不動産投資 この案件はあり？なし？

購入予定のアパートです。皆様のご意見を聞かせてください。ぜひ、理由とともにお答え願います。

サブリースについてもご意見をお願いします。




【物件：横浜市西区藤棚】

土地：90m2（27坪） 整形地
建物：木造二階建て 新築、１R×６戸（18.5-19.6m2程度 ロフト別にあり）
床面積：115m2（34.81坪）
接道：北 幅員2.3m私道、東 幅員2.5m私道 に接道
（私道負担：有 220m2の内1/17）
権利：所有権
交通：西横浜駅徒歩15分（緩やかな上り坂）
法規制：市街化区域、60％/150％、準防火、第二種低層住居専用地域
設備：公営水道、東京電力、都市ガス

販売価格：4600万円
満室想定年額：460万円（共益費込）
設定家賃：58000円～64000円
表面利回り：10%
サブリースあり（10年間）：85％ 年額392万円（共益費込）



頭金１０％
残額ローン 金利2.3％ 30年予定
固定資産税 20万円程度


セールスポイント：
みなとみらいが一望できます。観覧車が見えます。
新築、トイレバス別、フローリング、ロフト、モニター付きインターフォン、冷暖房あり、ガスコンロ、洗面台（浴室と別）




個人情報：
不動産投資3棟目
勤務医、年収2100万円


よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： bukiyoudesukara 回答日時： 2011/08/05 15:20

こんにちは業者です。

金利年数ともに申し分ないですね。

駅距離があるのと町並みがわからないのですが、レインズの賃貸成約を見たところ

10年くらいで1万円くらい家賃下落リスクはありますね。

あとは町の集客力がわからないのと、賃貸業者の手数料が仲手１だけですむ町かどうかですね。


サブリースも契約書を見ないと何ともいえません。


業者からの意見ですが、この物件を借りる人のメリットは新しい物件だからといくことですね。
築年がたった時の入居率や、空室期間は大目にみたほうがいいと思います。


投資物件は将来の入居者の目線でお考えください。


しかし、収支と賃借人の目線のバランスはむずかしいですよね。
・減価償却は土地安そうなのでありですが、三棟目なので節税はいらないですか？
・今後の買い増しを考えるなら中古で担保価値高そうな駅前物件のほうがいいかもです。


ちょっと目についたのでメールしてみました。以上です。

参考URL：http://www.rentrex.jp/

この回答へのお礼

お返事ありがとうございました。その後現地等も見ましたが、しっくりこない部分が多かったので、今回は見送ることにしました。ご丁寧にお答えいただき、ありがとうございました。

お礼日時：2011/08/07 10:41

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/08/05 15:09

通常はその幅員の道路では建築許可が下りないのですが、新築という事なので何か訳が有るのでしょうか？

道路ではなく通路（敷地）ではないですか？
それともセットバックするのでしょうか？

投資物件としては道路付けが悪く敷地もせまいのであまり良いとは思えないのですが、、魅力的な土地で有れば余裕もお有りなので良いと思います。

アパートにしてはローンの期間が長すぎるように思います。
頭金を貯めて４棟目を考えているのでしたら、それもアリでしょう。

これから始める人には勧められませんが、お金持ちなら心配いりません。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございました。その後現地等も見ましたが、しっくりこない部分が多かったので、今回は見送ることにしました。ご丁寧にお答えいただき、ありがとうございました。

お礼日時：2011/08/07 10:42

No.1 回答者： councellor 回答日時： 2011/08/04 14:35

私も不動産投資の経験がありますが、あなたは医師（勤務医）ですよね。

不動産投資での質問なんでしょうが、他人の金儲けのために、時間をさいて、また、知恵を出してあれこれ考えてあげる・・・それで不動産屋のように手数料をもらえるのならいいけど、所詮、他人の金儲けのために労力を割くなんて、馬鹿馬鹿しくてやってられないでしょう。ましてや、既に２棟を持ち年収２１００万円の男に、なんで更に金儲けの手助けをしてやる必要があるか考えてしまいますよね。
その辺を考えたことがありますか？
もっと、庶民の感覚と社会的なセンスの勉強をして下さい。

この回答へのお礼

素早いご回答ありがとうございました。


世の中色々な考えの方がいらっしゃいますので、


『既に２棟を持ち年収２１００万円の男に、なんで更に金儲けの手助けをしてやる必要があるか』（文中）

『他人の金儲けのために、時間をさいて、また、知恵を出してあれこれ考えてあげる・・・それで不動産屋のように手数料をもらえるのならいいけど、所詮、他人の金儲けのために労力を割くなんて、馬鹿馬鹿しくてやってられない』



という方には、わざわざご回答いただかなくて結構ですよ。
というか、わざわざ、長々とご回答いただきありがとうございました。



『もっと、庶民の感覚と社会的なセンスの勉強』・・。
本人的にはずれてないつもりなんですが、きっと、ずれているんでしょうね。反省するところもあります。


騙されて、高額な悪い不動産をつかませられないようにしなきゃです。。



一番乗り、ありがとうございました（＾＾）ー☆

お礼日時：2011/08/04 16:48