確認しておくべきことがあれば教えていただけると有り難いです。
今週中におよその返事をしなくてはいけません。

taka-996 · Accepted Answer

最初の家を建てようとした時、不動産屋さんの新聞広告で驚くほど安い物件は、同様の状況のものが多かったですね。
仲良くなった不動産屋さんの営業マンは、自社で新聞広告に出している物件ですが、正直お勧めできませんって言われましたよ。自分だったら買わないと。
その物件は３ｍの高さは無かったけど、この擁壁、作り直すと1000万円は軽くかかりますよって。不動産に掘り出し物は無い、安いなりには訳があると。
それと小学校２ｋｍは、低学年のお子さんにはちょっと厳しい距離ですよね。

kohola · Answer

専門家じゃなく通りすがりですが。
私も3メートル近くの擁壁のある物件の購入を検討したことがあります。そこは築２０年以内の家が建っていて、何年か前に実際に１０００万かけて擁壁を直したと聞きました。
南向きで駅からも１０分ちょっと、土地の広さを考えても格安で環境もまあまあだったのですが、夫に多少建築の知識があり、強硬に反対されました。
やはり、１０年後でも２０年後でも、１０００万かかるかもしれないというリスクは負えないと思って諦めました。
１００年後まで大丈夫という太鼓判を押す業者さんは、どちらにしても信用できないと個人的には思います。

nsan007 · Answer

No.4ですが、工務店の設計施工になるなら余計に気をつけてください。
大手ゼネコンは別ですが、中小建設会社に構造計算まで出来る建築士はあまり居ません。一級建築士でも工事が主で設計は実績が少ない方が多いですし、安く下請けの設計事務所にお願いする場合が多いですから、建主から直接費用を払って、親身に味方になってくれる建築家をお願いするようにした方が良いと思います。

nsan007 · Answer

コンクリートの寿命は良いコンクリートで一応１００年がめどです。既に３０年経っているコンクリートがあと１００年大丈夫とは言い切れません。図面も構造計算も無い場合は建物の基礎を深めにしても擁壁の高さからすると家は擁壁から３前後は離さないと許可になりません。

その為に、せっかく安い土地を買っても、思った大きさのものが建てられなかったり、工事費が割高になったりします。

怖いのは、いくら頑丈な家を建てても擁壁が壊れて土が動くと家は崩壊します。
擁壁以外にも高さの制限や計画道路、排水の問題など不動産屋でなく建築の専門家でないと分からない事がいっぱい有ります。

土地の購入の段階から建築家を決定して、相談して良く見てもらうことが失敗しない家作りの第１歩です。

参考ＵＲＬに土地探しから・・の実例も沢山載っていますのでご一読下さい。

nonbay39 · Answer

擁壁は自分の家の心配もありますが、万が一崩落などしたら下に対する責任や、擁壁のやり直しは所有者の責任です。３ｍの物となるとそっちの方が心配ですが。
　「全く問題はない。１００年は持つ。」なんてことを言う業者は信用出来ません。一筆取りたくなります。
　言うにしても「何年とはいえませんが、当面は大丈夫だと思います。」ぐらいなものでしょう。

　小学校まで２キロは遠いですね、一応炎天下の日も真冬も、傘のさせないほどの雨の日も通学することは前提として必要でしょう。ご自身で２キロ歩いて見るとわかります。
　通学路が安全ならば身体を鍛えるのには良いでしょうけど。

　平坦な土地に比べ、３割安いのは、擁壁のリスクと実際に土地の何割かは役に立たないから安いのでしょう。よく計算すれば実は安くないかもしれません。

　我が家は２０年前に斜面に適当に盛り土をして造成した、質問と同じような擁壁の上に建っています。そこに建てざるを得なかったのですが。地耐力が低く、家の基礎部全てが完全に鋼管杭で支えられています。この費用は結構かかりました。
　３０年経ってるとありますが、地盤の状態は良いでしょうか。結局地盤まで悪いとさらに費用はかさむでしょうね。その前の造成を一体どうやったかによると思います。近所で造成をして、大量に土が余ったのでついでに造成したとかいうのであれば、３０年経ってもおそらく緩いと思います。

chikugouno · Answer

コンクリート擁壁の所々に開いた穴は、土地にしみ込んだ雨水などの水抜きの穴です。其の奥に見える砂利などは、擁壁の背面の割栗石です。
宅地造成後、30年経過している事を考えれば、敷地の条件としては、構造的には問題は無いと考えられます。
問題は、小学校まで2kmではないですか。ちょっと、遠過ぎるように思います。私の孫は小学校まで１kmでしたが、遠いなぁ～と感じたものでした。私の住んでいる街は人口30万の中核都市で住宅地ですが。

3m超の古い擁壁のある土地の購入について

最初の家を建てようとした時、不動産屋さんの新聞広告で驚くほど安い物件は、同様の状況のものが多かったですね。

専門家じゃなく通りすがりですが。

No.4ですが、工務店の設計施工になるなら余計に気をつけてください。

コンクリートの寿命は良いコンクリートで一応１００年がめどです。

擁壁は自分の家の心配もありますが、万が一崩落などしたら下に対する責任や、擁壁のやり直しは所有者の責任です。

コンクリート擁壁の所々に開いた穴は、土地にしみ込んだ雨水などの水抜きの穴です。

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