地震で壊れた擁壁の修理方法と費用請求等について？

東日本大震災で被災し、大変困っております。
擁壁の修理方法と、不動産の法律関係にお詳しい方のアドバイスをいただきたいと思い、質問させていただきます。

今回の東日本大震災で自宅前側の擁壁が倒壊、裏側の擁壁の角が割れてしまいました。
住んでいる所の震度は５強でした。

東西に傾斜のある土地へ擁壁を作り、そこへ盛土をした宅地に家が建っています。
擁壁の高さは西側の一番高い部分で約３．８ｍ。
構造は、現場打ちのコンクリートの上に高さ１．５ｍのＬ型擁壁を乗せた２階建て構造になっています。

現場打ちのコンクリートと上に乗せたＬ型擁壁は、Ｌ型擁壁の横同士の繋ぎ目部分に、直径１３ｍｍ、長さ約３０ｃｍ程度の鉄筋を、それぞれ１本だけ挟み込んであり、それだけで上下がつながっている状態で、その繋ぎ目にコンクリートが入っていない箇所もありました。

東日本大震災により南側の擁壁が、現場打ちに、Ｌ型擁壁を乗せた接合部分が外側へ”くの字”に折れて倒壊してしまいました。北側の擁壁は倒壊は免れたものの、現場打ち、Ｌ型擁壁両方共、角の部分が割れて開いてしまいました。更に、現場打ちのコンクリート部分に縦方向に幅１～２ｍｍ程度で複数のクラックが入った状態になっています。


1．不動産業者への修理費用の請求について

県の土木事務所で台帳を確認した所、高さが２ｍを越えているのに、工作物確認申請はされていませんでした。
又、現場打ちコンクリートの部分も高さ２ｍを超えているのに、水抜き穴がありません。

対象の土地は、擁壁、盛土の造成が終わった状態で不動産業者から平成４年に購入しました。
施工は不動産業者からの発注で、別の土建業者が行いました。

購入後、２～３年で擁壁の角が少しずつ割れ、不動産業者へ修理して欲しい旨申し入れた所、今ある擁壁を壊して作り直すより、南北双方の土地を買い増し（１．５ｍ幅程）して、新たに擁壁を作った方が安くて簡単に出来るとの事で、それぞれの地主へ譲って欲しい旨頼みに行ったのですが、どちらの地主も譲ってくれませんでした。

その後一時転勤となり、擁壁の件も進展がないまま、今回被災してしまいました。

倒壊した現場を何人かの土木業者さんに見てもらった所、擁壁を２階建てにする事自体、通常考えられない事だと驚いていました。

・２階建ての擁壁は、違法なのでしょうか？欠陥構造物と言えるのでしょうか？

・もし違法又は欠陥構造物の場合、不動産業者へ修理費用請求ができるでしょうか？
　請求可能な場合、どの程度の費用割合（できれば全額負担してもらいたいです。）まで請求可能でしょうか？


２．北側擁壁の修理方法について

北側の擁壁は家の基礎から約１．８ｍしか離れていない為、壊れた擁壁を取除くと家の基礎（布基礎）が崩れる可能性がある為、擁壁を取除いて作り直す事が出来ないと、複数の土建業者に言われています。

又、擁壁を取除かずに、内側から掘って修理するにしても、上記同様に基礎が崩れる可能性がある為、それも難しいと言われています。

そこで、北側の土地を買い増し（１．５ｍ幅程度）して、新たに擁壁を作った方が安くて簡単に出来るとの事で、ふた筆ある別々の地主双方へ直接何度かお願いに行ったのですが土地を譲ってもらえません。
他の人に間に入ってもらい、その人から譲ってもらう様お願いしてもらっても駄目でした。
土地を貸すことも、外側から支えの杭（柱）を打つ事も断られました。

・その様な状況で、何とか擁壁を応急処置では無く、修理、又は補強する良い方法はないでしょうか？


３．北隣の土地について

・人命や財産に損害が及ぶ恐れのある状況でも、地主に一切協力しないと言われたら、土地を譲ってもらったり、借りたりして修理をする事を諦めないといけないのでしょうか？

・調停や裁判等、法的に何か土地を譲ってもらったり、長期借用する方法は無いものでしょうか？
（サイト等で調べた限りでは、修理する期間北隣の土地を使用する事は法的に可能な様なのですが、現状家が建っている状態では修理自体が出来ないと言われています。）

・きちんとした修理、補強が出来ず、応急処置となり、将来家が倒壊してしまった場合、北隣の地主に対して損害賠償請求等ができるのでしょうか？

又、逆に倒壊した擁壁を撤去したり、北隣の地主に対して賠償する責任が発生するのでしょうか？


以上、長文で申し訳ありませんが、何卒良いアドバイスをお願いします。

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2011/07/26 20:27

＞・人命や財産に損害が及ぶ恐れのある状況でも、地主に一切協力しないと言われたら、土地を譲ってもらったり、借りたりして修理をする事を諦めないといけないのでしょうか？

民法第209条に定められてますが、修繕の為に隣地に立ち入ることはできます。

足場などを隣地に立てることもできます。

隣地が承諾しないなら裁判などの法的手段で許可を得ることができます。近所付き合いの上では裁判まですることは勧めませんけど・・・最終手段としては裁判です。


＞・調停や裁判等、法的に何か土地を譲ってもらったり、長期借用する方法は無いものでしょうか？


隣地を掘り返したり、杭を打ったりすることは隣地の承諾がなければ出来ません。これは裁判などを持ってしても無理です。


＞・きちんとした修理、補強が出来ず、応急処置となり、将来家が倒壊してしまった場合、北隣の地主に対して損害賠償請求等ができるのでしょうか？


請求するのは自由ですけど、法的に認められるはず無いでしょう。

ご自分が無茶苦茶な事を言ってることにお気づきでしょうか？　

その擁壁が例えば手抜き工事だったとして、隣人がその工事などに何か関わっていますか？　

また今回の震災で擁壁が破損したことに隣人は責任がありますか？

隣人はその擁壁になんの関わりも無く、修理に協力する法的な義務もないなら損害賠償もなにも無いでしょう。

自分の土地を売りたくない、自分の土地をいじられたくない、・・・土地に愛着のある人なら普通の気持ちと思いますけど・・・・売れとか


＞ふた筆ある別々の地主双方へ直接何度かお願いに行ったのですが土地を譲ってもらえません。
他の人に間に入ってもらい、その人から譲ってもらう様お願いしてもらっても駄目でした。
・・


要するにお金の問題だと思います。

質問者さんの提示が安すぎるんでしょう。

土地は「売ってください」と言ったら足元みて吹っかけられます。これは間違いありません。

つまり質問者さんが相場よりちょっと高い位で提示したなら話にならないと思います。

このような場合には近隣の相場など関係ありません。

隣人から見れば、自宅が倒壊するかも知れない人なら相場の倍でも３倍でも買うかも知れないと思って当然です。



＞又、逆に倒壊した擁壁を撤去したり、北隣の地主に対して賠償する責任が発生するのでしょうか？


将来に倒壊して隣地に擁壁が倒れたりしたら・・・隣地は当然に撤去を求めてくるでしょう・・・質問者さんが撤去し、隣地を現状回復しなければならないでしょう。ということです。



今回の件の責任は手抜き工事のおかしな擁壁を造った業者にあることは間違いありません。

ならば質問者さんが隣地をどうこうのなど考えずに、その業者にお宅の責任ですべて手配してちゃんと直してください。と要求すべきと思います。

むろんそのようないい加減な工事をする業者ですから一筋縄ではいかないとは思います・・・


＞・もし違法又は欠陥構造物の場合、不動産業者へ修理費用請求ができるでしょうか？
　請求可能な場合、どの程度の費用割合（できれば全額負担してもらいたいです。）まで請求可能でしょうか？


前述もしましたが請求するのはいくらしても構いません。

修理実費はもちろん精神的苦痛の慰謝料として1000万でも１億でも請求するのは自由です。

もちろん質問者さんの言い値を業者が払うはずありませんから、調停や裁判で妥当な額を提示してもらいそれで双方が納得なら手を打ちましょうって事になります。

お互いの主張がぶつかって、それに白黒つけるなら調停や裁判を利用しましょう。それが法治国家です。

この回答へのお礼

-phantom2-　様

お礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。

いろいろアドバイスをいただき、ありがとうございます。

被災者を救済すると言う様な観点で、土地を譲ってもらって修理できる良い方法が何かあればと思ったのですが、無理な話の様ですね。

再度、業者と話し合ってみます。

お礼日時：2011/07/31 01:05

No.2 回答者： tamao-chi 回答日時： 2011/07/25 15:20

＞現場打ちのコンクリートと上に乗せたＬ型擁壁

これは全体的にそのような構造なのですか?
長いスパンで擁壁を造る時、一部地盤が弱い、谷となっている場合などで「置き換えコンクリート」とする場合もあります。
「業者が驚いてた」というのであれば違うかもしれませんけど。


＞Ｌ型擁壁の横同士の繋ぎ目部分に、直径１３ｍｍ、長さ約３０ｃｍ程度の鉄筋を、それぞれ１本だけ挟み込んであり

これがどの部分かわかりませんが、伸縮目地や、もし置き換えコンクリートであれば配筋して一体化することもありません。


隣地は工事する場合のみの借地ならば大丈夫ですか?
たとえば、擁壁と建物の間をオーガーで現状擁壁の底版ごと削孔して杭を打ち土留をする事も出来ます。
もし境界と擁壁に余裕があれば今の擁壁を包み込むように補強する事も可能です。
いろいろな業者に見てもらえばいろいろアイデアが出ると思います。
お金はそれなりに掛かりますが、安全自体はお金で買えませんから。

この回答へのお礼

tamao-chi　様

お礼が遅くなり申し訳ありません。

アドバイスをいただき、ありがとうございました。

＞これは全体的にそのような構造なのですか?

はい。全体的にこの様な構造になっています。
土地も、谷ではなくて、写真手前側に向かっての傾斜地となっています。

又、現場打ちのコンクリートの幅（厚さ）は約２０ｃｍ足らずです。Ｌ型擁壁の底部全体が乗るほどの幅は無いです。

＞伸縮目地や、もし置き換えコンクリートであれば配筋して一体化することもありません。

下側の現場打ちのコンクリートと、その上に乗せたＬ型擁壁を配筋して一体化しないのでしょうか？
その場合、上記の様に下側の現場打ちコンクリートの幅が２０ｃｍ足らずの場合、簡単に上下がずれて倒壊する要因にならないでしょうか？

＞いろいろな業者に見てもらえばいろいろアイデアが出ると思います。

はい。アドバイスをいただきました通り、早速専門の業者さんを探して見てもらおうと思います。

お礼日時：2011/07/31 00:46

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2011/07/23 06:26

１、土地の瑕疵とされるかどうか弁護士と相談すべきです。

かくれた欠陥だったのか、見るからに認識できたはずではないかと思えるくらい非常識な工法です。
私たち専門家からすれば一発で「何これ」と思うものですが、一般人の方には気付き得ないとされれば瑕疵と認められる可能性があると思われます。
しかし、それが不動産会社主導で行われたのか、誰がこんなありえないものを築造したのかはこの内容では判断できません。瑕疵と見なされれば売主が不動産業者であるならば賠償請求出来るでしょう。
事実を知ってから１年以内に請求しなければいけません。
すぐに専門家を入れた調査を開始して請求の準備をすべきでしょう。

２、住宅に杭などは打っていないということでしょうか。その場合はこ擁壁に建物の荷重ものりますからそれに耐えうる構造でなければいけません。杭があればある程度は削っても大丈夫です。そして重力式の擁壁（間知積等）を築造する方法となります。近隣の土地は工事で必要な場合は承諾を得られれば借りる権利はあります。あなたが受け入れてもらえないなら、専門家や弁護士とともに説得するほかありまません。そうでなければ家も取り壊して安全に敷地内で工事することになります。

３、貸してくれないからといって強制的に借りる策は聞いたことはありません。
北側の家の主を怨むのはお角ちがいでしょう。落ち着かれますように。

お金さえかければいろいろな方法があります。
家の倒壊に発展するのかどうかは専門的に判断してもらってください。家が倒壊してしまうと素人が言ったところで、まだ倒壊してないものですから誰も信頼はしてもらえませんし、家に対する予想される損害ということで賠償を請求することはできません。コストを最小限に抑え、合理的で生活を守れる方法を専門家を入れて話し合うべきです。
気を短くして近隣と少しでももめれば工事もできず八方ふさがりになります。まずは、専門家に相談しましょう。
（土木業者ということでなくそこの技術士・建築士など資格者の判断が必要です。瑕疵・賠償請求については弁護士です）

この回答への補足

皆さんに追加でお聞きしたいのですが、”回答へ補足する”の項目しか無い為、ここへ追加質問をさせていただきます。


この擁壁は、基本的な安全性を備えていない、非常識な工法なのでしょうか？

又、現場打ちのコンクリートと、その上に乗せられたＬ型擁壁の部分で”くの字”に折れて倒壊してしまったのは、この非常識な工法が原因と考えられるでしょうか？


以上、よろしくお願い致します。

補足日時：2011/07/31 00:16

この回答へのお礼

kei1966　様

親身なアドバイスをいただき、ありがとうございます。

大変参考になりました。早速弁護士、専門家へ相談してみます。

私自身、非常識な工法だとはまったく気付きませんでした。
不動産屋さんも、家を建ててくれた大工さんも、特別問題がある様な事は何も言っていませんでした。

又、当時はまだインターネット等も普及しておらず、今ほど情報を得る事もできない状況でした。

今更ながら無知だった自分に対して、本当に悔しい思いをしています。


住宅の基礎部分に杭は打っていません。
不動産業者から、固い山砂で盛土をしたので、地盤沈下等の心配は無いと言われ、基礎も普通の布基礎だけで十分と言われました。

隣接する土地の問題は本当に困り果てています。
双方の地主は私の家からは１ｋｍ程離れており、近所付き合い等はありませんでした。

被害の写真を見てもらい、本当に困ってる旨を切々と伝えたのですが、隣と相談して返事をすると言って結局良い返事はもらえませんでした。（地主同士連携している様です。）
理由も尋ねたのですが、双方とも明確な答えは得られませんでした。

理由がわからないので対応の方法もわからず、ほとほと困っています。

いずれにせよ、アドバイスをいただきました通り、弁護士や専門家へ相談して、できる事から進めて行こうと考えています。

本当にありがとうござました。

お礼日時：2011/07/24 00:11