持ち家の名義 父親半分、自分半分

初めて質問させていただきます。
少し重い話になってしまいますが、末期ガンで3年の命と言われています。
問題として、
若い頃に購入した持ち家に住んでいます。
購入後、25年位経過していますが、購入時に就職して3年立っておらず、ローンを通すために父親の名義を半分入れていました。
父親の方が先に死ぬ事を想定しての名義でしたが、私の方が先に逝ってしまう可能性が高いです。

元々、名義を
父→私→妻、又は子供
と移すなら、元々古家で地価でも７～800万程度で税金もかからないか少額かと思ってました。
ただ、このままだと、
父→妻へと移す必要が発生してくると思います。
そのまま放置していると税金や場合によっては弟への相続権も発生してきそうなので、私が生きているうちに何とかしたいと思いました。

恥ずかしい話、私の病院費もかさんでくるのも予測されるので、できるだけ費用がかからない、でも将来的に問題の起きにくい対策を私が生きているうちに打っておきたいと思います。

取れる策はいろいろとあると思いますが、どのようにすればベストかご意見をお願いします。

家の立地は関西圏都市部
私道別で14坪の小さな家
3個１の長屋建築狭いですが４DLです。
築５０年近い中古住宅です。
路線価は14.5万円/平米でした。
購入時には２千万チョットしましたが、今では１千万しないどころか長屋なので売却が難しいかも・・・

No.6 ベストアンサー 回答者： ぼけなす 回答日時： 2021/08/22 21:26

買う時は半分父親の名義を借りただけでローンは全額自分が払っていたのなら不動産名義を自分に書き換えればいいですね。

何が問題か
名義書き換えで後日税務署が贈与だと質問してきたときにどう答えるかです。
実態は名義借りだと証拠書類（ローンの支払い）を残しておいて説明すればいいでしょう。
税務署に電話し無料税務相談でまず聞きましょう。隠すことではありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sodan/denw …

この回答へのお礼

有難う御座います。
これで解決できそうです。
税務署に確認してみます。

お礼日時：2021/08/22 21:31

No.5 回答者： ほい3 回答日時： 2021/08/22 18:12

＞贈与税

実態が全部あなたのローン支払いなら、その通帳など
証拠を出して司法書士に相談です。
父の分とか関係なく1000万の所有権移転登記とされると思います。
まあ、ダメもとで言ってみるだけの価値はあるかもです。
父さんの同意書も5万でも良いので、金額のある方が良いです。

僕は自分でネットで調べ、法務局に3回くらい相談に行き、
自分で相続申請しましたが、妹や、孫2人もいたので、10万、
5万ｘ２とそれぞれ形だけ支払って済ませました。

もしも私か息子が売ったら、法定通りの、2百万、百万を払う
という、誓約書も、内緒で作りました。
ただし、妹や、孫2人の代限りで、子に相続しないとも書きました。

この回答へのお礼

頭金も含めてすべて私のローン支払いです。
無料相談もあるみたいなので、体調が何とかなれば司法書士に相談してみたいと思います。
贈与税なしで移転登記できれば助かります。

お礼日時：2021/08/22 19:22

No.4 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/08/22 17:59

＞又、父→息子達（父にとっては孫）への相続ですが…

だから父の持ち分の話なのか、あなたの持ち分の話なのかを明確に書いていただかないと、他人は判断しづらいです。

それと他の人へのお礼欄で気になることは、父に半分の持ち分で登記したものの、ローンは全額あなたが払ってきたと言うことは、父は頭金として半分を現金で出したと言うことですか。

[現金] + [ローン] で、実際に父とあなたとが半分ずつ出し合っているのですか。

もし、そうではなく頭金もローンもあなたが全部出しているのなら、半分は子から父への贈与となっていますよ。
税務署は気づいていないのかもしれませんけど、何らかの事由で発覚すれば、父が大きな贈与税の追徴を受けます。

今後の相続予定のことがらも含めて、一度税務署を行かれて相談に乗ってもらうことをお勧めしておきます。

税務署は、税をごまかそうとする人にはとても厳しいお役所ですが、きちんと税を払おうとする人にはたいへん優しいお役所なんです。

合法の範囲で節税策を教えてくれますから、お体の調子がよいときにでも一度行ってきてください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
半分名義が贈与と取られる可能性は考えてませんでした。
支払いは頭金も含めてすべて私が払っていると言う証拠（振込口座）があるので追徴にはならないと思いますが、後々のもめ事の種にならないよう相談しておいた方がいいかもしれませんね。

お礼日時：2021/08/22 19:13

No.3 回答者： ほい3 回答日時： 2021/08/22 17:27

あと、日本の多くの医者が、末期ガンで3年の命とは、

その医者や病院での話です。
がん医療は、利権にまみれて50年以上遅れたままです。

きちんと対応する医者に掛かれば、少なくて10年、
運が良ければ、全治します。

宗像久男先生「ガン患者の本当の治し方！温熱・食事・驚異のゲルソン療法」

No.2 回答者： ほい3 回答日時： 2021/08/22 17:20

実態はあなたが全部ローンとか払ったのですか？

そうだとして、お父さんの同意書をもらい、
あなたの子供に所有権移転登記する必要があります。
面倒なので司法書士に依頼が普通です。

評価額の2％＝1000万の２％＝20万が相場です。
もちろん、収入印紙代も別に必要です。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikya …

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
その通り、ローンはもう少しで終わりますが私がすべて払っております。
父の名義は半分なので評価額の１０％で１０万円と言うことでしょうか？
他に贈与税もかかりませんか？
つらいことは払い終わる頃に私の寿命が尽きる事になりそうなことです。

お礼日時：2021/08/22 17:37

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/08/22 17:08

＞父→私→妻、又は子供…

父の持ち分の話ですか。

＞父→妻へと移す必要が発生してくると思い…

あなたに子がいるなら、妻を介さず子に相続させればよいだけでは？

＞私が生きているうちに何とかしたいと思い…

父の持ち分を、ですか。
父は健在なんでしょう。
だとしたら妻へであろうが子へであろうが、贈与税の対象になりますよ。

＞でも将来的に問題の起きにくい対策を私が生きているうちに…

ご質問の意図がはっきり読めませんけど、法定相続割合どおりに相続させたのでは何か都合が悪いのですか。
法定相続割合どおりに相続させるのがも最も問題は起きにくく、税金も最小で済むのですけど。

なお、相続とは、旅立ってから遺族が行うことですよ。
生きているうちに行動してしまうのは、贈与と言って莫大な税金が発生するだけです。

相続時精算課税という例外規定はありますけど、ご質問の意図がどこにあるのかによります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
質問がわかりにくくて申し訳ありません。

父の持ち分は自宅の半分です。
法定相続通りだと、私が死んだ後、父→弟に行く相続が発生すると思います。
弟は相続拒否してくれるとは思いますが、将来に発生しそうな面倒はできるだけ無くしておきたいと思います。

又、父→息子達（父にとっては孫）への相続ですが、つい最近、嫁方の親族で相続を先に行った事によるトラブルが発生しまして、３人いる子供への相続はまだ早いとかんがえております。

やはり、生前贈与と言った形にすると税金が大きくなるのですね。

父が死んだ後、名義を嫁＋父のまま放置、子供達の中で地元に残る者がはっきりしてから相続手続きを行うようにすると費用は大きくなりますか？

お礼日時：2021/08/22 17:32