中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?



マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。
    • good
    • 19
この回答へのお礼

大変詳しいアドヴァイスありがとうございました。私の知りたかったことが、ほぼ網羅されています。無茶苦茶良くわかりました。
容積マジックなんて、理屈上は確かに成立しますね。公開空地のとれそうな商業地域のマンションなどでは、通用しそうな気もしますが、一種低層などでは、難しそうですね。
私も、都心部を狙っていますが、本当は一種低層の方が、理想だったんですけどねえ。
もう少し、調べてみます。ありがとうございました。

お礼日時:2005/03/17 17:29

マンションの建替えを行うには、区分所有法で4/5以上の賛成が必要です。


もし、全て壊し売却をするのであれば、区分所有の比率で分配されます。

建替えについては下記URLに事例があります。
負担については、マンション建替円滑化法や自治体による支援があります。

参考URL:http://www.sumai-info.jp/mansion/
    • good
    • 10

一般的には、全面的なリニューアル工事(躯体の耐震補強や専用部分の設備の全面改修等)をするか、建替え工事をするのでしょうね。


いずれにしても、管理組合の総会で決議することになります。

建替えの決議がなされた場合は、建替えに賛成しなかった人は、建替え賛成の人に所有権を時価で買い取ってもらうことになります。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。
所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?

補足日時:2005/03/16 21:34
    • good
    • 9

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q売れない新築マンション大幅値下げ後の購入リスク。

売れない新築マンションがあります。
首都圏の、とある場所に4棟あります。

それぞれ違う売主、建築施工会社です。
4棟とも、築2年~3年で、約70パーセントくらいしか売れていない様子です。

それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。
新築マンションですが、完成から2~3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。(お風呂場・キッチン・洗面場)

そのうちの1つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。
でも、売れてないんです。
1階部分はお庭と駐車場が付いています。1階は1つも売れていません。
売れてないのに、値下げはしない様子でした。

他のマンション2棟は値下げしています。
約1,000万円値引きです。

最近チラシが入って来ましたが、ある部屋は当初の価格より、2000万円値下げだそうです。
マイホーム購入を検討しているので正直グラッときてしまいました。

でも、このマンションを購入して、全体の入居者戸数の70パーセントにも
満たなかった場合どのようなリスクが発生するのでしょうか?

近所の不動産業者にチラッと聞いたら、何十年後か修繕積み立て金が、1人頭ドバッと来るのが
恐ろしいと言ってました。

そして、このまま売れない状態が続いたら、何年後くらいにどのくらい値下げると思いますか?
今までの経過を見てきて一生売れそうもないのですが、(余計なお世話!)
一生売れない新築マンションって存在するのでしょうか?
いつから中古扱いになるんでしょうか?

価格次第で購入検討範囲になりそうなマンションだったので、気になりました。

売れない新築マンションがあります。
首都圏の、とある場所に4棟あります。

それぞれ違う売主、建築施工会社です。
4棟とも、築2年~3年で、約70パーセントくらいしか売れていない様子です。

それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。
新築マンションですが、完成から2~3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。(お風呂場・キッチン・洗面場)

そのうちの1つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。
でも、売れてないん...続きを読む

Aベストアンサー

宅建業者です。

売れないマンションの管理費は売主が支払うのが当然ですが、これを支払わないと決めている売主もいます。売主が主導で管理会社を決めていて、管理規約では売主は支払わないと決めてしまうんですね。
こういう場合は、住人全員で管理規約を変えればいいのですが、中には非協力的な人もいて、かつ売主は当然反対しますので、議決権の各4分の3以上を得られずに変えられないと言う事もありますね。酷い物です。
売れない物件ほどそうなるので、大規模修繕時は通常の2倍以上の費用を徴収しなければならない事もありますし、売れない部屋を保有する売主は、やがて資金ショートが起きて、どうあがいても徴収出来なくなる危険もあります。

普通は最大1年をめどに売り切りたいので1年くらいで再度下がるでしょう。1年を過ぎると中古扱いになりますので、品確法にも該当しなくなり、相当安くしないと売れなくなります。

Q築16年のマンションのリフォーム

築16年のマンションを購入することになりました。
3LDKで、玄関入ってすぐの2部屋は、きれいで問題なし。
ハウスクリーニングをして、壁紙は全部屋張り替えたとの事。
リビングの横の和室も問題ありませんでした。
ただ、廊下からリビングにかけては、多少傷が目立ちます。
やはり、気になるようなら、入居前にリフォームするべきでしょうか?
費用は、だいたい30~50万くらいではないかと思います。
じゅうたん等で隠したりはできるのですが・・・
入居した後のリビングのリフォームは生活に支障が出そうだし・・
どっちにしようか悩んでいるので、是非意見をお聞かせください!!

Aベストアンサー

私も2年前に築13年のマンションを購入しました。
下見に来たときは、値段なりの部屋だと思っていましたが、入居前に子供部屋以外をリフォーム(床・壁)してから入居したところ、部屋の中だけは新築マンションのように感じ、とても満足いたしました。
最近、子供部屋のじゅうたんが汚れたので壁とじゅうたんをリフォームしましたが、家具を入れてからのリフォームは、大変なものでした。一部屋でさえ、かなり往生しましたので、是非とも入居前のリフォームをお勧めします。
きれいな状態で入居すると、気持ちもいいし、おしゃれに飾りたくなったりして、楽しかったですよ。

Q鉄筋マンションの1階について

新築の賃貸マンションへの引越しを考えてます。(札幌です)
1階と4階が空いてまして、値段の差はひとつき6千円です。(家賃+管理費)

・1階と4階だと、寒さはかなり違うのでしょうか?
・1階は、結露もひどいのでしょうか?
・防犯上、1階はやめたほうがよいでしょうか?
(オートロックはあります)

以上、3点よろしくお願いします。

Aベストアンサー

・1階と4階だと、寒さはかなり違うのでしょうか?

違うと思います。
1階は寒いです。これは下の階がなく、地面からの冷気が来るからで、結構底冷えします。
下の階があると下の階の暖房した熱が上昇して床を暖めてくれるので、かなり違います。
同じ建物内でも、下の階が空き家だったり、駐車場だったりすると1階でなくても他の部屋より寒いです。


・1階は、結露もひどいのでしょうか?

室内温度・湿度と外気温の関係で変わります。
部屋の使用状況により湿度・室内音はかなり変わりますので、一概にはいえないと思います。


・防犯上、1階はやめたほうがよいでしょうか?

最近はベランダからの侵入があるので、上の階でも安全ではないようです。
逆に安心感から窓を開けておいて、侵入されるケースもよくあるようです。

ただし、1階は外部からの視線が気になることは、あります。

Q築年数の古いマンション 内装ペンキ?

質問宜しくお願いします。
引越しをしようと思い、物件を探しています。今日仲介業者と一緒に1975年に建てられたマンションを見に行ってきました。

古いマンションは入居者が替わる際リフォームをするそうで、この物件もリフォームが済んだところでした。床は綺麗なフローリングでいいなと思ったのですが、壁紙が貼ってなく、コンクリートに白いペンキが塗ってありました。部屋の雰囲気としては白木のフローリングに白壁で良い感じなのですが、ペンキの臭いが気になって仕方ありませんでした。

そこで、このように壁をペンキで塗ってある物件というのは普通にあるものなのでしょうか。また、この臭いは時間と共に薄らいでいくのでしょうか。経験談などありましたら宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>このように壁をペンキで塗ってある物件というのは普通にあるものなのでしょうか。

普通は、コンクリートの壁にモルタルを塗って平滑にしてからエマルジョンペイント(水性ペンキ)
を塗ります。
コンクリートの壁に地かにペンキなら、型枠の跡やコーンの穴などいわゆる打ち放しの壁らしい
荒々しい表情になると思います。
普通はモルタルで平滑に仕上げてあったら、クロスを貼ったほうが楽です。あるいはコンクリート
ならば、石膏ボードを貼ったほうがモルタルを塗るより安い。
ですからコンクリート壁に直にペンキというのはかなり稀な例です。

さてこういう壁が、どのくらいの厚さで隣の住戸との隔てになっているかが重要ですね。
薄いと音が伝わってきます。

また壁の向こうが外なら断熱材はまるで入っていないわけで、冬場の壁の結露や寒さは
覚悟すべきですね。

>また、この臭いは時間と共に薄らいでいくのでしょうか。
窓をあけておけば2日で消えてなくなります。水性ペイントでなくてビニルぺイントなら少し
薄め液のにおいが長くのこりますが、普通室内に使わないです。

>経験談などありましたら宜しくお願いします。
コンクリートにペンキでなくて石膏ボードにペンキではないかなぁと半分疑っています。
それなら昔の公団住宅などによくある仕上げです。

75年のマンションが神宮前とかにあったりする物件なら我慢して住む価値はあります。
坂倉建築事務所のビラ・モデルナとかは古いけど名作。
70年代のマンションには有名建築家の作品もすくなくないです。そういうものにあたるとお友達に自慢できます。

>このように壁をペンキで塗ってある物件というのは普通にあるものなのでしょうか。

普通は、コンクリートの壁にモルタルを塗って平滑にしてからエマルジョンペイント(水性ペンキ)
を塗ります。
コンクリートの壁に地かにペンキなら、型枠の跡やコーンの穴などいわゆる打ち放しの壁らしい
荒々しい表情になると思います。
普通はモルタルで平滑に仕上げてあったら、クロスを貼ったほうが楽です。あるいはコンクリート
ならば、石膏ボードを貼ったほうがモルタルを塗るより安い。
ですからコンクリート壁...続きを読む

Q引越しマンション1階どこがいいか?

一人暮らし、または1階にお住みになったかたアドバイスください。
二階予定だったのですが、とろとろしている間に無くなりました。
4階建ての3部屋ずつ(4階×3部屋)なのですが、1階以外埋まってしまい残された選択肢は1階しかありません。
ねらってるマンションの外図はこれです。
http://www.o-g-i.com/bukken/a014.htm
このマンションの1階は全て空いているらしいのですが、中はいいので、外からしたらどの部屋がいいでしょうか??よければ個人の見解でいいので気軽に良いと思う順に教えてください。
1階の手前か中を今狙っていますが、中は左右から響く、手前は横に人が通るなどなど、迷っています。お願いします。

Aベストアンサー

間取り的には真ん中が良いですね。
玄関から台所とか丸見えにならないので。
あとこの部屋は、隣の家のお風呂場が部屋に接していなくて良いと思います。(間取り3つが実際のと同じ並びであればですけど。)

なので1番は真ん中の部屋。
次は奥、手前は一番避けたいです。だって隣にお店があるようなので。(騒音が心配。)

QRC構造の賃貸マンションに住んでいます。今住んでいるマンションは築約25年でRC構造なのに壁を叩くと

RC構造の賃貸マンションに住んでいます。今住んでいるマンションは築約25年でRC構造なのに壁を叩くと中が空洞のような音がします。壁が薄いのか壁際にいると隣に住んでいる人のクシャミまでたまに聞こえてきます。RC構造なのにこんなに壁薄いのかとびっくりします。4階建ての3階の真ん中の部屋のせいか、上からのトイレの流れる水の音や、柱を伝わっていろいろな音が聞こえてきます。壁といい上からの音といいこのマンションひどすぎませんか?
RC構造で隣の人のクシャミが聞こえるなんて、どんな壁になっているのでしょうか。

Aベストアンサー

>>RC構造で隣の人のクシャミが聞こえるなんて、どんな壁になっているのでしょうか。

RC構造であっても、隣の部屋の仕切りがコンクリートとは限りません。
「RC構造」であっても、仕切りは、薄い石膏ボードであったりします。

また、床と天井の間の構造や厚さをどの程度にするか?については建築基準法的には規制がないみたいですよ。
ですから、上の階、下の階の部屋の振動・音が聞こえることも多いでしょう。

さらに、トイレやお風呂は、パイプスペースなどの作りが悪ければ、そこを伝わって音がよく聞こえたりすると思います。

いずれにしても、「賃貸マンション」は採算性を優先しますので「分譲マンション」に比べたら安普請になりがちです。

賃貸マンションであれば、こういうことはよくある話だと思えます。

Qマンション1階に住んでいる方

引越しを予定しています。マンションは気にいっているのですが、広い部屋の空き部屋は1階になります。畳3畳狭い部屋ですと3階になりますが、低層地区なので、景色がよいです。。広さは1階で高さは3階を希望しているので、契約に悩みます。特に生まれてから今まで1階に住んだことがないので、1階のことがわかりません。1階の良さをお知りの方、部屋の広さをとるか上の階をとるか今までこちらを悩んで選んだことのある方アドバイスよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

●ご家族は…
単身でしょうか?もし小さなお子さんがいらっしゃれば
飛び跳ねたりしても下の階に迷惑が掛からない1階が良い
と思います。

●防犯面
1階の方が注意が必要です。防犯グッズを使用するなどの
工夫が必要かもしれません。低層地域のようですから
3階建?だとすると3階にされた場合、屋上から降りてくる
泥棒もいるのでご注意下さい。

●エレベーターの有無
単身者ならそれ程影響が無いと思いますが、ベビーカーを
使用される方(もしくは予定のある方)は1階の方が良いと
覆います。

●その他
賃料はおそらく上階が少し高いのでは?
1階の方が湿気を感じやすいです。上階の方が陽当り・眺望が
良いです。

●結論
ご家族構成にもよりますが、私が単身者なら迷わず3階です。
小さな子供がいたら1階にすると思います。
以上、参考にして下さい。

Q築30年と築10年のマンション耐震性

築30年と築10のマンションでは耐震性に差がありますか?

Aベストアンサー

建築基準法は1981年(昭和56年)6月に大きく変わりました。
1995年の阪神淡路大震災を経て更に厳しくなった建築基準法は、2000年(平成12年)6月にも大きく変わりました。

私は不動産会社に勤務している者ですが、この2回の大きな改訂・変更は不動産業界ではポイントとなっています。
「建築確認を受けた日」が上記の日以降ならば新しい建築基準で建てられていると思われます。しかし建物が出来上がるのは(規模によりますが)数カ月以上後になると思います。大型マンションですと1年以上後になることも有り得ます。

「ざっくり1982年以降、2001年以降に完成したマンションは新しい基準」と考えると、築30年の物件は新しい基準、築10年の物件は阪神淡路大震災以降の新しい基準で建てられたと思われます。
なのでどちらの物件も相応の耐震性を満たしていると思いますが、築10年の方が更に新しい基準と思われます。

しかし記憶から忘れさられようとしている、数年前の「ヒューザー社」や「姉歯建築事務所」のような手抜き工事物件は外から見るだけでは分かりません。ご心配なら上場されている建築会社が建てたマンションを選ぶと、安心度合いは増す(100%安全とは言いませんが)でしょう。

良かったら参考にして下さい。

建築基準法は1981年(昭和56年)6月に大きく変わりました。
1995年の阪神淡路大震災を経て更に厳しくなった建築基準法は、2000年(平成12年)6月にも大きく変わりました。

私は不動産会社に勤務している者ですが、この2回の大きな改訂・変更は不動産業界ではポイントとなっています。
「建築確認を受けた日」が上記の日以降ならば新しい建築基準で建てられていると思われます。しかし建物が出来上がるのは(規模によりますが)数カ月以上後になると思います。大型マンションですと1年以上後になることも有り得ま...続きを読む

Qマンションの1階に住むメリットとデメリットを教えてください

マンションの1階に住むメリットとデメリットを教えてください。
現在、マンションの購入を悩んでいます。

(1)92平米/4LDKの1階
(2)87平米/3LDKの4F(最上階)

値段は、(1)(4LDK)の方が260万安いです。間取りは、断然(1)が気に入っています。家族構成は夫婦+1歳4ヶ月の子供の3人家族です。

アドバイス含めよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

Reffyです。湿気とカビのことですが、もしお考えのマンションが敷地を広く採ったものではなく、ある程度きちきちのなかにある、もしくはわずかの庭のようなもののみで隣に塀があるような場合には低層階には湿気とカビの問題もでてくるかと思います。ただしこれはあくまでも工事業者がどの程度きちんとやったかにもよります。
うちは8F3F3Fの三棟構成ですが、敷地がかなりあって隣の棟とは叫んでも声が届かないくらいあります。なので1Fでもあまり湿気の問題は起きていません。
逆に知人の所では隣り合う敷地に新しくマンションができてしまい、3F在住にもかかわらずその年の梅雨以降から一気にカビが生えたと聞きました。
あとのメンテナンス次第でしょうと思います。空気を入れ換えをこまめにする、とか仕上がって引き渡しまでの期間がみじかければエアコンを先に設置して1週間でも空回し時間を取ってから引越、家具運びを考えるとか。
1Fは不人気のようですが、周囲の環境次第では居心地いいですよ。敷地内緑が自分の目の前ですから。
広いのに安いのはお買い得。5m2は使おうと思ったら子供部屋一部屋分になります。長く住むなら広いほうがいいと思う…、その金額で学資保険に入るとかできそう。
すぐに転勤などで転売の必要がありそうなら……上かなぁ。でも一度住んでしまったら中古物件は値下がりが普通ですから、あとは考えていらっしゃる場所が他にも需要の多いエリアか、売ろうとしても苦労するかもしれないエリアか、にもよると思います。

Reffyです。湿気とカビのことですが、もしお考えのマンションが敷地を広く採ったものではなく、ある程度きちきちのなかにある、もしくはわずかの庭のようなもののみで隣に塀があるような場合には低層階には湿気とカビの問題もでてくるかと思います。ただしこれはあくまでも工事業者がどの程度きちんとやったかにもよります。
うちは8F3F3Fの三棟構成ですが、敷地がかなりあって隣の棟とは叫んでも声が届かないくらいあります。なので1Fでもあまり湿気の問題は起きていません。
逆に知人の所では隣り合う敷地...続きを読む

Q都市機構のマンションで築40年と築10年の違い

二人暮らし用の住宅を探しています。
自己資金が少なく、民間では
礼金や仲介料が高く、入居前に多く
取られてしまうので
都市機構で借りようと考えています。

現在候補としてあがっているのは
築10年の2LDK(家賃16万 東向き 徒歩8分 55平米)
築40年の2DK(家賃11万 向き不明 徒歩4分 44平米)
です。
築10年の方は 一度見学して気に入りましたが
少々家賃が高めです。
築40年の方はまだ見学に行っておりませんが、
家賃の面からかなり前向きです。
同じくらいの築年数の都市機構の
マンションに住んでいる方で特に気になる点があれば
教えて下さい。

よろしくお願いします

Aベストアンサー

体験談ではないのですが、

1981年に耐震基準が改正されました。これ以前のものは、古い耐震基準で設計されていますので、現在の基準を満たしておらず、耐震性能が不足するものが全部ではないですが、それなりにあります。これは都市機構にかかわらず全部の建築物について言えることです。ちなみに阪神・淡路大震災で倒壊したものの多くはこの旧基準で設計されたものでした。

築40年ですと改正前の基準で設計されたものと思われますので、耐震性に不安があります。

耐震補強や耐震診断を行って耐震性が現在の規準同等にあることを確認していることもありますので、この点を確認した方がよいのではないかと思います。


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング

おすすめ情報