築25年古屋付の土地の購入検討

Question

都内23区内で土地26坪＋延床30坪の木造スレート葺（S62/4～築25年）の購入検討中です。
各々ざっくりいくらぐらい？メリットデメリットはどうでしょうか？
(1)更地渡しで新築
(2)現況渡しでリフォーム

(1)は見積もり（1社・・住不戸建部）だと本体22＋外構工事1＋ガス給水引込1＋古屋解体2＋空調他1＝合計27百万円（できれば欲しいとリクエストした延床35坪ケース）とのこと。
よく、注文住宅のCMで「坪60万円（＝延床35坪だと21百万円？）」と言いますが、この言葉には外構以降の費用は入っていない？
正直、この価格だと土地代まで合わせると、見送りが賢明と考えています。

(2)は、コストが新築より低いことを期待していますが、耐震チェックや雨漏り、シロアリなど色々コスト・手間が多そうで。住宅借入金減税が除外リスク有もマイナス。耐震基準適合証明は購入決定前に確保可能なのでしょうか？

かなり乱暴な質問で恐縮です。予算ギリギリですが場所が気に入ったので、予算建てのため教えてください。
「安かろう悪かろう」では困るので、一般的な必要価格がざっくりとでも解ればありがたいです。（土地代・借入・登記代は全て計算済なので、それ以外である、今回の建物他の部分）

ntmtm1 · Accepted Answer

男一生に一度は新築をと考えますが
中古の良い点
固定資産税が安い。良い建物に当たればかなり経済的。入居まで短期間ですむ。

阪神淡路大震災（平成７年）で耐震性が問題になり以後戸建住宅でも耐震性は高められたと思います。建売住宅でさえ５年前くらい前から地盤強化しています。阪神淡路大震災では大手住宅メーカーのものは倒壊はほとんどなかったといわれています。２５年前の住宅でも大手のものであればそこそこ信用できるでしょう。
中古購入にあたっては建築家を伴って問題点を洗ってからにすることが賢明です。買ってから欠陥が見つかった場合は悲惨です。

地盤がよいか悪いかの判断
川、池に近い。窪地。昔池や田だった。陸軍の作成した古地図を参考。
基礎に傾き、ひび割れが全くないか、基礎周りの土地が傾いていないか。排水の流れが良いか。建物に取り付けたガス管が正常か。

リフォームはまず住んでみてから考える方がいいでしょう。
リフォーム箇所
屋根は瓦であれば耐震性を高めるための調整と瓦のずれ防止措置（これだけなら安い）。鋼板やカラーベストだと葺き替え時期。
外壁塗装
水回り
風呂、台所、トイレの刷新。中古でも水回りを新品にする気持ちがいい。
壁紙の張り替え。畳の入れ替え。襖、障子の張り替え。障子は自分ですれば安い。
室内天井は拭き掃除する。

できればインナーサッシで断熱。窓ガラスはペアでなく防犯ガラスがお奨め。

超高級品を使わなければ３５坪で１０００万円もあれば、ただし大手ハウスメーカー系のリフォームは３割ほど高い。

実は私は築１５年の大手ハウスメーカーの建物（２８坪）をほぼ土地だけの値段で購入し現在１０年目です。結果としてまー満足です。この１０年間にリフォームで約１０００万円使いました。今年は外壁塗装を予定しています。

517hama · Answer

私自身は中古住宅を購入しました。

というよりも、借家で済んでいたところ大家さんから譲ってもらえた形ですが・・・

中古住宅のいいところはすぐに住めることなどですが、建物の耐震性なども大事ですが、建坪率や土地の権利状況などもよく調べられた方がいいですよ
また、ローンについては新築建て替えを目的に中古住宅を購入する場合に、中古住宅のローンが完済しないと新築が建てられなかったり、土地と建物で夫婦で名義を分けたいなどの際に制約があったりとかもあります。（いろいろと説明を受けましたが、説明できるほど理解しきれなかったので細かくかけずすいません）

我が家の場合は銀行でローンを組みましたが、建て替え予定で上物付きの土地購入と建て替えの費用を含めたローンを組む形にしました。建物が建つまではローン金額が確定しないため、利息のみ支払う形になってしまいました。この辺もローンを組む先とよく相談をされた方がいいですよ

それと、中古で購入する場合に、建て替え時に変な埋設物などが出たときには購入者の費用負担となります。例えば過去の遺跡だったり、廃棄物でもです。更地にして購入すればその時は購入前ですので以前の持ち主負担となります。（もちろん、責任分界時期を契約時に交わす方法はあります。我が家はこれをしました）

結局はリスクをどうせ負うかだと思いますので、建て替え時期や予算なども含めて検討されてはいかがですか＞

sirousagi1 · Answer

数年前、若い世代は古い家付の土地を好んで選んだそうです。
上屋があれば、土地は安くなるというのが不動産業界の定説だからです。
更地は、高いんです。上屋があれば買いたたけます。
お金がたまるまで、ちょっとした修繕で生活して、土地を担保に新築するんだそうです。

(1)２７００は高いよね。郊外なら新築一戸建ては十分可能でしょう。
　２３区じゃなきゃイヤっていうのなら選択肢はほぼ無いんでしょうけど、荒川渡ればおつりがきます。
　私的には、却下の物件です。

(2)耐震診断等の対象は、昭和５６年５月３１日以前確認済の物件になります。
　昭和６２年だと対象外ですね。そこに住んでいた人が対象だし。
　そうなると、何にせよ自腹で解決することになります。
　だいたい、どこの自治体でも診断できる建築士は名簿に登録してあるものと思います。
　一般診断法や精密診断法はによる判定はそこへ依頼できるのか聞いてみるのも一案です。

必要経費は算定済ならいいんじゃないでしょうか。住宅なら取得税も安いし、大方、新居になるからといって、家電やら家具にお金を掛けすぎることでしょう。

bibiyann4 · Answer

１耐震基準適合証明書購入前は出来ません＝なぜなら勝手に他人（購入前）の持ち物（家）を使って申請自体不可能で、購入後ご自身で耐震工事（地域の認定業者）行ない、申請しなければ役所も受付てくれません。
普通は家一軒全体リフォームすると坪３０万～５０万ですが！此処で耐震補強工事＝基礎部：柱梁等交換補強は別料金です。

goold-man · Answer

（3）古屋付土地を（現況のまま）購入し、自分で解体業者に見積り依頼、解体更地にして新築
田舎の方では200万程度で解体できますが、（工事用自動車が入る道幅など不明）都内ではわかりません。

ふつう外構以降の費用は入っていません。自分で（好みの）塀などつくりますから（隣家との費用折半などもあり得る）。

築25年古屋付の土地の購入検討

男一生に一度は新築をと考えますが

私自身は中古住宅を購入しました。

数年前、若い世代は古い家付の土地を好んで選んだそうです。

１耐震基準適合証明書購入前は出来ません＝なぜなら勝手に他人（購入前）の持ち物（家）を使って申請自体不可能で、購入後ご自身で耐震工事（地域の認定業者）行ない、申請しなければ役所も受付てくれません。

（3）古屋付土地を（現況のまま）購入し、自分で解体業者に見積り依頼、解体更地にして新築

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