現在、店を営んでおります。
テナントについて不動産関係者の方教えてください。

テナントの賃料ですが、坪数で決まることもありますが、そのテナントの収益力、集客力によって決まることもあると思います。

神奈川、東京などの街では、いまはどちらの方が
一般的なのでしょうか?

少し検討したテナントがあるのですが、不動産屋や大家は坪数にこだわっており、集客力がない立地に比して賃料が高い(坪数が広い)ので、少し疑問に思いました。

私的には広かろうが狭かろうが“集客力”を重視してテナント交渉を続けておりますが、その考えでは間違っているのでしょうか?

今後不動産屋、大家の言い値で借りるかどうかの検討にさせて頂きたく質問しました。

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A 回答 (1件)

賃料を算定する時の手法として、「坪数」に「単価」を掛けるため、当然坪数の要因は大きいと思います。


一方で集客力等の廻りの環境は坪当たりの「単価」に反映します。

一般的には、業務をする上で最低限必要な広さ(坪数)を先に抑えて、集客力や建物の設備・仕様等で決まる「相場単価」の妥当性を類似物件比較で査定して、賃料の額を設定することが多いと思います。
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Qビルのテナント料とはなんですか?

ビルのテナント料とはなんですか?
あまり分からなかったので質問したんですが、
ご回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

家賃のことです。

アパートやマンションを借りる時と同じです。
ビルの部屋を借りる時に毎月払うお金のことです。

ビルを持っている会社の収入になります。
管理会社の銀行口座に振り込んで管理することもあります。

Q集客力のある。モールなどに店を出店したいのですが。

集客力のある。モールなどに店を出店したいのですが。

いわゆる、シャッター街の者です。

集客は去ることながら、先代の時代変化にも対応できず、(自分の能力不足といえばそうですが)

先代の収入以下。売り上げをまねると、赤字。来客はタダや安売りで小学生でも呼べます。

店を建てる資金などありません。ネットショップもマンネリ化しており、SEOに払うお金の利益が

出せません。モールに家賃もしくわ、売れたぶんだけ店舗様に手数料支払う。このシステムで出店する

以外、先が見えません。経験者の方、モール名は結構です。家賃や手数料の事教えていただけませんか?

これがダメなら、もう仕入れ先や、関係者の会社でその商品を売る道を歩みます。

大手につくのは、正直嫌いです。でも仕方無い場合はそうします。

知り合いに聞くと、小型モールでは、朝商品を持っていく。夜売れ残りを持って帰る。地元企業は家賃

タダ。らしいです。売れた分だけ1個当たり?金額に応じて手数料(家賃変わり)支払うようです。

当然、申し込みして、開き開き待ちですが、やはりは上場企業様。シャッター街とは100倍以上人

の流れが違います。 個人事業や、赤字企業などは、入れてもらえませんかね?地元に対して納税額が

多い企業中心なんでしょうかね? 中の事は誰にも教えてもらえませんが・・・

よろしければ内情を教えていただけませんでしょうか?

集客力のある。モールなどに店を出店したいのですが。

いわゆる、シャッター街の者です。

集客は去ることながら、先代の時代変化にも対応できず、(自分の能力不足といえばそうですが)

先代の収入以下。売り上げをまねると、赤字。来客はタダや安売りで小学生でも呼べます。

店を建てる資金などありません。ネットショップもマンネリ化しており、SEOに払うお金の利益が

出せません。モールに家賃もしくわ、売れたぶんだけ店舗様に手数料支払う。このシステムで出店する

以外、先が見えません。経験者の...続きを読む

Aベストアンサー

出店は基本的にディベロッパーの売り場構成に貢献できる(つまり集客できる)店舗でなければ
難しく 当然保証金なども必要ですよね
また営業に対する指導も強いのでより自由な営業が可能かどうか??

認知度を上げても 集客できるかどうかは別ですし フロアの位置によっても異なります。
個人事業は入れてもらえますが赤字企業 というところがそういった意味で壁があるかもしれません。

ただ テナント不足に悩んでいるSC モールがあるのも事実。
地元商工会議所や市役所の街づくり事業などで情報が取れませんでしょうか?

少なくとも内装費はかかりますし。

Q店子の変更手続き料とは?

お世話になります。
自営でサービス業を営んでいる友人からの質問です。

新築の賃貸ビルの一室に店舗を設けようとしたのですが、
仲介の不動産屋からの見積もりに「テナントの変更手続き料」と
いうものが入っていました。
他の店舗の入居の際にはなかった項目だったので、詳細を尋ねてみたところ、
「新しくテナントとして入居する際に法的に発生する諸手続きで、専門家(税理士?)への依頼費用」
という回答が不動産屋からありました。

今までそんな費用を払った覚えがないのですが、
法律の改正などで、別途何か必要になったのでしょうか?

この不動産屋は地元でも大手の有名な不動産屋で、
どうやら吹っかけているわけではなさそうで、
私の友人も法律には詳しくなく、
重要なことが不動産屋から聞き出せていない恐れはあります。

また新築なので、前占有者がいたとか、何かの抵当に入っているとか
不動産にありがちなややこしい権利関係もないようです。

お詳しい方のアドバイスをお待ちしております。

Aベストアンサー

>「新しくテナントとして入居する際に法的に発生する諸手続きで、専門家(税理士?)への依頼費用」

このような費用で賃借人が負担すべきものは、法律上も実務上も聞いた事が有りません。

家主都合の税理士?への費用であれば当然賃借人が支払う類ではありませんし。

昨今の敷金返還についての賃借人有利の事例が多くなっている流れを背景に、不動産業者は何かに付けて自社の利益を確保しようとする動きが目立っています。

これは大手であるほど顕著で、例えば更新料に馴染みのない地域でも2年に1回の書類書き換え料的なものを契約に入れたりしています。

こうすれば自然と定期収入が増えるため、多数の管理物件がある大手ほど旨味があることになります。

不動産業者にはっきりと、何の法律に基づく項目なのかをお尋ね下さい。
契約は強行規定を除きお互いが納得できれば成立ですが、不明であれば当該都道府県の建築・または土木の不動産担当課(名称はまちまちです)に確認、あるいは各地の宅地建物取引業協会(協会に属している業者の場合)に相談窓口がありますので、そこに聞いてみるようにお勧め下さい。
http://www.zentaku.or.jp/

基本的には宅地建物取引業法に定められた手数料以外の物を支払う必要は有りません。

参考URL:http://www.zentaku.or.jp/

>「新しくテナントとして入居する際に法的に発生する諸手続きで、専門家(税理士?)への依頼費用」

このような費用で賃借人が負担すべきものは、法律上も実務上も聞いた事が有りません。

家主都合の税理士?への費用であれば当然賃借人が支払う類ではありませんし。

昨今の敷金返還についての賃借人有利の事例が多くなっている流れを背景に、不動産業者は何かに付けて自社の利益を確保しようとする動きが目立っています。

これは大手であるほど顕著で、例えば更新料に馴染みのない地域でも2年に1...続きを読む

Q不動産(テナント経営)についてお尋ねします。

不動産(テナント経営)についてお尋ねします。

現在、親が小さなビルを所有しています。
体裁としては有限会社で、そのビルの各階をテナントに貸しています。
ただ、実務的なことはほとんど無く、電気料金の支払い等を
毎月計算しているだけで仕事と言えるようなことはしていません。
法律的?なことは全て雇いの会計事務所に任せている状態です。

いずれ私がその会社を継ぐことになるかもしれないのですが、疑問があります。

1:業種としては、何なのか?(不動産屋?賃貸業?)
2:その業種において、持っておくとよい資格
3:その他何かアドバイスなどあれば

以上、3点において一つでもお答え頂ける方おりましたら宜しくお願い致します。

※私の親は上記3点において無知識です。

Aベストアンサー

1:業種としては、何なのか?(不動産屋?賃貸業?)
ビルオーナー

2:その業種において、持っておくとよい資格
最近、消防法が変わってかなりオーナーの管理責任が重くなったので、防火管理者講習終了証、そのビルに住んでいるなら甲種必須

3:その他何かアドバイスなどあれば
ビルは管理の問題が付きまといます。歌舞伎町の火災の際、ビルオーナーと管理会社は管理責任を問われて、逮捕され実刑判決を受けています。
管理の要は、建物(外壁・内装など)・電気設備・水道衛生設備・消防設備などです。ビルメンテナンス会社に任せる方法もありますが、必要な知識はある程度身につけたほうがいいと思います。
防火管理者講習は近くの消防で申し込めます。

Q本業とは別に不動産仲介業をやろうと考えております。

テナントを借りるときにちょっと問題が
あったので、そうなったら自分でも不動産仲介業を
やったら不動産を買ったり借りたりするときに
経費を節約できるし、違ったビジネスの広がりを見ることが
できるのでいいと思うのですがどうなのでしょうか?

兼業で不動産売買や仲介をやるときの注意点を教えてください。

Aベストアンサー

何の商売をやるにしても、必ず不動産は係わってきます。
経営者であれば、最低限の不動産に関する知識は必要です。
知らないでは済まされない。

私も、糞みたいな不動産業の実態を知りこの世界にきました。
腰掛けのつもりが今じゃどっぷりですw

手数料惜しさに不動産業をやるのは?
今までにいい仲介人とめぐり合わなかったんでしょうね。
残念なことです。

ただ、それを片手間とはいえ報酬を得るというのは、それなりの
リスクが伴います。
大きな金額が動くことです。
悪い奴らもたくさんいます。
頼れるのは自分だけです。

2000shouさんがだまされて食らったときに、それを処理できる資金力があるなら
ウェルカムです。

我々の世界は「だます奴より、だまされる奴が悪い」ですからw
それを補完するのが資金力です。
不動産業は、誰でもできて簡単だけど、その分厳しいです。
新橋の第一ホテルでコーヒーでも飲みながら、
聞き耳をたててみるのをお勧めします
二軍三軍がウヨウヨいますからねw

Q不動産仲介業者と大家(売主)のマッチング

不動産仲介業者はどれだけの数、仲介できる物件を持っているかが、商売する上で重要かと思います。日々生まれる新規物件は、どのように仕入れているのでしょうか?

単純な図式としては、大家や売主が不動産仲介業者に連絡して、媒介契約をする流れかと思いますが、実際には、もっとまとめて新規情報が流れてきて登録しているかと思います。
大家や売主と媒介契約を結んでいなくても、その物件を扱える?実際に仲介する段階になった時に、媒介契約を締結するような仕組みになっているようにも見えます。。。

私は不動産業界ではないので、客の立場からの想像に過ぎません。実際のところ、業者はどのように日々の新鮮な物件を仕入れ、大家・売主との間でどのような手続きをしているのでしょうか?

Aベストアンサー

まず売主が物件を業者に持ち込みます 業者はその物件をチラシ広告したり店頭貼り出ししたりするほか 不動産流通機構に登録します。他の業者は、その物件を自分のものと合わせて広告したり貼り出したりすることが出来ます。広告の下に(媒介)と書いてあるものは ほとんど他の業者の売り物件です。

Q観相学的に見た六本木ヒルズとは?

何かと話題の六本木ヒルズですが、他の建物にない「独特な違和感」
をいつも覚えてしまい、これは一体何なのかと疑問に思っています。

具体的には、建物がひどく複雑で、すぐに目的の場所に辿り着けない
ことや、気味の悪い巨大なクモの銅像?とか、テナントに入っている
会社の社風などなど、一言では表現し難い胡散臭さを感じます。

質問タイトルには便宜上、観相学と書きましたが、風水でも結構です。
あの建物には、どういう問題があるのでしょうか?
心当たりのある方、詳しい方、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

春に初めて行ったばかりなのですが、記憶しているのも耐えられなかったのかあまり覚えていませんが、建物の中はとても嫌な雰囲気でした。
風水的に良くない建て方になっていると思ったせいもありますが、まず肌で良くない気を感じました。ちなみに普段は霊感などは全くないほうなので、力のある方は大変だろうと思います。

私が行った時も、何組も迷っている方たちがいました。
分かりにくいアリの巣のような建物は商売には不向きです。
また、入り口付近やエスカレーターが狭いのも運が入りにくく、災害時にも大変危険です。

新しいうちはパワーがありますが、古くなる前に改築等をしなければ、魔の救う場所になりそうな気がしました。

Q観察力、分析力、判断力の向上

ウィークリーマネジメントを行う際、観察、分析、判断は重要だと思います。
他の企業と自分の企業の方法は違うかもしれませんが根底は同じかと思います。自分の会社は数値による問題点の発見をした後、なぜそうなったかの分析と事実確定をします。その後に緊急対策、根本対策に分けて判断するんですが私はまだまだ未熟です。
そこで他の人以上に上達する為、本やサイト等で勉強したいと思っています。これは為になった、これを読め!等の情報、あと皆様のアドバイスがあれば教えていただきたいと思っています。
どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 左脳と右脳の働きをよく知っていただいて、両方の脳を活性化させ、かつ両方の脳の情報交換(脳梁による)が活発に行えるようにするトレーニングが必要です。
 左脳は言語や計算や記憶を司り、論理的にモノゴトを考える脳です。分析したり何かを判断するのに、ジックリ考えて結論を出すのにも使われる脳です(受験勉強向きの脳です)。
 これに対して右脳は音楽脳とも芸術脳とも言われ、パッと全体を見渡して何かを感じるとか、洞察するとか、イメージ的にモノゴトを把握する働きをします。マージャンでも将棋でも囲碁でも、パッと状況を察知できるのは右脳の働きによるもので、その情報を左脳に渡して論理的に判断します。欧米人は右脳の発達した人が結構多いのですが、日本人は右脳の発達した人はそう多くありません。
 両方の脳が活性化され、両方の脳を使いこなし、脳梁を通じて両方の脳の情報交換が活発に行えるようなトレーニングをすると、非常に優れた視点で状況を察知でき、モノゴトを洞察でき、分析でき、優れた判断と結論を導き出せるようになります。

Q葛根湯とは、何ぞや?

「薬剤師さん等、漢方薬に詳しい仕事してる人なら、分かるのでは無いか?」と、思います。


先日、「自宅の比較的近くにある、スーパーマーケット方式の私設市場の出入口付近に、テナント(専門店)として入居してる」薬店が、出入口付近に貼ってるポスターを、詳しくでは無いが、近くでの用事に行くのに、目に入ったので見た所…


「葛根湯は、肩こりに効く」的な内容により、商品として取り扱う医薬品会社(漢方薬に、比較的強い会社)が呼びかけたポスターが、貼ってるのを見ました。


見間違いと思うが、「葛根湯は、腰痛にも効く」的な内容、だったかも知れません。



そこで、質問したいのは…



「葛根湯は、腰痛か肩こりにも、効くのか?

「葛根湯自体は、風邪に比較的強い、飲み薬である」のは、かかりつけ内科医院で、風邪を患って比較的スグの時、受診すれば処方して貰うのが多いので、知ってるが…?」に、なります。



それでは、お願い致します…。

Aベストアンサー

こんばんは。
葛根湯ですが その中に含まれている 芍薬 甘草  に鎮痛作用があります 
なので腰痛の痛みを和らげるという意味で使われたと思います。

それと同じく 痛みを取るといういみで肩こりにも聞くとされています
もともと発汗作用があるので 血流が良くなるために肩こりが治るということも
あるかもしれません 

Q集中力・記憶力・理解力や間違いや失敗をしない方法を教えてください。

40歳を過ぎて転職をして失敗ばっかりしている。数字の記入ミス・電話での聞き間違い・取り扱い商品が覚えられない。
思い込みが激しいのか確認をしてるつもりだが間違ってる。
脳が退化してるのでしょうか?
この年齢でも、もっと集中力・記憶力・理解力や間違いや失敗をしない方法があったら教えてください。

Aベストアンサー

NO1です。
続きでしたね・・

私は指差し確認をしています。
これは効きますよ・・

まあ、意識の意識化・・の実践版・・と言うことですね。

先ずは覚えようと言う事が一番大切でしょう・・・
しかし、それだけでは不足・・

話それますが、脳が記憶をする順序と言うものがあります。
一回で覚えてしまうこと・・それは命の関係する事です。
恐怖と言い換えても良いかも知れませんね。
説明の必要もないでしょう。

次には感情を結びついた記憶です。
これも説明の必要はないでしょう。

その次には、脳が必要と判断したものです・・この時脳が必要と判断するのは、健在意識ではないですのでご注意を・・
いわゆる潜在意識でなので・・

脳は何を持って必要と判断するのか、命・感情・と先ほど書いた順序です・・ここまでは同じ。

その次に脳が必要・あるいは重要と判断するのは、同じ事を何度も繰り返されることを重要・あるいは必要なことと判断します。
それも当然の事と言えば当然の話ですね。
繰り返されること・・必要か使用頻度が高い・・と言うことですから。

この繰り返しの事を、ある分野では過剰学習(余分と言う意味ではないです念のため・・繰り返しの意味です)などと言って、機械的に繰り返す事を勧めてもいるのです。

覚えられないのではなく、繰り返し・・復習の回数が足りないだけ・・とも言えます。
子供(赤ちゃん)が言葉を覚える時には、一度や二度の繰り返しではありません。
無限とも思える繰り返しの果てに、言葉なりを覚えて行きます。
大人になると、その様な経験を忘れてしまっているだけ・・
大人になると、妙に利口になって、分かった・分かった・・と分かったつもりが記憶したことと錯覚をしてしまう・・その様なことだと思います。

記憶の基本は復習・・繰り返しです。
効率よく・・それは指差し確認・・意識の意識化・・です。

後はあなた次第。

参考になれば・・

NO1です。
続きでしたね・・

私は指差し確認をしています。
これは効きますよ・・

まあ、意識の意識化・・の実践版・・と言うことですね。

先ずは覚えようと言う事が一番大切でしょう・・・
しかし、それだけでは不足・・

話それますが、脳が記憶をする順序と言うものがあります。
一回で覚えてしまうこと・・それは命の関係する事です。
恐怖と言い換えても良いかも知れませんね。
説明の必要もないでしょう。

次には感情を結びついた記憶です。
これも説明の必要はないでしょう。

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