川の近くの土地は何が一番の問題？

こんばんは、場所的に駅から15分、整備区画で、良い土地を見つけましたが、
川が近くにあります。
日当たりも良いのですが、どうも知人からは心配されます。住むのは自分ですし、実際のところどんな問題が起き易いのでしょうか。地盤改良、雨水処理全て施工済みだそうです。自分の考えでは、じわじわ来るのが家の持ちが悪くなったり、カビとかですかね。可能性がある項目お知らせいただけませんか？出来たら重度もわかると助かります。アドバイスをお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： putidenny 回答日時： 2009/06/22 15:13

先ず、大雨が降って川が増水した時の災害の心配です。

堤防が低くて水があふれないか、堤防が古くなっていて
決壊するおそれがないかなど、雨の日に出かけていって
自分の目で確かめた方がいいかもしれません。また、万
一川が決壊したときに被害の及ぶ予想範囲については、
役所の防災関係の部署でわかると思います。
次に、地盤の問題です。対象の土地が、元河川敷だとか、
盛り土の土地だというのなら、避けた方がよさそうです。
最後に環境の問題です。湿気の他に、川に茂みがあると
季節によって虫が大量発生することもあります。
可能であれば付近に住んだことのある人の話を聞いたり、
地域の新聞や瓦版で何か問題になっていることがないか
確かめることができたらと思います。

No.4 回答者： sintech 回答日時： 2009/06/22 21:58

いくら、改良されていても、もともと、川沿いは、軟弱地盤の地域なので、

大地震が来ると、軟弱地盤は、液状化や地盤沈下で、家が傾く恐れが大きいと思いますよ。
基礎をかなり強固にする必要があります。
洪水の件についても、よく調査確認をすることです。
私は川沿いの土地は絶対買いません。(経験上)

No.3 回答者： usokoku 回答日時： 2009/06/22 17:08

＞整備区画で

登記簿で次の点を確認してください。
「土地区画整理に伴う換地処分」
という旨の言葉があるかどうか。もしあるのであれば、全体でどの程度の面積を行ったのか(登記所に換地処分の書類が置いてあるはず)

ある程度の面積(1ha以上、できれば10ha以上)であれば、それなりの対応が取られていますが、換地処分以外の場合や面積が少ない場合には、法律上の水害対策の義務がなく、当然のことですが、水害対策が行われていません。

土地区画整理法。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S29/S29HO119.html

No.2 回答者： qeqe123123 回答日時： 2009/06/22 15:27

やはり、川の近く　というと地盤の問題でしょうか。

現在の河川は護岸工事が施されていない所はほとんどなく、洪水の心配もよっっぽどないと思います。
(それでも名古屋の西枇杷島とかで洪水があったように、近年話題のゲリラ豪雨があると心配は心配ですが)

昔、河川の護岸工事がまだ完全でなかった頃、川の流れというものは、しょっちゅう変わっていました。
ご検討の土地も、今は整備されていますが、昔はもしかしたら川があったかもしれません。

あとは、１の方のおっしゃるように虫や湿気の問題が考えられますが、川が“近い”だけで“目の前”でなければ、洪水以外の心配はそこまで必要ないかもしれません。

日当たり、ウォーターフロントで景色がいいなどのメリットもあるとは思いますが、リスクも大変大きいものです。


それから、地盤改良済みとの事ですが、分譲地でまだ家が建ってないのでしたら、全く当てにならないと思います。
何故なら、地盤改良は家の建つ位置や建物の工法・大きさによって必要な改良方法が変わってくるからです。
地盤が良くないと、建物の大きさにもよりますが、１００万～２００万とかかっても不思議ではありません。

おそらく、営業トークで改良済みと言われてるだけではないでしょうか？
また、本当に改良済みであるなら、地盤調査書を見せてもらい、どのような改良工事をしたのか確認した方が良いと思います。
柱状改良が必要な土地に表層改良だけ　というのもよく聞く話です。


それと川は関係ありませんが、整備区画という事でしたら、建築条件付きの土地ではないですか？
建築条件付きだと、決められたＨＭでしか建てられません。
契約後は貴方(施主)が主体の家作りは到底望めません。
ＨＭの言うなりに近い家作りにしかならないでしょう。

是非、色々検討なさってから購入される事をオススメします。